房地产税改革试点来了，A股房地产公司三季度业绩分化明显。

　　全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作

　　新华社北京10月23日电，全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)。

　　为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

　　二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

　　三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

　　本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

　　本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。

　　9月城市二手住宅销售价格环比上月均出现下降

　　中泰证券在此前的房产税系列研究报告中指出：理论上，房产税将增加存量住宅的持有成本，会在短期刺激房源释放，而需求在短期难以扩张，供大于需的格局将在短期推动房价回落。

　　2021年，全国部分地区房价出现连续上涨，中央多次强调“房住不炒”，全国的房地产市场调控超百次。国家统计局最新数据显示，9月份70个大中城市中有有27城新建商品住宅价格环比上涨，较8月份的46城大为减少。其中，西安、银川环比涨幅0.6%领跑。

　　值得注意的是9月份一线、二线、三线城市二手住宅销售价格环比上月均出现下降。2021年9月份，国家统计局统计的70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。

　　据测算，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平，二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

　　全球多地房价飙升，低利率是主因

　　新冠疫情爆发近两年来，期间全球市场货币大放水，影响深远。除了股市、债市，多地楼市泡沫风险持续上升。瑞银集团10月报告指出，全球央行持续释放流动性、过剩资金进入不动产市场，全球房地产泡沫指数创六年来新高。

　　英国政府10月20日公布的数据显示，8月份房价同比上涨9.8%，该国所有地区房价呈高速上涨态势。

　　荷兰央行行长甚至直接指出荷兰房价的疯长是不正常现象，欧元区房价整体上涨6.1%，其中荷兰上涨17.8%。

　　美国互联网房产中介商Redfin发布报告称，8月美国房价中值已达到38万美元，抖客网，比2020年同期上涨了16%。

　　低利率是房地产市场火爆的主要原因，美国9月2日当周的30年期房地产抵押贷款利率仅为2.88%，处于50年来最低水平。

　　房地产市场火爆，相关公司股价亦腾飞。证券时报·数据宝统计显示，美股住宅建设市值超亿美元公司，年内平均涨幅32.74%。

　　中国地产公司频遭调低评级，业绩大分化

　　与国外低利率引发的房地产泡沫不同，国内经济复苏早，经济大幅反弹叠加利率低水平，中国房价指数此前也出现火爆现象，不过受制于政策管控预期不断加强，中国地产公司频遭下调评级，股价大幅下跌。有数据统计显示，穆迪、惠誉和标普三家知名评级机构共下调中国开发商评级次数超百次，创下历年之最。

　　业绩来看，A股房地产公司出现明显分化。证券时报·数据宝统计显示，A股房地产板块中，42家公布了三季度业绩预告，半数业绩预增，粤宏远A、南山控股等10家公司三季度业绩翻倍。市值近千亿的招商蛇口预计归属于上市公司股东的净利润同比增长173.75%-201.12%。

　　新华联、广宇发展、中天金融、泰禾集团三季度业绩预告亏损额居前，均超8亿元。

　　地产股的股价表现不理想。数据宝统计显示，今年以来A股房地产指数累计跌幅12.05%，市场表现位居28个申万一级行业倒数第四。

　　数据宝统计个股方面，华夏幸福和蓝光发展的年内跌幅均超过60%，美好置业跌幅超50%，中南建设、*ST中房、泰禾集团、阳光城等22只个股跌幅超过20%。

　　大市值龙头此前跌势也非常凶猛，如保利地产、万科A均一度跌超20%，不过8月以来地产龙头出现明显反弹迹象。