作为头部房企，恒大地产债务并非首次引起投资者广泛关注。7月19日，无锡市中级人民法院裁定书显示，广发银行宜兴支行近日请求冻结被申请人宜兴市恒誉置业有限公司、恒大地产集团有限公司银行存款1.32亿元人民币，或查封、扣押其他等值财产。

展望下半年，乐瑞资产称，虽然6月后地产债到期压力将有所缓解，但综合美元债、信托到期量来看，整体房企再融资压力难言放松。

数据显示，截至2021年6月，据Wind资讯数据统计，存量地产债余额约2万亿规模，在2015-2016年地产债扩容后，按照3-5年的存续久期，2020-2021将迎来地产债到期的高峰。2021年1-5月低迷的地产债融资环境导致地产企业积压的到期债务新发困难，再融资压力不断累积并呈现出显著的分化特征。

房企频频违约背后，与地产行业的监管政策息息相关。据了解，近期，中央及各地出台了多项地产政策，从拿地端、融资端、开发端、销售端全面的加强监管。拿地端方面，一方面限制房企拿地的强度，另一方面也对房企拿地后开发及周转方面产生更高的要求。

记者根据Wind资讯数据统计，2018年以来，目前共有11只地产债违约，违约金额前三位的公司分别为华夏幸福、泰禾集团和国购投资。房企频频违约，引起投资者关注，房企为什么会频频违约，未来房企信用债风险如何规避？

7月23日，住建部、发改委、公安部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（55号文），针对房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务四个领域的市场乱象进行规范和整治，相比2019年住建部等六部门开展住房租赁中介机构乱象整治，此次整治范围更大，且八部门联手整治力度空前。

一位债券行业人士表示：“一个企业，无论财务状况多么艰难，无论多少有息负债逾期，哪怕因为欠薪被员工维权，哪怕被供货商堵门讨债，也都会将公开市场债券作为最后的底线牢牢守住。”这位人士认为，“如果公开市场债券违约，在资本市场再融资这条路基本断了。”泰禾集团在公募债市场首只债券的违约，关闭了其在资本市场再融资的大门。

房企债违约加剧

上半年以来，房地产市场债券风波又起。作为50强房企，华夏幸福、蓝光相继在公开债券市场发生违约，以及恒大商票逾期等信用事件频发。同时监管调控政策不断出台，各地调控政策陆续加码，进一步加大了房企的融资压力。

再融资压力难言放松

下半年宏观经济层面仍是信用收缩的大环境，实体融资的难度较大，而地产以往资金来源的重要渠道——非标融资在不断压缩，贷款和发债融资也同样受政策影响显现出较大的个体差异。因此对个别房企表内、表外债务的整体考量，短期债务压力的考量和发债情况的判断非常重要，包括考虑短久期的地产债。

据经济观察报记者了解，2020年以来，泰禾、华夏幸福、蓝光，一个行业的50强企业中已经有3家曝出债券违约。地产债风险引起投资者的极大关注。

2021年3月23日，华夏幸福基业股份有限公司2020年度第一期中期票据发生实质性违约。华夏幸福表示，受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多伦疫情影响，华夏幸福流动性出现紧张。目前在地方政府的指导和支持下，公司正尽快开展综合性的风险化解方案制定工作；

此外，8月2日，乐瑞资产称，2018-2020年间，调控政策开始发生变化，信贷、非标、债券等多个途径控制资金流入地产，不过，抖客网，由于各部门分头监管，缺乏整体控制债务的流动性手段，房企融资尚有一定的腾挪空间。直到2020年7月，三条红线全面限制地产企业负债，同时对表内、表外甚至无息负债商票开始了全面监管。此前相关房企的风险被畅通的债务滚续所掩盖，在融资真正收紧后，才开始逐渐暴露出来。缺乏债务滚存的掩护和房价上涨带来的安全垫，此前资产扩张失速、扩张结构失衡的房企开始了逐渐风险出清的过程。

此外，据上海票据交易所统计，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。

此前的6月30日，央行将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。由于商票不在房企有息负债范围内，此前房企可以通过商票加大对上游资金占用，转移其自身有息负债压力、美化监管指标的同时，房企资金链相关风险被转移至上游厂商。严监管造成多家房企中资美元债波动较大。

7月26日，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，买地金额不得超年度销售额40%，不仅包括房企公开市场拿地，还包括收并购方式获得的支出。之前该指标只作为观测指标并未要求严格执行，此次监管收紧后将进一步限制房企未来的拿地。