中信证券研报指出，未来房地产税试点政策改革方向或包括完善征管制度、取消新老划断政策以拓宽税基、适度调整税率、设置房产市值评估比例、首套房免征与人均免征面积等。房地产税试点工作预计将采用一次授权、分批执行的思路推进。试点城市将考虑全国区域统筹布局，名单或将与今年年底公布，而征收工作预计将分批次落地，上海、重庆、深圳、海南料将成为首批试点征收区域。而若后续开展全国性房地产税立法与征收工作，假设房产市值评估比例为70%，预计全国房地产税收入范围约为380亿元至5600亿元，难以替代土地出让收入。

　　政策|房地产税前瞻：完善制度设计，分批落地试点

　　2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，房地产税区域试点政策料将与近期落地。我们判断，未来房地产税试点政策改革方向或包括完善征管制度、取消新老划断政策以拓宽税基、适度调整税率、设置房产市值评估比例、首套房免征与人均免征面积等。房地产税试点工作预计将采用一次授权、分批执行的思路推进。试点城市将考虑全国区域统筹布局，名单或将与今年年底公布，而征收工作预计将分批次落地，上海、重庆、深圳、海南料将成为首批试点征收区域。而若后续开展全国性房地产税立法与征收工作，假设房产市值评估比例为70%，预计全国房地产税收入范围约为380亿元至5600亿元，难以替代土地出让收入。

　　作为房地产长效机制的重要一环，房地产税的征收势在必行。

　　2018年，中共中央、国务院决定实施房地产长效机制。围绕稳地价、稳房价、稳预期的政策目标，坚持“房住不炒”的核心思路，逐步建立了人、房、地、钱四位一体的联动新机制。房地产长效机制的主要政策抓手包括增加保障性住房供给、形成租售并举的住房格局、推广共有产权房及征收房地产税等。一方面，房地产税能够有稳定房地产市场，合理调控房地产价格，促进房地产与实体经济均衡发展。另一方面，土地财政难以为继，房地产税可为地方政府提供稳定税源，有助于缓解央地财权事权不匹配现象。2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，房地产税区域试点政策料将与近期落地。

　　全国性房地产税稳字当先，区域性房地产税试点先行。

　　2018年全国人大将房地产税立法工作列入五年规划，而截至目前，房地产税法仍未被列入2021年立法计划。房地产税一直没有进入立法审议程序，说明相关调研及前期论证工作尚未完结。一方面，我国房产信息不充分和不完整的问题仍然存在，仍有不动产未登记在册，同时尚未建立有效的房产价值评估机制；另一方面，目前我国面临的形势错综复杂，不稳定性、不确定性显著上升，房地产税的全面推广可能引发房价大幅下跌，进而导致系统性风险的发生。此次《决定》授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，明确了下一阶段区域性房地产税试点将会是政策推进的主线。

　　此前我国持有环节的房地产税仅在沪渝两地小范围试点，由于新老划断等制度设计原因征缴力度过低，难以达到房地产长效机制的要求。

　　一般狭义的房地产税指保有环节的房地产税，目前仅上海和重庆两市在2011年启动了改革试点。上海市实行新老划断政策，仅向新购房屋征收房产税，存量房源不征收。税率为0.4%、0.6%两档，按住房市场交易价格的70%征收。同时上海对本地居民家庭实行首套房免征及人均60平方米的免税面积政策。而重庆房地产税征收对象主要是独栋住宅与新购高档住房，免征面积分别高达每户180/100平方米，应税税率为0.5%-1.2%。2020年上海/重庆房地产税分别仅199亿/72亿元，占地方总税收比重仅3.4%/5%。而房地产税收入包含相当大比例的经营性房屋房地产税收入，个人住房房地产税收入占比实际更低。沪渝两地试点效果十分有限，一方面房地产税收入规模小，远不足以作为地方的主体税种；另一方面政策对房价影响并不显著。

　　此前沪渝两地房地产税试点政策存在一定制度缺陷，《决定》要求国务院及时总结试点经验，我们认为其缺陷或是未来政策改革方向。沪渝两地房地产税征收效果不及预期的根本原因，是试点政策存在一定制度缺陷：

　　征管制度不完善：试点房地产税征收主要依靠纳税人自行申报，两地尚未出现针对偷逃税现象的处罚案例，房地产税试点征收本质上旨在制度宣传与形成共识。

　　征税税基较窄的同时税率较低：为了减轻纳税人的抵触情绪，同时减少征管成本，上海市主要针对新购买房屋征税，而重庆市主要针对别墅和高档公寓征税，开征范围有限。税率方面，上海市设置0.6%和0.4%两档税率，但同时按照市场价格的70%征收，实际税率仅0.42%和0.28%。重庆采用0.5%、1%、1.2%三档税率，但实际上大部分情况下执行税率仅0.5%。

　　免征范围过大：重庆市独栋住宅每户免税180平方米、上海市仅对新购住房征收房地产税，且在首套房免征的基础上设置60平方米的人均免征面积，大部分家庭的个人住房均免于征税。

　　预计后续试点政策改革思路将主要包括完善征管制度、取消新老划断以拓宽税基、适度调整税率、设置市值评估比例、设置首套房免征与人均免征面积等。

　　完善征管制度：加强偷逃税处罚以减少应缴未缴，让居民更多感受到“持有税”的影响。

　　适度拓宽税基：预计取消包括“新老划断”与仅针对高档房等征缴限制，适度扩大征缴范围，稳步分批将房地产税征缴推广到全部城镇居民住房。

　　适度调整税率：我们预计整体税率或设置于0.2%至1%之间。房地产税是重要的地方税种，地方政府或将拥有自主确定税率的权限。预计各地方政府将结合本地区经济、房地产市场现状，针对性地在0.2%~1%范围内确定其征收税率。

　　市值评估比例：参考美国、日本、英国等国经验，全国房地产税预计将以房地产评估价值作为纳税税基。而考虑到地方政府已经在土地出让环节对房产进行过费用征缴，且民用住宅土地有70年的使用年限，预计房地产税价值评估环节将设置一定的折扣比例。参考此前试点政策，上海市房地产税按照应税住房市场交易价格的70%来计算缴纳。预计后续全国房地产税征收也将设置50%-70%的房产市值评估比例。

　　设置豁免政策：预计房地产税征收仍将设置首套房免征政策，同时设置人均免征面积，保障居民基本住房需求。2019年，城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米，预计后续试点初期或设置40-60平方米的人均免征面积。

　　考虑近期个别房地产企业债务风险问题，预计房地产税试点工作将采用一次授权、分批执行的思路推进。