2022年7月，广东省物业管理行业协会(以下简称“广东省物协”)换届大会成功举行，新一届理事会扬帆起航，团结带领全体会员单位沿着正确的发展方向坚定向前。

值得注意的是，广东省物协参与并联合主办的第三届广州国际智慧物业博览会将于2022年11月3－5日在广州·广交会展馆C区举行，这也是广东省物协发挥自身价值、搭建交流平台并持续为行业发展赋能的重要举措。

“立足新情境、展现新作为、引领新发展”，广东省物协联手中国网地产共同推出广东物业行业引领者系列专访，以期凝聚各方智慧，为物业行业与物业企业转型升级赋能，全面展示广东物业行业新方向、新思考、新动态。

本次访谈对象为广东省物业管理行业协会常务副会长梁兵，访谈主题为“寻找方向、提升能力、打造生态”。

广东省物业管理行业协会常务副会长梁兵

寻方向 理解需求创造价值

2021年下半年以来，随着房地产开发企业纷纷出现债务违约与暴雷，以及随之而来的烂尾楼与房屋滞销，物业企业的发展势头也随之出现扭转。在资本市场，头部物业公司股价纷纷出现大幅下挫，物业公司传统发展路径面临严峻挑战。

对于物业公司而言，传统的三大主营业务都不可避免的面临着严峻的挑战。

基础服务方面，地产延期交付与现金流危机一方面影响着物业企业的规模扩张，另一方面也因为频繁的资金挪用对物业公司的现金流造成了积压。而在资本驱动下疯狂扩张的上市物业公司在公开市场互相缠斗，新接管项目几乎没有盈利空间。

增值服务方面，物业公司强调了许久的一公里生活圈仍在艰难推进，且随着经济发展减速以及随之而来的众多企业纷纷涌入居民生活服务市场，以及柔性定制、DTC等商业模式的快速发展，物业企业的增值服务推广也逐渐遇到瓶颈，利润率逐年走低，部分业务开始依赖内部消化。

开发商服务方面，物业企业已然体会到了发展的阵痛。开发商背景与业务已经不是估值的推手，反而是业务与现金流的黑洞。

对此，梁兵表示，当下物业企业已经到了反思发展路径、苦练内功的阶段，寻找新的发展方向对当下物业公司而言尤为重要。

“物业公司的发展同样离不开开源节流两方面。开源方面，物业公司要加强对客户的理解以及核心能力的挖掘，同时要真正的参与价值创造，而不是盲目的同质化竞争和一窝蜂的抢热点。节流方面，物业公司要加强全生命周期的统筹规划，而不能仅仅是结果导向。作为关乎国计民生的重要服务行业，物业行业不能仅仅关注结果，良好、稳健以及持续的全过程服务与探索才是我们实现对客户价值和自身发展及转型升级的重要方式”。

“总而言之，无论面对的是员工、客户、业主还是供应商，我们都要让对方感到我们产生了价值，而不能仅仅是费用等的支出或单方面的付出，这应该是我们探索新发展方向的核心与重点”，梁兵补充道。

育能力 把握核心发挥优势

企业与个人的命运往往是关键时刻的选择决定的。

毫无疑问，当下已经到了众多物业企业做出关乎生存与发展重要抉择的关键时刻。对于大部分物业公司而言，如何理解企业核心能力、不断发挥自身优势，并在此基础上与国家大势、企业发展方向产生共鸣，愈发考验物业公司的战略定力与对“时与势”的分析解读水平。

对此，梁兵坦言，当下物业企业都在积极进行内部挖潜与外部挖潜，但如果物业公司对自身核心能力理解不清晰，盲目进行所谓的内外部管理升级，只会导致无谓的内耗与同质化竞争。

梁兵分析道，首先我们要对物业行业进行定位。虽然我们常说自己是重要的民生行业，但在政府的行业大类里面我们还不是，这需要我们积极的争取并发挥行业协会的力量。其次，我们要关注发展形势，从需求出发，理解客户的所思所想。最后，要立足物业行业四十余年的发展历程，结合国际知名物业公司的发展路径以及经济社会发展的大趋势，在传统发展路径的基础上找寻新的发展方向并培育核心能力。

“物业企业的核心优势是我们距离客户更近、服务基础更扎实、对建筑的了解与理解也更深。那么对于物业行业而言，相应的发展方向也就明晰不少，核心就是刚刚提到的响应需求。基于这一论断，我认为物业行业内不同的物业企业可以根据自身优势培育不同的核心能力，比如项目全周期经营能力、设施设备管护能力以及资产运营能力等”。梁兵分析道。

“以中奥到家为例，作为最早上市的物业企业之一，我们一直坚持市场化发展，独立自主与项目全周期经营能力一直是我们的竞争优势。在此基础上，我们也在积极探索利用上市公司地位，整合资源向后端资产运营领域延伸，不断提升中奥到家在行业内的影响力”，梁兵进一步表示。

造生态 系统思维开放共赢

在画地为牢中挣扎，不如在上下同心中求生。对客户的责任，对业主的责任，对社会的责任，对上下游企业的责任，不仅是物业行业保持正确发展方向的重要保障，也是物业行业开辟全新发展领域、打造全场景和新生态的重要力量来源。

梁兵表示，随着物业行业分工愈发细化，以及业务领域不断延伸，物业行业上下游企业也越来越多，这也越发考验物业企业全场景的统筹链接能力。

“以物业行业下游产业链为例，现阶段外包公司发展的非常快，如保洁公司、绿化公司等，他们的客户包括头部物业公司、知名企业等，同时物业公司配套的产业链公司也快速的沿着专业化、规模化方向发展，这对物业公司的监督管理体系提出了严峻的挑战。如何做到专业化与公开透明，避免信息差造成的误判乃至误解，更好的满足客户的需求，成为不少物业公司的痛点与发力点。”

在此基础上，梁兵从头部物业公司作用发挥、延伸服务边界、开放与打破壁垒等方面进行了进一步的阐述。

首先是头部物业公司作用发挥。物业行业的发展离不开试错与探索，抖客网，头部物业公司不能仅仅用资金优势去消耗、去和中小物业企业恶性竞争，更要积极去探索新的商业模式和新的发展赛道，在此基础上营造新发展生态，引领物业行业新的发展。

其次是延伸服务边界。物业行业的发展离不开服务模式的迭代、服务边界的延伸与转型升级，每一次的变革都会开辟新的发展空间，也会形成新的发展环境并引入新的生态伙伴。“物业行业的边界与能力圈要扩大，比如我们可以先在粤港澳打造大湾区物业服务生态圈，在新的发展赛道和领域吸引更多的产业链公司参与进来”。 　　最后是开放与打破壁垒。当下不少物业公司都不愿意将自己的探索与尝试与同行分享，这样往往导致重复试错与资源浪费。且由于当前物业行业的竞争往往是低水平的价格竞争，缺乏竞争壁垒，使得物业公司对竞争的恐惧大过了对共赢的自信。“对于物业企业而言，能力不一样发展方向往往也不一样，与其封闭，不如开放。行业协会要搭建好平台，推动大家多多交流、互相促进，使得行业之间互为生态，打造真正的学术交流平台，实现行业整体价值的提升与利益最大化”，梁兵最后表示。