成都，2023年4月14日——步入疫情政策优化后的第一季度，成都地铁平均客流量同比上涨10.9%，天府、双流两大机场旅客吞吐量创历年同期新高。客流与商流的恢复构成经济以及商业地产复苏的重要前瞻信号。仲量联行中国区首席战略官张莹表示：“受此前经济承压影响，产业与消费持续阶段性调整，引致一季度商业地产各业态需求表现不足。但自3月后，市场问询、政企交流稳步上升，产业及消费动能逐步转好，长期改善迹象存在。市场后劲激发、企业与个人信心的提振需重点关注。”

甲级办公楼市场：本季度大面积退租发生，新租表现较弱，净吸纳量仍处低位，甲级市场持续承压，租金保持下行。零售物业市场：消费市场有序恢复，品牌租赁问询量有所回升，但疫情后续影响延续至年初，市场空置率进一步攀升。随着消费类基础设施REITs的批复，成都作为中国零售存量储备第三城，其投资机遇有望加速攀升。物流地产市场：市场供需拐点已至，租金有望于下半年进入上升通道。

一季度，重大项目和高能级项目预计签约总金额2,662.17亿元，实现去年全年37%。产业招商层面，建圈强链全新施工图《成都市产业建圈强链优化调整方案》已于日前发布。仲量联行华西区副董事总经理周懿表示：“‘提速’成为成都开年第一关键词，城市高质量产业发展更趋聚焦和高效。消费领域，城市场景修复已基本完成，人员流动的高位数据不仅意味着零售市场的利好，也反映出服务业乃至宏观经济的复苏迹象。“

甲级办公楼市场

短期视角：第三方办公大面积退租，空置压力持续攀升，市场租金维持下行

进入2023年，诸多于2017-2018年签约的第三方办公运营商迈入续租期。受去年互联网企业大面积退租的影响，部分运营商重回去化周期。截至季度末，其转租率为23.7%，较2021年数据上涨2.1个百分点。在此背景下，续租价格的上涨直接导致部分运营商重新考虑其布局策略。截至目前，成都甲级办公楼市场中第三方办公退租面积共计超3万平方米，主要集中于高新南区。

对于新租层面，受淡季因素加之观望情绪影响，季度内新成交数据仍显薄弱。退租高企，新租低位，2023年第一季度成都甲级办公楼市场净吸纳量仅录得1.4万平方米，环比仍有约28.6%的下跌。

一方面，增量、存量项目空置压力持续上涨；另一方面，宏观不确定导致企业预期持续下行。供需作用下，部分板块新租价格下降趋势明显。截至季度末，成都甲级办公楼市场平均租金录得98.8元/平方米/月，环比下降0.4%。除降价外，精装带家具产品持续受到市场青睐，去化表现亮眼。板块层面，高新南区除退租影响外，产业办公同时入局，金融城、大源板块甲级租金跌幅持续扩大。预计短期内，市场仍将录得部分联合办公及头部企业退租现象，该现象或对存量项目持续带来挑战。

新增供应方面，第一季度成都市场新增甲级办公楼项目天府法务产业大厦，新增面积约13.5万平方米。除甲级项目外，乙级市场本季度也迎来新川片区首个商业办公项目——高新创智广场C座，以及天府新区的金为创新中心，新增办公面积共计6.2万平方米。供应高位加之吸纳走弱，成都甲级办公楼市场空置率持续上涨，录得29.8%，环比上涨1.8个百分点，较去年同期更是呈现近10个百分点的攀升。

长期视角：高质量产业招商落地，办公楼带看量回暖，市场信心有所回升

从需求行业上看，本季度科技互联网、金融、专业服务增量优势持续，占比分别达22.4%、20.0%和15.7%。其中，企业信息系统、保险以及律所仍为主要细分领域。长期来看，受政策影响及城市招商落地，预计部分领域将呈现全新增长势头：

· 新能源汽车系统研发提速，或成信息发展全新赛道。3月《成都市促进新能源汽车产业发展的实施意见》正式印发，成都新能源汽车产业进入发展加速阶段。其中，依托城市信息技术发展优势，成都有望在管理系统、电力电子、车规级芯片、智能传感器、软件算法与操作系统等领域呈现全新租赁动能。

· 消费业态复苏趋势较好，头部企业项目落地有望催化相关行业生长。尽管1-2月消费数据受此前经济承压影响仍处修复期，但零售、运输、餐饮与旅游等领域景气度的大幅提升仍给与市场一定信心。办公楼市场层面，该类企业退租性趋势有所收窄，预计下半年其增量需求将有望抬头。另一方面，城市招商引资持续加码。3月，世界500强企业费森尤斯旗下奥美德集团以及罗氏诊断数字PCR创新中心接连落址成都，该产业发展或将重新增速，未来有望持续注能成都办公楼市场。

伴随流动恢复，企业运营回归常态。“甲级办公楼带看量明显恢复，周均频率同比上涨约1-2倍。尽管当季市场数据并未呈现，但预计全年成交仍可期待。”仲量联行华西区商业地产部负责人邓艳萍表示：“展望2023年，全市空置率预计将维持高位，但新增仍主要聚集天府新区，成熟商务区所受冲击仍然有限。年内大面积企业的搬出或造成部分项目租赁压力短期攀升，调整办公产品供应、加快锁定优质租户则为当前关键。”

优质零售物业市场

消费市场有序恢复，品牌租赁问询量有所回升，全市租金保持稳定

1-2月，成都社会消费品零售总额为1,490.1亿元，同比增长3.0%，扭转了此前下跌趋势。去年波动的市场情绪正在快速平复，品牌租赁问询量有所回升，但签约情况仍相对谨慎。目前，餐饮、影院等恢复势头良好，时尚零售消费增长稍显滞后。空置率方面，疫情后续影响延续至年初，部分影院、美术和早教等主力店出现退租，市场空置率进一步攀升至13.0%，环比上升0.6个百分点。租金方面，进入新的财年运营商提高了对项目收入的预期，但目前市场空置率仍然高企，市场尚处恢复期，整体租金保持平稳。一季度，全市优质购物中心首层平均租金报395.3元/平方米/月，环比持平。供应方面，季内优质零售物业市场无新增供应，全市总存量保持1,124万平方米。

一季度市场进入调整活跃期，抖客网，品牌持续升级，建筑空间更加优化

疫情影响已告一段落，新年伊始多家购物中心陆续进入运营调整期。面对城南高端商业的快速崛起，市中心核心地标项目加快调改步伐，IFS加大对潮牌和设计师品牌的引入力度，包括：Acne Studios、Ganni、Ermanno Scervino、Jil Sander、Calvin Luo等，此外Chanel沙龙店也于IFS三楼围挡；太古里则对现有品牌提档升级，如：始祖鸟将升级为双层全球旗舰店“始祖鸟中心”、Gentle Monster重装升级等。同时加大对国潮品牌的引入力度，如：RèSIMPLE，LNG，Short Sentence等，时尚品牌更新迭代速度正在加快。在空间优化方面，购物中心通过建筑空间重构、增加冷区商业展示面、增强客流可达性等方式解决引流问题。如：万象城重新规划地面广场的建筑设计，将地面与负一楼联通部分扩大，并辅以具有视觉张力的艺术设计打造项目新亮点。

需求方面，餐饮、汽车、智能电子表现相对活跃

随着消费市场有序恢复，接触型消费快速回暖，餐饮反弹一马当先，1-2月成都餐饮消费同比增加6.5%，高出零售消费4.2个百分点。汽车和智能电子等升级类消费需求持续释放，有效激发消费活力。

· 餐饮扩张势头明显，外来连锁品牌首店亮相后迅速拓店。达美乐在凯德金牛首店亮相后，迅速于市内多店布局；Peet’s Coffee于万象城亮相后，也于近期布局多家商业项目；Alimentari Mulino、醒食、Mstand等均有新店围挡。

· 内资新能源汽车开店仍积极，抢占下沉市场。问界进驻SM广场；腾势进驻北城天街、成都三利爱琴海购物公园；智己进驻万象城等。

· 电子和智能装备的进驻情况比较理想。进驻品牌以定位年轻生活方式的游戏、智能家居为主，如：PICO、追觅、Razer雷蛇、华为等。

消费基础设施首次纳入REITs试点，构筑成都零售地产发展新动能