1月6日，波哥聊楼市之2023年十大趋势发布会在线上启动。58安居客房产研究院分院院长张波以“没有一个冬天不可逾越”为主题解读“2023年楼市十大趋势”。2022年，房地产行业经历了诸多挑战，相较于2021年的“紧”，2022年的关键词基本以“松”为主，旨在推动楼市“寒冬”回暖。

2022年，我们经历了较为严峻的疫情形势，房地产行业也受到疫情的冲击，但疫情其实是短期影响市场波动的因素，真正影响房地产的是长期因素改变。未来，随着疫情管控精准化，疫情对市场短期影响越来越小，更多是市场自身影响。

正如四季轮回，冬天过后春天就会到来，没有一个冬天是不可逾越的。那么，2023年市场会如何变化发展呢？让我们从政策、房价、房企、租赁等层面，逐一透视2023年的行业图景。

趋势一：我国房地产行业进入新周期

“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，2022年是房地产的“政策大年”，我们看到的是降准降息、限购放松、三箭齐发、房企纾困、保交楼等热词，都是积极推动市场复苏的动作。

纵观楼市，可以将2022年分成两个阶段，上半年通过“稳需求”来“稳经济”，下半年通过“保供给”来“稳信心”。

通过金融调控的发力，推动房企解决资金问题，切实推进“保交楼”的实施效果，实现行业纾困。在需求侧，地方稳楼市政策发布频次突破历史极值，2022年以来楼市松绑政策涉及270余个省市地方，三四线城市占到近8成以上。各地共发布政策频次700余次，在5月发布频次出现峰值。

在供给侧，下半年后以优化土拍规则、放松预售标准、政府回购、组织团购等政策开始密集出台。公积金支持政策及信贷政策在各地运用作为广泛，有50%以上的省市地方都出台了相关规定；尤其是公积金政策调整方式灵活多样，在5月以后成为最主要的楼市松绑政策之一。

从落地情况来看，从“因城施策”到“一城一策”各地都有不同的政策放松。事实上，稳楼市政策对市场的影响也有所不同。

从三种不同市场来看，对于高潜力城市而言，政策放松力度普遍较小，市场受政策摆动影响因素低，内驱动力充足，回暖周期普遍较其他城市快，整体也起到压舱石的作用；对于较高、中等城市潜力城市而言，政策放松力度普遍较大，对市场产生一定影响，但回暖周期需依靠城市自身韧性，表现不一；对于一般城市潜力城市而言，政策放松力度较大，部分城市由于本身购房政策较宽松，政策继续放松力度有限，对市场产生一定影响，但这类城市回暖周期普遍较长。

2023年的政策方向，我们可以从四个层面进行预判：

1.住房双轨制进一步完善

二十大后，在制度层面将完善住房双轨制、逐步推进房产税，预计房产税出台时间可能会延至下轮市场上涨阶段，即2024至2025年。

2.优化房企融资

各项融资渠道重新开闸，优质房企将重获生机，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。此外，增量资金对于项目端的支持和“保交楼”的落实，将有助于稳定居民预期。

3.需求端政策仍有下调空间

涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。同时，对于存量首套高利率按揭贷款，利率也有望适度下调。优先覆盖于政策还有下调空间且前期政策出台对市场作用较小的城市。

4.支柱产业带动下游齐发展

在确定房地产仍然是支柱产业后，在2023年的各项鼓励性政策会加快出现，包括房地产上下游企业，及政策提到的养老地产、智能家居市场等都会有长足的发展。

我国房地产行业会进入到一个新的周期，2022年我们面临了很多的考验，但是政策上也给到了许多的指引方向。

趋势二：房价快速两极分化

“千磨万击还坚劲，任尔东西南北风”，房价的变化和趋势是老百姓普遍关心的话题。从统计局的数据来看，截至2022年11月，70个大中城市有超过62个城市的二手房房价下跌。房价现在正在进入一个K型的分化，部分城市的房价还是继续往上走，另有一部分城市的房价在下行。

1.豪宅化趋势将会在一二线城市长期延续

高端住宅每年的成交占比都在逐步增长，而在2022年更是出现明显上涨，楼市调整对其影响较小；高端住宅需求主要集中在一二线城市，如2022年长沙的大户型成交占新房近一半比例。长远来看，高端需求依旧为这些城市需求主力，而其他需求逐步会挤压到保障性住房和二手房市场中去。

2.三四线城市中低价位住宅占比或持续提升

中低价位住宅主要存在四五线城市，随着房价出现调整，这部分城市的中低价位住宅占比出现急剧攀升；从中低价位住宅成交占比相对较高的城市来看，都是人口相对流出，经济体量不大，未来发展潜力较弱的城市。

3.受限于收入预期及刚需消失，中端改善也会减少

居民储蓄额快速增长，相比10年前的收入增长带动的储蓄增长不同，主要是对未来预期不足而导致的储蓄增长；20年高速增长的房地产交易量已完全透支刚需，当前房地产需求逐步会从刚需向改善转变，那么预期不足将会促使这部分需求延期或消失。

4.摇号抢房短期或将逐步减少，新房限价依旧是房价倒挂的主要因素

对于新房的限价，核心40城市的挂牌价格开始下跌，是多数城市一二手倒挂现象出现缓解的主要因素；从倒挂现象缓解和严重的两类城市中抽象样本城市来看，基本上二手房价格下跌城市倒挂现象缓解，二手房上涨城市倒挂现象严重。限价政策不取消，倒挂现象也不会消失。

趋势三：既要保交楼也要保房企

“鱼，我所欲也，熊掌，亦我所欲也。”，我们应该“保交楼”还是保房企？2022年各地楼盘停工引发关注。7月开始，全国性“保交楼”发声，防范金融性风险、稳民生、稳经济。“保交楼”其实是在2022年非常关注的一点，不只是2022年，在2023年也是受到特别关注的，中央经济会议明确提到了，“保交楼”是稳民生重要的前提。各地方性落地细则，缓解房企资金压力的当务之急。

01保房企迫在眉睫

1. 实力品牌房企项目更有保障

58安居客房产研究院结合“楼盘交付信心指数”研究模型，通过项目交房保障力、房企健康保障力、市场热度保障力三个维度对部分城市的交付能力进行了综合测评，并形成“楼盘交付信心指数榜”。在11月榜单中，郑州的万科、保利和华润的项目共占据15席，这三家房企在郑州深耕多年，实力不容小觑，2022年已逐渐形成“三足鼎立”之势。由此可见，当前实力品牌房企的项目“交付力”相对来说会更有保障。

2.时隔20年再明确，房地产是支柱产业

近期，高层频频表态房地产业的重要性。2022年12月15日，国务院副总理刘鹤更是直接强调，房地产是国民经济的支柱产业。2003年以来，房地产被称作是支柱行业，高层仅有寥寥数次表态。此次重提，也可以对来年房地产政策的大致走向窥见一二。

3.土地收入对财政的贡献度稳中有升

根据财政部公布的各年度年财政收支情况，国有土地使用权出让收入，近年已达到30%左右。土地财政的依赖度，呈现稳中有升的态势。

4.2022年房地产底部徘徊，房企面临生存挑战

2022年，作为国民经济支柱的房地产业，在防炒作、去产能、降杠杆等系列政策的影响下，叠加疫情防控和内外部其他因素的影响，房地产步入了底部区间，市场持续冰冻。房地产开发企业，也迎来了最严峻的生存挑战。一方面，市场信心低迷，商品房交易走低，企业经营运转困难；另一方面，资金回笼周期延长，保交楼任务压力加大；第三是房企的债务暴雷，引发连锁负面反应，加剧了观望的情绪。

5.开发商销售不畅，业绩普遍缩水