备受关注的公募REITs迎来上市一周年，首批公募REITs的不少战略配售限购份额进入二级市场流通。

　　过去一年，公募REITs大受欢迎，个人和机构疯抢REITs新基金，REITs二级市场份额价格长时间处于溢价交易状态。目前，首批公募REITs已经解禁，当下的二级市场表现相对平稳，对于投资者来说，机构则大多建议，避免追涨杀跌，关注内在价值，长期投资。

　　解禁表现平稳

　　首批9只公募REITs上市满一周年，市场担忧的二级市场价格剧烈波动并没有出现。

　　据

　　仅有富国首创水务REIT连续3天二级市场跌幅超过1%之外，涨幅超过1%的仅有6月21日红土盐田港（000088）REIT上涨1.00％，6月23日，中金普洛斯REIT上涨1.28%。

　　以6月21日解禁首日为例，首批9只公募REITs，4只收涨，5只收跌，涨跌均在1%左右。

　　数据显示，涨幅最大的红土盐田港REIT上涨1.00％；跌幅最大的富国首创水务REIT，下跌1.37％。

　　此外，平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、中航首钢绿能REIT微涨；浙商沪杭甬REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT微跌。

　　从换手率来看，当天平均换手率为1.67％，最高值为华安张江光大REIT4.73％。

　　总体来看，6月21日解禁首日，战配解禁对市场影响较小，换手率0.90%，平均涨跌幅-0.12%。

　　“从场内表现来看，份额解禁对公募REITs二级市场价格造成了一定的冲击，但并未表现出前期市场担忧的那种剧烈波动，这或许是因为持有公募REITs的机构较多，作为优秀的可配置资产，机构并不会轻易放弃份额。”对此，天相投顾相关人士接受采访时表示。

　　平安基金表示，“公募REITs二级市场价格受市场情绪等因素影响会出现一定波动。本次解禁释放的份额将在一定程度上促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性。同时，流通份额的增加可能会对市场情绪造成影响，进而造成二级市场价格的短期波动。”

　　市场人士认为，此次解禁带来流通份额的大幅增加，以及交易活跃度的提升。

　　根据近期发布的限售解禁通告，首批9只公募REITs解禁份额共计约21.71亿份，占9只公募REITs总规模（64亿份）的33.92%，且超过此前流通盘规模（20.74亿份，占比32.4%）。本次解禁将会提升流通份额至9只产品全部份额的66.33%。

　　以博时蛇口产园REIT为例，原始权益人招商局蛇口工业区控股股份有限公司持有2.88亿份，占全部基金份额（9亿份）的32%。其中，1.8亿份自上市之日起限售60个月；1.08亿份自上市之日起限售36个月。本次战略配售份额上市流通前，可在二级市场直接交易的博时蛇口产园REIT流通份额为3.15亿份，占该基金全部基金份额的35%；在本次战略配售份额解禁后，可流通份额合计为6.12亿份，占该基金全部基金份额的68%。

　　在博时蛇口产园REIT解禁限售份额中，企业型投资公司占比约39.4%，同时基金/证券公司资管计划合计占比近30%。

　　简单来说，前者以长期投资为主，属于配置型机构，后者在解禁后兑现收益的动机相对较强。

　　可交易份额将在此次解禁后大大增加。据解除限售的通告显示，9只基金解禁前可流通的市场份额占比平均为33.16％，解禁后可流通的市场份额占比平均为63.01％，平均值增加90％。

　　从解禁前后持有人的变化情况来看，根据中信证券测算，解禁前首批9只REITs的持有人以机构为主，解禁后，机构投资者占比将进一步提高，摊薄个人投资者比例，市场将更加趋于理性。

　　试点一周年运行平稳

　　6月23日，多位基金业内人士向记者表示，从过去一年的运作来看，抖客网，虽然部分公募REITs项目营收、利润等指标有所下滑，但公募REITs整体运行较为平稳。从2021年年报来看，公募REITs可供分配金额整体好于预期。

　　而从上市一周年的二级市场表现来看，华安基金认为，总体上，自上市以来，公募REITs场内价格上涨明显，且存在波动较大的情况。

　　华安基金解释，背后有两方面的原因：一是作为资产配置新选择，公募REITs在国内处于发展起步阶段，投资者可选产品数量有限；二是公募REITs上市后，部分投资者也存在追涨杀跌的非理性投资行为，这一定程度上也加重了这类产品的二级市场价格波动。

　　具体来看，在二级市场上，首批9只公募REITs上市一年，8只上涨，仅1只下跌。

　　数据显示，截至6月20日解禁前，上市一年以来涨幅最大的富国首创水务REIT上涨38.62％；唯一下跌的平安广州广河REIT，跌幅为3.08%。

　　此外，上市一周年，红土盐田港REIT涨幅逾30%；中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT涨幅逾20%；东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT涨幅逾10%；浙商沪杭甬REIT涨幅9%。

　　平安广州广河REIT相对特殊，是上市一年唯一一只在二级市场价格下跌的公募REITs。

　　对此，天相投顾分析指出，“平安广州广河REIT属于目前特许经营权REITs，目前处于贴水状态，可能是由于两点原因：一是该产品流通份额占比近50%，属于较高水平，而交易活跃度较高的证券场内溢价程度通常较低；二是平安广州广河REIT投资于高速公路通行收费的项目，而项目本身受到经济活动、防疫的影响较大，这也会反映在投资者的预期中。”

　　事实上，不同类型的公募REITs在二级市场给予的估值不同，目前来看，产权类REITs市场给予更高的估值。

　　天相投顾数据显示，目前运作满半年的公募REITs中，特许经营权REITs在二级市场溢价率平均为16.1%，产权类REITs二级市场溢价率平均为28.8%。

　　值得一提的是今年以来，公募REITs二级市场价格波动有所加大。

　　根据数据显示，2022年1月以来，公募REITs 市场交易量和价格涨幅呈现出强劲的增长势头，并在2月中旬达到历史峰值。

　　此后，二级市场价格和市场活跃度开始波动式下降，目前已经回落至年前水平。截至2022年6月21日，首批9只公募REITs平均溢价率（相对发行价涨跌幅）为21.21%。以博时蛇口产园REIT为例，溢价率从年内高点58.87%回落至27.88%。

　　从活跃度来看，2022年2月成交金额突破70亿元，3月开始二级市场成交金额从61.96亿元逐步下降至2022年6月的28.19亿元，月均换手率也从3.49%降至1.53%。

　　天相投顾基金评价中心解释，从二级市场的表现来看，公募REITs去年年末至今年年初迎来一波上涨，上涨的原因主要可能有两点：一是公募REITs资产整体具有一定的稀缺性，作为与股、债相关性均较低的资产，具有良好的配置价值；二是由于公募REITs场内交易份额相对较少，存在场内资金的追捧情况，这也抬高了交易价格。

　　平安基金认为，公募REITs收益来源主要是其底层资产运营产生的稳定现金流，产权类的项目还包括可能的资产增值收益。长期来看，REITs的二级市场价格将会围绕底层资产的估值波动。

　　严监管保障REITs理性投资

　　面对公募REITs解禁后可能出现的价格波动，投资者该如何应对？

　　短期来看，公募REITs二级市场交易活跃度增加，但未来溢价空间或减少。