文章|《中国金融》2023年第12期 

　　公募REITs是资本市场服务实体经济、服务高质量发展的重要举措，更是深化金融供给侧结构性改革、支持国家重大战略实施的有力抓手。2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。在试点启动一年后，首批9只公募REITs同时获批，公募REITs发展也迎来新的里程碑。进入2023年，首批9只公募REITs中有4只产品获准扩募，持续为盘活存量资产发力。经过三年来的创新探索，公募REITs市场也正在成为继股票、债券之外的另一个重要融资市场。北京银行也将支持公募REITs市场建设作为践行服务实体经济发展的重要领域，抖客网，逐步构建起公募REITs全生命周期金融服务体系，全力打造投行驱动的商业银行。 

　　公募REITs是基础设施投融资机制的重大创新 

　　公募REITs是将股权、债权、ABS（资产支持证券）三者打通所展现出的一种收益权融资形式。它不仅是一个融资工具，也是基础设施投融资机制的重大创新，有利于提高基础设施综合效率，完善金融体制机制，助推经济高质量发展。 

　　第一，公募REITs为经济高质量发展注入新动能。基础设施建设是经济社会发展的重要支撑。发展公募REITs，能够盘活基础设施资产，形成投资、建设、运营、退出、再投资的良性产业链循环，加快国家重大战略的实施步伐。从已发行的28只REITs产品看，涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理、生物质发电、保障性租赁住房等类型，覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区等重点区域，为国家战略实施、构建现代化基础设施体系注入了新动能。 

　　第二，公募REITs为金融供给侧改革提供新机遇。公募REITs的核心要义，是开辟基础设施建设的融资新渠道，丰富金融市场投资新品种，创新金融服务实体经济的新方式。公募REITs填补了我国大类金融资产的空白，从供需两端打通了新的投融资市场，架起了基础设施融资和居民财富投资之间的桥梁，为投资者分享不动产红利提供新的投资选择。同时，公募REITs项目可以助力银行进一步拓展低风险、低资本耗用的业务，发掘新的赛道和增长点。 

　　第三，公募REITs为企业可持续发展拓展新空间。从本质上看，REITs是成熟资产的上市，是存量资产的盘活。发行公募REITs能够帮助企业真正改善资产负债表，降低杠杆率和风险，腾出融资空间，增强再融资能力，解决融资难、融资贵、融资慢的问题。同时，有助于强化信息披露，加强项目市场化激励约束，提升运营效率。基础设施REITs推出两年多时间，切实起到盘活存量资产、带动增量投资的作用，市场潜力不断扩大。 

　　北京银行在公募REITs领域的探索实践 

　　北京银行坚持以投行思维创造价值，从“坐商”向“行商”转变，全力打造“投行驱动的商业银行”。北京银行作为较早关注和布局公募REITs领域的商业银行，聚焦公募REITs这一新兴领域，初步探索构建起商业银行的产品体系、服务模式与实践路径。 

　　一是强化组合金融，构建公募REITs全生命周期金融服务体系。北京银行拥有银行、金融租赁、理财子公司、公募基金、人寿保险等多个金融牌照，整合集团资源，推出公募REITs全流程服务方案，助力基础设施“募、投、管、退”良性循环。在Pre-REITs阶段，提供项目贷款、经营性物业贷款、并购贷款、债务重组贷款等多种融资支持，为企业寻找优质资产，帮助企业进行资产收购，为企业后续发行公募REITs奠定坚实基础。在公募REITs发行上市阶段，提供代销服务、托管服务、战略投资服务，全方位、多角度助力企业发行成功。在Post-REITs阶段，提供扩募阶段的战略投资以及优质扩募标的资产撮合等金融服务。通过全流程的方案设计，北京银行全力打造公募REITs全生命周期的金融服务能力。 

　　二是强化服务链接，共筑公募REITs产业链发展生态圈。产融结合是公募REITs的最大特点，也是北京银行的重要优势。2022年以来，北京银行重点打造“GBIC2”组合金融服务模式，形成政府金融服务、商行金融服务、投行金融服务和公司金融服务、消费者金融服务的有效链接和高效联动，构建全方位、多元化的金融服务生态。同时，北京银行“三位一体”推进企业之家、客户间市场、生态伙伴平台的建设，打造相互成就、共同成长的银企共赢生态体系。北京银行充分发挥客户资源优势、同业资源优势，与券商、律所、评估机构等生态伙伴一起，共同帮助企业发行公募REITs，共筑公募REITs“生态圈”。 

　　三是强化守正创新，探索商业银行服务公募REITs实践路径。自2021年4月公募REITs试点以来，北京银行深层次参与公募REITs发行，涵盖保障性租赁住房、高速公路、物流园区、新能源、绿色环保、产业园区等全部已上市资产类型。在全市场发行的28单公募REITs中，直接参与助力14单项目的落地，实现对北京银行有分支机构区域的公募REITs投资业务的全覆盖。2023年，全市场发行的4只公募REITs，北京银行以战略投资人的身份参与其中3只，与企业深度合作。作为REITs运营账户开户行、战略配售投资人助力全国首单公租房公募REITs成功发行；同时，首次参与战略配售，提供基石投资。此外，北京银行还与多家市管企业达成公募REITs托管行和监管行的服务合作，并积极参与首创环保等全国首批公募REITs扩募项目。北京银行初步探索出了一条商业银行创新服务公募REITs的实践路径。 

　　全力支持公募REITs高质量发展 

　　历经三年发展，公募REITs试点取得良好成效，市场规模正稳步扩大，综合效应日益显现。面向未来，北京银行将充分发挥比较优势，与多方一起深度参与REITs的发行和投资，加强战略投资、网下投资、私募代销和账户运营管理等服务，并在REITs的数字化管理、数字化运营以及数字人民币应用上做更多创新和探索。下一步，北京银行将在“三端”上进一步做好服务。 

　　第一，深耕“资产端”。我国基础设施公募REITs试点底层资产种类绝大多数前期是通过银行融资。北京银行在信贷服务中，与众多企业客户建立良好合作关系，将加强“总分联动、部门协同、组合金融、综合服务”，提前介入适合发行公募REITs的优质基础资产，形成公募REITs业务全链条、多角色覆盖。北京银行将探索成立Pre-REITs基金，与原始权益人共同筛选市场认可度高、收益稳定的资产，为其后续上市铺路架桥，为公募REITs持续扩募发行源源不断输送优质资产。 

　　第二，做强“托管端”。北京银行推出“托管家+”服务品牌，秉持“既是管家，又是专家”的服务理念，形成了一整套公募REITs托管业务制度体系，切实做到“为投资者负责”。北京银行将为公募REITs托管服务配备独立且专业的团队，提供托管产品资金清算、核算估值、投资监督、信息披露等服务，全力打造同业领先的托管运营系统，提升公募REITs托管业务数字化水平，让托管运营“更高效、更安全、更便捷”。 

　　第三，发力“扩募端”。从全球经验看，扩募是助力REITs市场规模增长的主要路径，也是市场逐步迈向成熟的标志之一。北京银行将充分发挥自身优势，寻找标的资产，依托公募REITs全生命周期、全流程产品服务体系，助力REITs成功扩募，打造以REITs为原点，拓展全方位投融资需求的业务发展模式，依照公募REITs全生命周期、全流程、全生态的金融服务，争做“REITs最友善银行”。