记者获悉，今日，国家发改委外资司和国家外汇局资本司联合召集了包括万科、世茂、建业等8家房企在京召开了中资房企外债专题座谈会。据悉，会上，与会企业大多反映了当前房地产市场的面临的困境，并希望监管部门出台政策支持企业的发展。

　　地产美元债“维稳” 违约频发之后 多数房企拒绝“躺平”

　　房地产企业境外债的违约，已经引起了相关方面的密切关注。

　　第一财经记者从相关人士处获悉，10月25日，国家外管局上海分局召开会议，对房企境外债到期情况进行摸排，要求周三前提交本年度境外债到期情况，周五提交今年年底境外债的安排，含到期本金和利息，回购需求、自有资金安排等。

　　多家房企人士向记者表示，此番排摸的目的就是要掌握是否存在违约风险，其同时强调这并不是新出台的规定和要求，仅为定期摸排，更新信息。

　　地产债引监管层关注

　　监管层对于房企美元债的关注，源于近期地产美元债频繁爆发的违约事件。10月以来，花样年、新力等房企先后出现美元债违约或延期兑付的情况，地产美元债市场震荡。数据显示，截至10月中旬，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下。

　　同时，中国恒大(03333.HK)的流动性危机，是否会引发这龙头公司债务违约，亦受到越来越广泛的关注。

　　央行网站20日公布的《易纲行长在2021年G30国际银行业研讨会的发言及问答》称：“总体而言，恒大风险是个案风险。应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。”

　　10月26日，当代置业发布通告称，公司于10月25日到期的12.85厘优先票据，未能按时偿还票据本金及其应计但未付利息。这笔资金规模2.5亿美元的票据，是目前当代置业5只存续美元债中规模最大的。当代置业将此次违约，归因为“预计之外的流动性问题”，而其面临的不利因素包括宏观经济环境、房地产行业环境以及COVID-19疫情等。受此影响，上述票据本金及其应计但未付利息的还款安排，未能于当日达成。

　　有统计显示，加上新违约的当代置业，今年以来出现债务违约的房企数量已经升至9家。

　　不过，房企违约仍数少数，大多数房企依然看重信用评级，积极坚守最后底线。上周五，极有可能违约的中国恒大在宽限期截止之前打款支付了一笔美元债的利息，暂时缓解了市场的紧张气氛。

　　目前，绝大多数资金面相对灵活的房企，正积极展开回购工作，释放出保兑付的信号。日前，包括中梁控股、中国奥园、正荣地产等在内的多家房企发布了回购信息。据不完全统计，2021年下半年以来，共有18家房企陆续回购超100次。

　　在市场信心脆弱的背景下，这些举动的意义在于提振市场信心，等待消息面的边际缓和。

　　地产美元债遭受重创打击

　　冰冻三尺非一日之寒，地产美元债的信用危机从今年初便开始累积。

　　1月份，华夏幸福流动性危机开始暴露，2月份正式出现违约；进入6月份，恒大事件则开始发酵，伴随着商票、交楼等方面的信用问题网曝，其债券价格也快速下跌，并且波及到其他一些弱资质的发行人。此后，蓝光发展也出现违约。

　　平安证券研报显示，负面舆情带动地产板块负面情绪及市场风险偏好结构性分化，6月份，中资美元债高收益指数跌幅约为2.54%，而投资级指数上涨0.91%。

　　此前，抖客网，市场的担忧仅聚焦在部分基本面较弱的发行人身上。直至10月4日，花样年通告称，同日到期的2.06亿美元优先票据未在该日付款，宣告违约。该次违约超出了投资人预期，被认为打碎了市场信心的最后一根稻草。

　　10月中旬，某券商固收团队在一场关于近期中资地产美元债市场情况的会议上提到，花样年在最后一个交易日，其上述违约债券还是交易在99.5美元的水平，市场预期公司是会进行支付的，此后的违约“强烈地引发了市场对很多发行人偿债意愿的怀疑”。

　　花样年“躺平”后，当代置业、新力控股也先后发布通告，披露了其信用风险事件。

　　多重影响下，9月末至10月中旬的短短半个月内，地产美元债出现大跌。当代置业多笔美元债净价从75-94美元不等，迅速跳水至19-32美元；佳兆业集团也有多笔美元债从此前的80美元左右跌至30美元附近；阳光城的多笔美元债遭遇了同样的急挫。

　　国金证券统计显示，截至10月12日，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，19家跌至80美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下；累计17家房企境内公募债收益率上行超过100个基点。“如此群体性下跌，体现出市场对房企信用风险的担忧不断加重，定价提前反映了房企的表外负债和潜在违约风险。”

　　一路下跌的同时，境内房企还迎来了评级机构的一连串信用下调。10月18日，国际评级机构穆迪下调多家房企的企业评级，包括绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生控股集团、富力地产等在内的多家房企中招。

　　通常情况下，“评级下调对股权和债权融资都有负面影响，可能会陷入评级下调-估值调整-再融资困难-再融资风险提升-基本面恶化-评级下调的恶性循环。”亿翰智库研究总监于小雨表示，信贷额度下降、融资成本上升等是常见的现象。

　　而对于当前的房企来说，发不出债才是更严峻的问题。有业内人士指出，评级向下调整，会使得各金融机构减少与该类企业的合作。“近期房企美元债很难发。”有境外融资市场熟悉的人士称。

　　10月份以来房企境外发债的次数明显减少。不完全统计显示，10月份至今，仅有海伦堡、大发地产成功发行了两笔绿债。而这两笔美元债的票面利率分别为11%、13.5%，明显处于高位。不过，有房企内部人士表示，当前时点下能成功发行债券便是好事一桩，利率高低已不那么重要。

　　在市场信心低迷、发债窗口收紧的大背景下，如何应对每个企业都是不小的考验。“一些现金比较充裕的企业会对部分短期到期的债券进行回购，或者有些实控人会在这个阶段向企业提供贷款，”上述某券商分析会中提出，“整体都是向企业注入现金。”

　　房企自救维护融资渠道

　　美元债一直是国内房企融资的重要来源之一，大多数企业并不想堵死这一个通道。因此，不少房企都在这段时间努力向外传递着积极的信号。