近日，市场传来消息，太古地产位于三亚海棠湾的项目已确定为太古里，该项目为太古地产和中国中免合作的三亚国际免税城三期项目。

　　此前中国中免表示，合作将发挥太古在商业地产开发、招商以及运营方面的商业项目经验，抖客网，打造高端旅游零售业态，通过与三亚国际免税城一期、二期的协同，助力公司持续巩固在海南的市场地位。

　　太古方面也表示，三亚国际免税城三期项目是太古目前发展的首个度假型零售项目，于太古地产而言项目定位和意义独特。

　　此次确定项目命名，实际上意味着太古在太古汇和太古里之间，选择了太古里这一带有非标色彩的产品线。

　　商业客认为，太古在打造三亚项目时，除了延续太古里系列优势外，还需重点考虑到三亚作为旅游城市的特性，满足主力客群的强消费需求。

　　不过由于相关经验欠缺，三亚太古里的打造于太古而言还是意味着不小的挑战，但若进展顺利，将为其商业发展再添新动力。

　　太古里商业基因

　　太古里系列是太古内地零售商业的主品牌之一，主要定位为街区式商业，是开放式、低密度的街区式购物中心，目前太古成功运营有三里屯太古里、前滩太古里及成都太古里。

　　实际上，三亚项目产品线的确定在之前就有端倪。

　　项目条件上，海棠湾免税综合体街区属性较强，与太古里的街区商业特点相契合；打造方向上，太古地产表示该项目要将商业高端零售和文化艺术元素相融合，相比太古汇，太古里的商业定位更能凸显特色。

　　业绩表现上，太古里系列有着不错的表现，相信也给太古再造一个太古里项目增加了信心。最新业绩数据显示，2023年太古内地太古里的零售额同比增幅在30.5%-78.8%之间，平均增幅在47.7%。

数据来源：企业年报，商业客整理

　　虽然三亚太古里目前的详细规划尚未公布，但从过往太古运营的太古里项目还是可以窥见其打造逻辑。

　　首先是开放式街区的定位，让太古里的整体建筑有很强的开放性，且与人群有较强联系性，加强建筑与人、景的统一性，而在后续的运营中，社区氛围的营造也至关重要。

　　再则是因地制宜，太古会根据所在城市的特征、项目定位和目标客群，划分太古里项目的业态区域，主要分类为年轻潮流与高端零售两种。

　　以北京三里屯太古里为例，南区主要为潮流品牌，建筑上突出时尚活力，用色大胆艳丽；而北区以奢侈品牌为主，建筑上体现内敛奢华，映衬国际品牌的调性。

　　在此基础上，太古方面还会综合城市地域特征与文化，制定每个太古里街区的主题。北京三里屯太古里的南区和北区，成都太古里的快里和慢里，以及前滩太古里的石区和木区，均是据此逻辑划分而来。

　　如成都太古里独创“快里”和“慢里”概念，与成都消费客群以“安逸享乐”为代表的生活态度相贴合，并通过丰富的品牌业态组合创造了“快耍慢活”的商业文化。

来源：公开资料，商业客整理

　　至于产品业态配置方面，三个太古里差异不大，主要以零售和餐饮业态为主，其中零售业态尤其是奢侈品占重要地位。

　　不过随着市场变化，太古也在积极调整业态组合，满足消费者的需求。可以明显看到，近年来餐饮及生活类业态品牌的比例有所上升。

　　如北京三里屯太古里在今年一季度引入了Wagas旗下的健康轻食品牌LOKAL的北京首店、山居满陇浙江会馆北京首店等餐饮门店。

　　鉴于太古里产品系的特性，商业客认为，三亚太古里应该会在延续现有特征上进行创新。

　　目前披露的资料显示，三亚太古里会因地制宜融入更多海岛的蓝色元素。这也代表着在建筑形态风格上，三亚太古里会区别于其他三个项目，不过其中还是有一些共通之处。虽然三亚太古里的海岛风格与成都太古里的古城建筑形象相差较大，但与前滩太古里、三里屯太古里的现代建筑相似度较高，风格也更现代化。

　　商业主题方面，商业客认为，三亚太古里作为全新的海洋风格商业街区，在与免税城一二期风格形成差异化的同时，会将步行体验与慢生活的空间营造带入其中，延续太古里系列项目的重要特色。

　　此外，考虑三亚作为旅游城市的特性，消费客群停留的时间较短，必须满足客群的强消费需求。因此在业态品牌组合上，三亚太古里或许会打造一个目的性明确的购物街区，主要以零售品牌特别是奢侈品为主导，满足旅游客群的购物需求。

　　在此基础上，或许还会打造一个体验海岛文化的街区，让三亚的热带风光和当地民俗文化特色更好地融入商业当中，为国内外消费者提供高品质的度假休闲和购物体验。

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