房地产市场形势一直是大家关注的焦点，房地产市场的平稳健康发展对稳定购房者预期、促进居住消费至关重要。5月17日，国家统计局发布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况引发关注，抖客网，2023年楼市经历一季度“小阳春”后，出现冲高回落。今年楼市的走向到底如何？楼市能否冲出低迷？购房者和售房者又是怎样的感受？

　　经历持续一年的低迷后，楼市终于在今年一季度迎来“小阳春”，3月份房价上涨城市数量达到近4年来的最高峰。不过，5月17日刚刚发布的统计数据显示，在一季度市场冲高后，4月份70个城市新房、二手房价格环比上涨城市数量均较上月减少，新房、二手房价格环比涨幅双双收窄。“五一”假期，房地产销售市场整体表现平淡，机构数据显示，代表城市成交规模较去年“五一”假期增长约25%，其中多个城市受低基数影响，同比增幅较大，但整体较2019年同期降幅仍超两成。

　　记者近期走访侦查发现，今年以来楼市整体恢复形势见好，购房者预期有所改善，但基础尚不牢固。进入二季度，随着前期积压的购房需求基本释放结束，楼市进入常态化节奏期。促进居住消费健康发展，仍需持续优化相关调控政策，各方合力增强置业信心。

　　“小阳春”传递暖意

　　“二三月挺忙，现在又稳定了。这是因为着急购房的客户已经买完，现在也有客户，但需求不急迫。”5月4日，记者来到北京西四环外某房屋中介门店，门店经理正在给数十名店员开会，复盘“五一”假期工作情况。该经理告诉记者，“‘五一’假期，看房的客户比平时工作日多，但比平时周末少。毕竟是春节后的首个小长假，很多人都出去旅游了”。

　　对于近半年门店的签单情况，该经理表示，“从去年11月至去年年底，受新冠疫情影响搁置了一批购房需求。到今年二三月份，赶末班车入学的客户需求集中释放。每年都会有这种现象，那个时段房源相对少、客户相对多，顶层、一层、一居室等平时不太好卖的房子，很多客户也会选择购买”。

　　北京楼市以二手房为主，二手房属于撮合成交，交易受到多方因素影响，房价与市场均价接近、买卖双方意愿一致颇为重要。即便市场行情见好，过高的定价依然会导致交易受阻。正如该经理所举的例子，之前北京西四环外、永定河路附近某小区有一套近120平方米的两居室，去年年底上线时挂牌价920万元，年初市场行情好时，业主想卖得更高，后来市场回落业主降价不到位，最终在等待半年后，于今年5月3日以880万元价格成交。

　　房地产市场在调整优化疫情防控政策后迎来复苏，北京二手房市场恢复速度较快。北京链家研究院分析师冷会介绍，“网签数据稍显滞后，从链家相对实时的数据能看出，今年1月上半月市场就已恢复，下半月受春节假期影响进程暂时中断。2月春节假期结束，前期因疫情和春节积压的需求集中释放，市场热度快速上升，并从城市中心区传导至昌平、顺义、大兴等外围区域。到3月份，随着需求陆续释放，交易节奏随之放缓，整个3月和4月上半月市场都处于缓慢回落过程，成交量逐周递减。到4月下半月，成交节奏基本回归至常态时期水平”。

　　在价格方面，一季度北京二手房成交均价较前期有小幅上涨。究其原因，冷会认为，“疫情防控措施调整优化后，中心城区成交占比提升引发结构性上涨；前期积压需求集中入市，导致局部地区供需失衡。不过，到4月份随着市场热度和预期回归，部分区域价格已有回落迹象”。

　　记者采访了解到，今年以来全国楼市节奏和北京表现相似。“去年以来，保交楼、保民生、保稳定等各项政策举措有力保障了购房人的合法权益，房企的合理性融资也得到改善，带来今年一季度市场全局性的修复。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰说，“从全国楼市来看，2月以后需求量释放，成交量明显恢复。3月在2月高点上略微回调。整体看，一季度同比去年修复态势明显。”

　　“确实感觉市场火爆了不少。”龙湖成都营销负责人介绍，“刚开始回暖的是刚需市场，以年轻客群居多，2月中下旬改善类客户密集入场，2月4个项目的叠墅产品加起来卖了40套，超过去年四季度销售总数。”

　　“当前买房人更看重房屋品质、户型设计、开发商实力和项目区位。”龙湖北京某项目负责人说，“‘五一’假期北京市场热度不减，日均接待客户逾百组，较4月日均到访增长40%以上，期间成交金额超1.5亿元。”

　　“年后市场回暖修复，感知比较明显。”万科杭州营销负责人表示，“我们在杭州余杭区的项目在二三月份连续加推，改善类项目销售增长更明显，3月以来的改善类项目两次开盘中签率均在20%以下，开盘即售罄。”此外，绍兴市场今年以来去化也不错，“五一”期间，万科在绍兴的两个在售项目认购转化同比上涨20%至30%。

　　刘丽杰认为，成都、西安、杭州、长沙、合肥等省会城市市场修复较强，是受益于经济、产业、人口等基本面较好，住房需求相对充足，住房政策优化等原因。“更具意义的是，一季度哈尔滨、长春、沈阳等东北区域城市，太原、兰州等中西部省会城市，以及多数三四线城市的二手房市场量价均有不同程度的修复。不过，相较强二线城市，非热点城市及三四线城市修复力度相对较弱。”

　　从数据来看，上海易居房地产研究院报告显示，今年1月至3月，31个省份中有19个商品房销售面积同比增速为正，有12个省份增速为负。其中天津增速最高，为85%；安徽增速最低，为-23%。在13个经济大省份里，北京、河北和广东表现最好，同比增速分别为14%、10%和10%。值得注意的是，天津在去年全年该指标为-32%，当前该指标明显转正。这说明在购房政策刺激下，市场依然有复苏动力。

　　销售价格方面也普遍走出下跌空间。报告显示，2023年1月至3月，全国31个省份中有27个省份商品房销售价格同比涨幅为正，有4个省份涨幅为负。其中四川涨幅最高，为13%；西藏涨幅最低，为-12%。13个经济大省份中，有12个省份房价涨幅已回正，而湖北微跌。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，一季度全国31个省份房地产数据呈现出几个重要特征：供给端复苏节奏较慢，而销售端复苏节奏较快，后续应关注“供需缺口扩大”矛盾问题；市场复苏过程中，一些北方省份明显崛起，包括天津、河北等北方重点市场也有回暖可能，市场信心进一步增强，全国房地产市场均衡性也进一步增强。

　　“一季度市场修复，一定程度上得益于前期积压需求的集中释放。随着这波需求逐步释放，短期内市场会自然调整，预计二季度交易量较一季度回落，价格将保持平稳。”刘丽杰说，“这也是市场向合理中枢修复过程中的正常震荡。预计全年市场整体将呈现温和修复态势。”

　　当前楼市回归常态

　　进入二季度以来，百城房价走势承压，核心一二线城市价格相对稳健，多个三四线城市房价延续跌势。多数业内人士仍然认为，楼市复苏的大趋势不会改变，市场信心总体处于恢复状态。