住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。

　　因此，与住房相关的话题热度始终居高不下，如是否取消公摊面积制度、预售制该取消还是规范、精装修房屋质量问题、小区公共场地用途被改变等。每一个与住房相关的问题，都牵动着老百姓的神经。

　　110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……

　　山东省青岛市市民李黎(化名)原本应该在去年开开心心收房，却被公摊面积带来的问题困住了。维权一年多来，她始终想不通：“怎么一公摊，把我一半的房子都摊出去了呢？”

　　李黎的困惑在很多购房者心中都存在。

　　《法治日报》记者近日采访发现，公众对于购房时需要承担公摊面积费用多有诟病，认为公摊面积的存在给购房人一种要为不属于自己的公共空间买单的不适感。同时，普通购房人很难准确计算公摊面积和套内面积大小，只能被动地从开发商等处了解信息，让不少人担心存在“消费暗区”，比如公摊面积被包含在总面积内，意味着后续的物业费、供暖费等费用同样包含了公摊部分的费用。

　　在这样的背景下，近年来一种声音甚嚣尘上——取消公摊面积制度。那么，公摊面积制度的存在依据是什么？目前形势下是否能够取消？是否有可替代或进一步完善的方案？围绕这些问题，记者展开了侦查采访。

　　外墙一半计入套内

　　购房者被术语绕晕

　　2018年4月，李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。买房时，本就是建筑行业从业者的李黎对公摊面积格外关注，反复向销售人员咨询了关于公摊面积的一些问题。

　　据李黎回忆，当时销售人员告诉她，因为小区楼栋属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比会达到31%，但实际收房时可能比这个数值小。

　　李黎向记者出示的购房合同内容显示：总价值120余万元的110.25平方米的套三房屋，套内建筑面积为75.24平方米，公用分摊建筑面积为35.01平方米，公摊面积占房屋总面积约31.8%。

　　然而，2021年9月，准备收房的李黎傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，抖客网，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。

　　李黎后续向售房方询问得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，根本没想到实际到手的套内面积这么小。”

　　直到依法维权时，李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。”李黎说。

　　和李黎同小区的姚女士购入一套复式上下楼160平方米的房子，结果到手的套内面积只有90平方米左右。

　　“难道我们就只能认栽吗？”李黎说，为公摊面积花的钱不只是买房时，之后的物业费、供暖费等都要继续买单，这些“消费暗区”的存在让人很不满。

　　公摊面积由来已久

　　已成购房顾虑之一

　　公摊面积制度在我国存在已久。

　　早在1995年12月1日施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)就规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。2001年6月1日施行的《商品房销售管理办法》再次明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

　　那么，到底什么是公摊面积？其因何而存在？

　　据河南省律师协会房地产专业委员会主任、北京观韬中茂(郑州)律师事务所主任何红艺介绍，公摊面积制度源于中国香港。为了扩大市场，降低购房门槛，香港房地产商依照“公共契约”的模式，把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按比例分配给了所有的住户，购房者购买的是建筑面积。扣除电梯井、大堂、楼梯间、共用墙体等占地面积，剩余的才是购房者套内使用面积，公摊制度由此而来。

　　“根据相关规定，公用建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。我们买的房屋无法孤零零存在，而是要使用整个楼的公共区域如楼梯、大厅、电梯井等，这些面积加起来分摊到每个购房人身上，就是公摊面积。”北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜说。

　　记者近日采访多名房屋中介、购房者后发现，公摊面积已经成为房屋买卖的一个重要影响因素。

　　今年准备在北京买房的张力，一个月内看了80多套房，从最初对公摊面积不怎么了解，到现在已经把公摊面积作为重要参考指标。

　　“公摊面积、套内面积并不只是一个简单的数字。”张力结合自己的看房经历总结道，2000年是个分界点，2000年以前的老房子尤其是公房，公摊率要低一些，基本可以保持在15%至20%，而2000年以后的商品房，公摊率达到25%甚至30%。

　　他曾看了一套1993年建成的房子，建筑面积55平方米，套内面积46平方米；而另一套2004年的房子，建筑面积63平方米，套内面积却只有45平方米。

　　“花那么多钱买的房子，可能有将近三分之一甚至更多的钱都落不到自己的房子上，我很难接受。”张力说。

　　来自北京市海淀区的戴女士提出，除非是完全没有选择的情况下，否则公摊面积占比超过20%的房子，她绝对不会考虑，因为“不希望自己辛辛苦苦挣的钱被看不见摸不着的公摊分走了”。

　　在山西省太原市从事房屋中介的王初原也发现，越来越多的人开始在意公摊面积的数值和占比率。“不少购房者对公摊面积有严格要求，必须低于某个范围，否则不管房子再好，他们也不会接受。甚至有人根本不认公摊面积，认为房子多大面积就应该是多大，实际收房时发现面积不够就认为是我们欺骗了消费者。”

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉记者，公摊面积本身是客观存在的，对其收费并无不合理之处，并且从购房者的角度来看，可能也不愿意共有部分(所有权)继续留在开发商手里。但是，把公摊面积算入总计价面积，确实会给购房者带来困惑。

　　“为了避免这种困惑，有两种方法，一种是按套计价，这种是在总价里包括了公摊面积的费用；一种是按套内面积计价，不包括公摊面积的费用，单独告知此类费用，但是最后的总价二者不应该有差异，因为公摊面积是客观存在的，这两种的区分只在于哪一种能够更有效率地把相关信息告知消费者。”楼建波说，如果这两个价格不一样，开发商就涉嫌欺诈，“问题不在于公摊本身，而在于要统一计价方式”。

　　事关小区业主权利

　　实践中易引发争议