以“优惠价”购房是否构成受贿

　　从吉林省长春市人民防空办公室原巡视员贾东来案说起

　　本报记者 方弈霏

　　特邀嘉宾

　　王 凯 长春市纪委监委第十四审查侦查室副主任

　　惠佳欣 长春市纪委监委案件审理室干部

　　梁 雪 长春市人民检察院员额检察官

　　杨海蛟 长春市中级人民法院刑二庭法官

　　编者按

　　这是一起党员领导干部利用职务便利为他人谋利，并以明显低于市场的价格购房的方式收受贿赂终被查处的典型案例。本案中，贾东来主要利用担任人防办副主任的职务便利，大搞权钱交易，暴露出当地人防系统存在哪些薄弱环节？如何做深做实贾东来案以案促改？贾东来以“团购价”“优惠价”购买房产，为何认定系以明显低于市场的价格购买房屋的受贿？辩护人提出，贾东来“借用”耿某车辆，车辆所有权并未发生转移，不应将该车辆价值计入受贿数额，如何看待此辩护意见？我们特邀相关单位工作人员予以解析。

　　基本案情：

　　贾东来，男，中共党员，曾任吉林省长春市体育运动委员会副主任，长春市人民防空办公室(以下简称“人防办”)党组成员、副主任，长春市人防办巡视员等职。2016年3月退休。

　　受贿罪。2000年至2016年，贾东来利用担任长春市人防办党组成员、副主任、巡视员的职务便利，在人防手续审批、人防工程承揽、人防工程易地建设费减免等方面为他人谋取利益，并于2000年至2018年期间多次收受相关单位和个人财物，折合共计554万余元人民币(币种下同)。

　　其中，2012年4月，贾东来利用担任长春市人防办党组成员、副主任的职务便利，接受甲房地产公司负责人王某请托，帮助该公司开发的工程项目办理人防审批事项。事后，贾东来要求王某为其提供购房优惠，最终以“团购价”71万余元购买该公司开发的商品房一套。经鉴定，贾东来购房价比市场价低115万余元。

　　2012年5月，贾东来利用职务便利，接受乙房地产公司负责人于某请托，帮助该公司开发的工程项目办理人防审批事项。事后，贾东来要求于某为其提供购房优惠，最终以“优惠价”125万余元购买了该公司开发的门市房一套。经鉴定，贾东来购房价比市场价低61万余元。

　　查处过程：

　　【立案审查侦查】2020年10月29日，长春市纪委监委决定对贾东来涉嫌严重违纪违法问题立案审查侦查，并对其采取留置措施。2021年1月21日，经吉林省监委批准，对贾东来延长留置时间3个月。

　　【移送审查起诉】2021年4月14日，经长春市纪委常委会会议研究，长春市监委将贾东来涉嫌受贿罪一案移送长春市人民检察院审查起诉。

　　【提起公诉】2021年6月4日，长春市人民检察院以贾东来涉嫌受贿罪，向长春市中级人民法院提起公诉。

　　【党纪处分】2021年6月10日，经长春市委批准，决定给予贾东来开除党籍处分，按照规定相应调整其享受的待遇。

　　【一审判决】2022年9月29日，长春市中级人民法院以贾东来犯受贿罪，判处有期徒刑十年六个月，并处罚金五十万元。目前判决已生效。

　　1 贾东来等案件暴露出当地人防系统存在哪些薄弱环节？如何做深做实以案促改，修复政治生态？

　　王凯：2019年，长春市纪委监委开展人防领域专项整治，在此期间，市人防办前后四任主任因严重违纪违法被立案审查侦查，在查办过程中，我们发现贾东来亦存在严重违纪违法及涉嫌职务犯罪问题。

　　人防办的一项重要职能是对民用建筑修建防空地下工程进行审批、收取人防工程易地建设费。根据《中华人民共和国人民防空法》等有关法律法规，达到一定规模的民用建筑，在项目报批的过程中，必须经过人防办的审批才能动工。民用建筑达到一定规模时，应当修建防空地下室或根据相应规模向国家缴纳人防工程易地建设费。综合分析贾东来等案，人防系统的违纪违法问题主要集中在人防工程项目审批、验收、易地建设费收取与减免等方面。

　　同时，由于人防业务涉及房地产、建筑等领域，业务处室与房地产开发商、设备供应商有着频繁往来，部分违纪违法党员干部利用人防系统的特殊性，借正常履职之名，行以权谋私之实，具有较强隐蔽性。

　　惠佳欣：长春市人防系统系列腐败案教训深刻，暴露出市人防办存在党建主体责任落实不到位、内控机制不健全、权力运行缺少监督和制约等一系列问题。市纪委监委坚持以案为鉴、以案促改，不断加大对人防系统工程审批、监督验收、采购招标等重点领域、重点环节的监督管理力度，营造人防系统风清气正政治生态。

　　针对市人防办存在的党建主体责任落实不到位、党的建设缺失问题，市纪委监委督促市人防办召开专题民主生活会，以案为鉴，深入开展警示教育，吸取系列腐败案件深刻教训，强化震慑警醒。同时，明确要求市人防办党组落实“两个责任”，深入查摆问题、整改问题，抓好建章立制工作，及时堵塞漏洞，构建人防系统反腐败长效机制；针对市人防办“三重一大”事项集体决策程序不规范问题，市纪委监委督促市人防办制定出台《中共长春市人民防空办公室党组议事规则》和《长春市人民防空办公室主任办公会议议事规则》，保证“三重一大”决策有章可循、科学有效；针对人防工程审批权力运行机制不健全、缺少有效监督制约等问题，市纪委监委督促市人防办制定完善《人防工程(结建)审批制度》《涉密工程招投标管理暂行办法》等制度，规范人防工程批建、易地建设缴费、工程项目招投标等工作。加强对应建未建、以费代建、应缴未缴问题的监督检查，形成对人防工程审批的事后监管。

　　2 贾东来以“团购价”“优惠价”购买房产，是否构成受贿？如何认定“明显低于市场的价格”？

　　惠佳欣：根据“两高”《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条规定，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋等物品的，以受贿论处。前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。

　　甄别正常购房优惠和低价购房受贿的关键点在于该优惠价格是否系商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。实践中，“团购价”“优惠价”售房通常是房地产开发商、销售商在房产销售前，以企业内部决策的方式事先设定的不针对特定人的优惠价格，价格设定要符合商业惯例和市场规则，且通常以内部文件的形式予以明确，购房者在享受“团购价”“优惠价”时，需要履行相应企业的审批程序。

　　而房产交易型受贿中的“团购价”“优惠价”具有较大随意性，表现为开发商与购房者私下联络，形成“低价购房”合意，有的开发商以召开公司董事会、办公会等形式专题研究给予特定购房者大幅度“优惠”，表面上看履行了企业决策程序，但实质上是为了规避查处。这类“团购价”“优惠价”具有独享性，不适用于普通消费者，且价格设定有悖于市场规律，并非商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格，不应认定为市场价格。