9宗地底价成交，杭州地价回归理性

　　在全国土地市场普遍降温的当下，杭州亦不例外。10月12日，14宗地块完成出让，收金257.5亿元。其中9宗地底价成交，最高的一宗溢价率也仅11%。与5月首次集中出让的热度相比，开发商在拿地时回归了理性。

　　平均溢价率不到3%

　　其中9宗地块底价成交

　　今年，全国多个城市试点土地集中出让，其初衷是为了给土地市场降温，杭州亦在其列。今年5月，杭州首批57宗宅地集中出让，但热度不减，抖客网，在挂牌阶段就已有22宗报价至封顶，12宗进入自持比例投报阶段。最终，超七成地块拍至封顶价+自持。

　　随着下半年房地产市场融资和贷款的收紧，楼市率先降温，土地市场也随之降温。第二批集中出让的土地中，17宗提前终止拍卖。

　　而成功拍卖的14宗地块中，有9宗仅经历一轮报价即成交，溢价率为0。据统计，14宗地块平均溢价率不到3%。

　　此次成交的14宗地块，相比同板块的高价地，地价均有不同程度的下降，平均降幅在8%以上。拿地的房企，以央企、国企以及滨江、绿城等本土开发商为主，这些房企的经营比较稳健，大多属于“三道红线”融资监管中较为安全的黄档和绿档房企。

　　房企利润空间增大

　　有助于楼盘品质提升

　　此次土地低溢价成交，开发商的拿地成本也将直接降低，从而增厚利润空间。

　　此次14宗地块的名义楼面价和精装限价之间的平均差价为11962元/m2，即便折算10%配建公租房的地价和建安成本，实际价差也有10000元/m2左右。这样的价差，算是近两年来的较高水平。

　　据测算，杭州首批集中出让的地块平均利润率为负值，除了少数项目可实现微利之外，大多数项目面临亏损。而此次出让的14宗地块，平均利润率接近5%，个别项目若成本控制得当，利润率有望达到10%。

　　“在杭州，要打造一个品质还过得去的楼盘，地价和房价差大概9000~10000元/m2，这跟此次出让的14宗地块平均差价基本一致。房企有了利润保证，理论上也会体现在品质上。”某本土品牌房企工程负责人认为，地价成本下降有助于杭州楼盘品质整体回升。

　　地价回归理性

　　专家：新房市场有支撑

　　此次杭州土拍降温并不意外，说到底是前期调控的积极成果，有助于土地市场回归理性。

　　土拍规则的改变，可以说对于抑制土拍过热起到了立竿见影的效果。根据新规，同一家房企最多只能报名5宗地块，严查报名资金来源，取消勾地保证金制度，一系列组合拳使得报名房企数量明显下降。

　　此外受融资政策趋紧等因素影响，房企手头上的资金显然没有上半年宽松，虽有拿地意愿但是资金不足。

　　“此次杭州土拍遇冷，会对购房者的信心产生一定的心理冲击，但不用过于担心。杭州这几年人口流入量非常大，而且新房价格没有泡沫，即便地价下跌也几乎影响不到新房价格。此外17宗地块终止出让，也使得明年的市场供应量偏少，会对市场形成一定的支撑。”拿地宝研究院院长钱贤强认为。

　　杭州下一批地块集中出让预计要到明年初。多家房企投拓部人士认为，部分房企当前正在努力降低负债率，到明年初现金状况可能会有好转，可以参与拿地。