房企抵押还债楼盘再出售，烟台银行却陷入多起合同纠纷，背后涉及的房屋权属、不良风险等诸多问题均暴露出来 

　　《中国科技投资》龙敏 

　　近日，烟台银行股份有限公司（以下简称“烟台银行”）奇山支行将烟台乐凯置业有限公司（以下简称“烟台乐凯置业”）、上海红星美凯龙房地产集团有限公司（以下简称“红星美凯龙”）等房地产企业告上法庭，案由系金融借款合同纠纷。值得注意的是，烟台银行近年屡陷“房产纠纷”，而涉案缘由大都为烟台银行与房地产公司的房屋权属问题。 

　　近年来，烟台银行房地产贷款占比呈逐年升高态势，2018-2020年，烟台银行房地产贷款业务占比分别为20.91%、18.35%、22.49%，进一步接近监管红线22.5%；不良贷款率长期保持在2%以上，高于行业水平，盈利能力也呈弱化态势。 

　　对此，烟台银行向《中国科技投资》记者回复表示：“受经济下行等诸多因素影响，银行业特别是地方法人银行不良率偏高。在外部经济金融环境日趋好转的总体形势下，烟台银行进一步强化信用风险管理，加强贷款全流程、全生命周期管理，加快不良资产处置，资产结构得到进一步优化，信贷资产质量持续提升，不良贷款率逐年下降，预计今年不良贷款仍将实现‘额、率’双降”。 

　　屡陷房产纠纷 

　　近日，山东省烟台市中级人民法院一则开庭通告显示，烟台银行奇山支行将烟台乐凯置业、红星美凯龙、烟台乐天游艇俱乐部有限公司告上法庭，案由为金融借款合同纠纷。除此之外，企查查平台显示，烟台银行近年来同样与较多房地产公司存在金融借款合同纠纷，而债务纠纷的背后，关键案由为其中的抵押关系。 

　　2020年12月31日，裁判文书网公布的多则通告显示，烟台银行与烟台创进房地产有限公司（以下简称“创进公司”）产生了商品房预售合同纠纷，此事涉及多位业主，通过法院起诉公开判决的案件已有15起。 

　　其中一位业主孙某称，2010年12月24日，其与创进公司签订的《商品房预（销）售合同》中约定，创进公司将坐落于烟台市芝罘区的房屋售予孙某，总价34.95万元。合同签订后，孙某分两次向创进公司共支付房款25万元，余款待办理房产证后一次性付清。 

　　此后孙某一直居住使用房屋，但创进公司始终未给孙某办理房屋产权证书。直到2019年3月，另一位被告王某以涉案房屋原属烟台银行所有，且烟台银行委托拍卖公司，已将房屋拍卖给王某为由，要求包括孙某在内的所有业主期限内搬离已居住十多年的房屋。 

　　孙某提到，其所住房屋销售时，创进公司已取得房屋预售许可证，而涉案房屋先后由创进公司与烟台银行分别卖于孙某和王某。后经法院查明，早在2005年12月27日，法院已裁定将创进公司所有的、位于芝罘区综合楼、面积为20657.54平方米的房产、商业服务用地5653平方米的土地使用权，以7287.87万元抵押为烟台银行相应的债务。 

　　在本案中，多位业务与创进公司签订的房屋合同是否有效、创进公司对涉案房屋是否有权处分的认定和处理尚不明确，目前该纠纷仍未结案。据企查查显示，创进公司已被法院列为失信执行人。 

　　与上述案件类似的纠纷不在少数，多份裁判文书显示，烟台银行与烟台融安房地产开发有限公司、烟台德胜房地产开发有限公司、烟台福润房地产有限公司等多家房地产企业均有借款合同纠纷，而涉案缘由大都为烟台银行与房地产公司的房屋权属问题。 

　　烟台银行向《中国科技投资》记者表示，“烟台银行对房地产贷款业务的主要风险管控措施包括：关注房地产项目公司风险情况，要求低负债率，开发经验丰富；开发项目地段优越，市场前景广阔；抵质押价值充足有效且无瑕疵”。 

　　“在业务开展中部分房地产企业贷款出现违约，我行依法向法院提起诉讼，维护我行合法权益。房地产贷款处置时是否会对我行造成损失，取决于房产最终拍卖价格，处置价格一般由司法机关面向市场公开拍卖。我行房地产不良贷款一般通过诉讼、资产转让、整合等多种手段进行处置、盘活及化解。房地产贷款业务为我行授信业务之一，我行房地产贷款始终严格按照监管要求进行发放，无违规、超指标情况发生。”烟台银行表示。 

　　对于上述纠纷，冰鉴科技研究院高级研究员王诗强认为：“银行在房地产抵押贷款中最大的风险来自房企一房多卖，房贷资金挪用、房企其他项目出问题导致企业经营困难等原因引发银行贷款违约。” 

　　香颂资本执行董事沈萌则告诉《中国科技投资》记者，“房地产行业在房住不炒及三道红线的强监管下，资金链和现金流都陷入困顿，导致其偿债能力大幅度下降，而中小房企更是采取一房多卖、一房多押等不合规手段寻求资金补充，银行发放贷款在基本的资信审核基础上，还要注意政策风险，以及企业道德风险。” 

　　“如果房地产企业无力偿还贷款，银行就不得不强行接受拍卖抵押物，但是目前的房地产交易市场低迷，变现不易，银行或许就必须接受呆坏账的结果，若是房地产项目仍在建，那么风险和不确定性就会更大。”沈萌进一步补充道。 

　　不良率高于行业水平 

　　近年来，不良率居高、房地产贷款占比逐年升高、盈利水平弱化已成为烟台银行的发展痛点。 

　　从近年业绩看，烟台银行个人住房按揭贷款略有下降，2018-2020年，个人住房贷款占比分别为16.00%、14.07%和15.84%。但与之相反的是，房地产贷款占比逐年升高，且进一步接近监管红线。 

　　2018-2020年，烟台银行房地产贷款业务占比分别为20.91%、18.35%、22.49%，呈波动式上升状态。而银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》中明确提出，城市商业银行房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。 

　　同时，从担保方式看，烟台银行抵押贷款呈上升趋势，且在2020年已成为贷款方式中占比最高的贷款。具体来看，2018-2020年，烟台银行抵押贷款占发放贷款及垫款总额的比例分别为31.10%、29.90%、43.73%。 

　　“很多时候，房企的经营状况改变都是发生在贷款发放之后。银行应该重点关注房地产公司的或有负债、对外担保、关联公司司法诉讼、企业负面新闻、企业实控人变化等等。”王诗强说。 

　　自2014年以来，烟台银行不良贷款率长期保持在2%以上的水平，资产质量承压。2014-2020年，烟台银行不良贷款率分别为2.62%、2.78%、2.52%、2.16%、2.97%、2.41%。截至2021年6月末，烟台银行不良贷款率为2.45%。 

　　对比来看，银保监会披露的数据显示，截至2021年二季度末，城商行不良贷款率平均水平为1.82%。除此之外，烟台银行核心一级资本充足率持续下降，从2018年的10.42%下降至2020年的8.4%，到今年6月末进一步下降至7.86%，而监管划定的底线标准为7.5%。 

　　信用风险持续暴露，烟台银行盈利水平也呈弱化态势。2018-2020年和2021年上半年，烟台银行净利润分别为2.05亿元、2.06亿元、2.16亿元、1.55亿元，同比增速对应为-55.96%、0.59%、4.87%、5.57%。虽然增速略有提升，但相比于2013年巅峰时256.35%的净利增速已大幅下滑。