在房地产寒冬中，市场关注已久的万物云终于官宣分拆上市，万科持有其63%股权。这一次市场将给予它多少估值？

　　万物云官宣分拆上市

　　11月5日晚间，万科A(000002)通告称，拟分拆万物云到港交所上市。此项议案已通过董事会审议，董事会认为万物云境外上市后将会为其后续发展提供更好的资金保障和资本运作空间，有力促进公司整体战略升级与可持续发展。

　　根据计划，本次发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%(超额配售选择权行使前)，并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售选择权。万科所持万物云股份还将申请H股全流通，涉及股份数量6.6亿股。截至通告日，万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权，上市后仍将保持对万物云的控股权。

　　万物云由万科物业更名而来，旗下业务中住宅物业营收占比最高，今年上半年占比55%；商业物业以“万物梁行”为品牌，已服务项目超1900个；社区空间服务方面运营房产经纪平台朴邻；此外还有智慧城市服务品牌“万物云城”。

　　据通告，万物云今年上半年实现营收103.83亿元，同比增长33.3%，营业利润为10.43亿元。截至2021年上半年，万物云总资产190.1亿元，所有者权益70.8亿元。

　　在近期万科业务交流会上，万物云CEO朱保全提出了各业务条线的发展目标，其中住宅物业领域会控制增速，确保服务品质；商业物业领域的万物梁行要发挥合资红利，保持在40%-60%的增速；专注城市物业的万物云城要有决心做成做大，保持不低于60%的增长。

　　万物云还发布了“千条街道计划”。朱保全在上述交流会上表示：“过去四年里，万科已积攒288条街道，我们的市场占有率在街道里的浓度超过25%，未来将打造1000条这样的街道，以后在万物云的计量单位可能不再是一个个项目，而是一条条街道 。”

　　万科表示，通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势，同时符合公司股东的整体利益。

　　在管面积TOP2

　　过去几年资本市场涌起一波分拆物业上市潮，万科在其中算是姗姗来迟，万科之后前十大房企中只有龙湖集团尚未分拆物业板块。

　　在2020年6月股东大会上，万科董事会主席郁亮曾表示，万科会考虑在未来适当的时候给物业服务作上市安排。他强调，如果万科的物业服务只是传统意义上的物业管理服务，那么多一家上市公司、少一家上市公司其实并不重要。但如果是一个城市服务商，则会变得很重要。

　　轻资产的物业板块更易获得较高估值。截至11月5日，港股物业板块中总市值排名前三的是碧桂园服务(6098.HK)，华润万象生活(1209.HK)，融创服务(1516.HK)，总市值分别为1772亿元，886亿元，436亿元，市盈率分别为42倍，57倍，37倍。碧桂园服务市值甚至超过了碧桂园的1540亿元。

　　从规模上看，万物云仅次于碧桂园服务。截至今年上半年，碧桂园服务合同管理面积为12.05亿平方米，收费管理面积约为6.44亿平方米。万科年报披露，截至2020年底，万物云在管面积5.66亿平方米。

　　在当下房地产行业整体承压下，分拆物业上市还有辅助房企的意味。万科在通告中表示，分拆上市有助于突出万科在空间科技服务领域的发展优势，提高本公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于万科向开发、经营、服务并重的转型发展。

　　万科在今年上半年出现13年以来首次半年度净利润下滑，三季度仍处在增收不增利的状态。据财报，万科第三季度实现营收1043.7亿元，抖客网，同比增长9.7%，环比减少0.45%；归母净利润55.42亿元，同比减少23.3%，环比减少42.16%；毛利率20.75%，同比减少6.31个百分点。

　　近期房地产市场销售遇冷，即便在旺季“金九银十”也表现不佳。据克而瑞研究数据，10月，典型城市商品住宅成交热度延续低位波动，29个监测城市预计成交规模达1946万平方米，环比微降3%，同比降幅有收窄趋势，下降22%。

　　行业寒冬之中，郁亮以日本房企大和房建为案例，称“天下没有做完的生意”。他在业务交流会上表示，上世纪九十年代的大衰退导致行业萎缩，直到近期才恢复到20年前的水平。但在此过程中也有优秀的企业，例如大和房建连续十余年入列世界五百强，从原本的开发主业发展到如今的租赁公寓、物流、代建等业务都名列前茅。