7月起，土地市场悄然生变。

诸葛找房在报告中指出，二季度以来，在部分城市市场热度不断攀升之下，二手房市场整体表现仍较坚挺，价格自4月起连续上涨。2021年7月仅三四线城市二手住宅市场均价上涨，一、二线城市市场均价均下滑。

但部分城市新房价格仍然居高不下，市场热情难灭。7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，同时宣布将5城纳入房地产市场监测重点城市名单。至此，该份监测名单上的城市扩充至8个，上半年进入该监测名单的城市是东莞、南通和南昌。

住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等八部委联合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出了房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制，预计8月至今年末房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变。

7月20日晚间，浙系房企宋都官宣首轮集中供地后首例退地，代价是5000万元保证金。

值得关注的是，重庆在同环比双跌的情况下，仍保持了163.64万平方米、14918套的超高成交水平，在受监测的22个城市中排名首位。

深圳则成为一线城市中成交量最低的城市，仅为2712套，环比再跌21%。

7月二手住宅涨跌城市TOP10 来源：诸葛找房

4个一线城市平均成交面积环比下降21.34%，同比上升7.12%，其中北京同比升幅较大，为53.77%。

7月各梯队房企单月业绩同比分布情况

仅7月份，就有西安、上海、温州接连出台相关监管措施，在二手房调控方面收效显著。

值得关注的是，7月，在房地产市场整体表现降温之下，房企业绩冲力开始减弱。7月单月企业业绩环比降低也难以回避。据克而瑞，7月单月业绩同比提升和下降的百强房企各占到近半数，不少企业的环比降幅超过35%。

包括几家龙头房企在内，仅龙光、融信、佳兆业、仁恒等实现环比增长。

来源：克而瑞、企业通告

7月是房地产行业传统淡季的开始，叠加调控政策越来越精准，实施细则越发向交易细节渗透，全国新房、二手房成交出现大幅下滑，部分重点城市的下跌幅度罕见。 

7月，境内金融监管再度小幅收紧，境外美元债普跌，房企融资环境难言乐观。

而TOP10房企门槛值进一步提升至1878.0亿元，较上年增长40.6%；TOP30房企门槛值为742.1亿元，较上年增长33.4%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为511.0亿元、196.7亿元，同比分别增长29.8%和40.6%。

整体来看，二手住宅市场均价呈现稳中趋升态势，预计接下来政策继续趋紧，高层重申房住不炒，部分城市或继续跟进二手房参考价机制，市场价格上涨预期减弱。

克而瑞预测，未来多数房企仍将留力备战“金九银十”，8月份供货节奏并不会明显加快。而在供应未见大幅改善的情况下，预计成交较难实质性好转。各区域市场仍将持续分化，更看好长三角地区市场，粤港澳、中西部地区市场或将回归稳态，东北、北部湾等地区市场依旧面临较大的下行压力。

一二线城市不断完善房地产市场管控政策，为全国房地产市场管控提供参考；三四线城市也逐步推出各自调控政策。随着政策的不断落地，市场降温可能还会持续。 

上海新房成交面积环比降超3成

上海易居地产研究院认为，今年上半年各地调控政策密集出台，导致不少买家购置心态发生变化，继而影响了新建商品住宅市场表现。预计未来几个月，调控对新房成交的影响将持续发酵，新房成交量将随着市场预期的转冷继续回落。

公开资料显示，天津第二批集中供地61宗国有建设用地使用权挂牌截止时间已经统一调整为2021年9月10日，并将原最高限价从底价的150%调整为115%（溢价率上限由50%调整为15%），单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人。

而更多的变数则在土地市场出现，上半年热火朝天的土拍场面突然消失，取而代之的是城市修改土拍细则、房企对待拿地慎之又慎，二三四线城市流拍地块达到上百宗，这都是市场趋于谨慎的苗头。

根据贝壳研究院统计，抖客网，前7个月，房企发债6428亿元，同比下降13%，增速达2018年后低点。其中境内1-7月累计发债规模约4395亿元，同比下降约3%；境内债券规模占比68%，同比微升了7个百分点。

上海新房成交再现下行，环比跌幅超3成。

随着下半年业绩冲刺阶段的来临，房企抢收意愿更为强烈，分化也进一步加剧。其中碧桂园率先突破5000亿元大关，万科、恒大分别实现销售4044.3亿元、4000.9亿元。TOP3房企门槛值升至4000.9亿元，较2020年增长了6.0%。

记者手记| 调控，风继续吹

超8成城市成交量同环比下降的同时，库存量也开始逐步抬头。

分阵营来看，TOP100房企单月销售操盘金额环比降低33%，降幅较往年有所扩大。TOP50房企表现不及百强整体，逾6成企业单月业绩同比下降。此外，超9成TOP30房企7月单月业绩不及上半年月均水平。

西安成为22城中唯一一个同环比大幅上涨的城市，涨幅分别高达54%、58%。

深圳二手房过户同比跌超8成

从涨跌城市数量来看，7月二手住宅市场均价上涨城市55个，较上月增加5个，平均涨幅0.95%，涨幅收窄0.3个百分点；下跌城市45个，较上月减少5个，平均跌幅为0.99%，较上月扩大0.02个百分点；持平城市0个，与上月持平。2021年7月，市场均价上涨城市数量较上月有所增加，但整体而言变化不大，市场情绪表现较为稳定。

二手房库存情况同样表现出了强烈的区域特征。据易居研究院统计，二手房库存环比增速排名靠前的城市多为西北和华北弱二线到四线非热门城市，市场处于降温状态。