2023年还未过去，太古地产就早早披露了这一年的财务表现预告。

　　太古地产预计，集团或会在截至2023年12月31日止年度录得投资物业公平值亏损约港币45亿元，而2022年投资物业公平值收益则为约港币16亿元。

　　根据通告披露，预计录得公平值亏损的主要原因为：该集团中国内地零售投资物业公平值收益有所下跌；及相较2022年录得公平值收益，集团发展中的办公楼投资物业录得公平值亏损。

　　据此，太古地产2023年度的股东应占呈报溢利将较2022年度的股东应占呈报溢利（约港币80亿元）减少约七成。

　　不过太古地产强调，投资物业公平值变化属非现金性质，并不会对集团的营运现金流或股东应占基本溢利构成任何影响。

　　因而太古地产预计，2023年度的股东应占基本溢利，与2022年度的股东应占基本溢利约港币87亿元相比，预料将上升约三成。2023年度的股东应占基本溢利有所上升，主要反映集团于2023年12月21日完成出售港岛东中心九个楼层所获得约港币33亿元的收益。

　　物业重估损益

　　投资物业公平值变动虽未影响太古地产营运现金流或股东应占基本溢利，但可以看出现今内地、香港甚至全球投资性物业的估值变化。

　　事实上，太古地产2023年投资物业公平值的大幅减少，与2022年的增长形成强烈对比。

　　据观点新媒体了解，太古地产2021年投资物业公平值为-19.47亿港元，2022年在资本化率下调二十五至五十个基点的情况下，投资物业公平值转正至8.01亿港元（此次通告提及2022年投资物业公平值收益为16亿港元），仅这一项就同比增加了27.48亿港元。

　　彼时，对于太古地产投资物业公平值的变化，有分析认为这是其拉升净利润的主要手段，因为若扣除公允值数据后，太古地产年度溢利将从同比上升13%变为负增长。

　　投资物业公平值给了地产企业一个提升商业物业价值的基本法则：不断通过收益的增加，即净营运收入的增加（分子变大）和资本化率的优化（分母变小）提升商业地产的价值。

　　在2022年大多房企投资物业重估下跌的同时，太古地产投资物业公平值通过此法录得大幅增长。

　　但2023年该方法似乎已经不能继续适用了，因为随着商业地产投资风险加大，资本化率这个分母也只能加大，即使是重点城市的优质物业。

　　截至2023年6月30日，太古地产应占物业组合的总楼面面积约3450万平方呎，应占总楼面面积中约有3060万平方呎为投资物业及酒店，包括已落成投资物业及酒店约2470万平方呎及发展中或持作未来发展的投资物业约590万平方呎。

　　在香港，太古地产应占投资物业及酒店组合约有1370万平方呎，主要包括甲级办公楼和零售物业、酒店、服务式住宅及其他高尚住宅物业。

　　在中国内地，抖客网，于北京、广州、成都、上海、西安及三亚的优越地段持有八个大型商业发展项目的权益。该等项目全部落成后，预计将提供应占总楼面面积约1480万平方呎（其中1060万平方呎经已落成）。

　　由于太古地产2023全年业绩数据尚未公布，仅以三季度数据看，中国内地已落成零售物业组合总楼面面积合共为780万平方呎（其中集团应占权益为620万平方呎），包括北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都太古里(前称成都远洋太古里)、上海兴业太古滙、上海前滩太古里等。

　　该等项目租用率基本都持平或比2022年底有所上升，零售销售额方面，除了广州太古汇录得8.9%同比增长外，其余项目增幅均在20%以上，上海前滩太古里增幅更是达到109.7%。

　　太古地产2023年第三季度零售物业营运情况

来源：太古地产财报

　　可以看到，太古地产内地零售物业分布在北上广及成都等重点城市，零售销售额都录得明显增长。

　　2023年上半年，太古地产中国内地零售物业租金收入总额上升30%至20.42亿港元；撇除租金支援和人民币币值变动，租金收入总额上升37%。

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