26日晚，魔方生活服务集团有限公司（下称魔方生活）在港交所发布招股书，这让外界有些意外。

　　中国的长租公寓行业中，青客公寓和蛋壳公寓都曾在美国成功上市，但又因自身经营状况恶化等原因相继退市。近两年，长租公寓行业整体进入调整期，几无冲击上市的企业。

　　若能通过聆讯、成功上市，魔方生活或将成为港股第一家内地长租公寓上市企业。不过，业内人士认为，港股市场目前没有可参考的同类型上市企业，魔方生活能否成功上市以及如何定价，仍待市场检验。

　　华平投资持股超50%

　　郑南雁担任董事会主席

　　招股书显示，魔方生活的历史可以追溯至2009年6月，该公司在南京推出首个租赁公寓社区。2012年5月，本次上市主体公司在开曼群岛注册成立，当时，8位创始人合计持有公司100%的股权，其中，葛岚和陆欣各自持股约35%、32%。2012年6月，魔方生活完成A轮融资并启动全国发展战略，创始人的股权有所稀释。

　　紧接着，2012年12月，华平投资发起B轮融资，自此之后便成为魔方生活的控股股东。华平投资是近些年活跃在中国创投市场的基金。招股书介绍，华平投资于1966年成立，是中国及东南亚最大的私募股权投资机构之一，截至2022年6月30日，管理资产超过850亿美元。华平投资在中国聚焦于医疗健康、工业科技、大消费、科技、金融服务、新基建六大领域，长租公寓就属于“新基建”。

　　此后，魔方生活又经过数轮融资，一直到E+轮。截至最后实际可行日期，魔方生活由Peridot Gem Investment持股44.16%、Mordenite Gem持股5.81%、Peridot Gem Group持股3.99%，这三家公司各自由华平投资管理的若干投资基金控制，合计持股53.96%；CDPQ持有17.56%的股份，这是一家管理其存款人（主要包括来自加拿大魁北克省的公共和准公共养老金和保险计划）的基金；HangFangInvestment持股13.07%，该公司是中航信托的间接控股子公司；DT MF Investment持有4.48%的股份，该公司由德同资本控制。

　　多轮稀释过后，葛岚、陆欣等原有创始团队的持股份额已经很低，魔方生活成为了由华平投资控股、多只基金担任重要股东的的公司。与之相伴的是，公司管理团队出现洗牌，多位董事或高管都有酒店或创投行业的工作经验。

　　招股书显示，魔方生活的董事会由12名董事组成，包括1名执行董事、7名非执行董事及4名独立非执行董事。具体看，非执行董事兼董事会主席郑南雁于2018年4月加入公司，他是中国酒店行业的知名人物，于2005年7月联合创立七天连锁酒店集团，担任首席执行官兼联席董事会主席超8年。华平投资是七天连锁酒店早期的投资机构。

　　2013年12月至2019年4月，郑南雁作为铂涛酒店的创始成员，担任首席执行官兼联席董事会主席近6年，期间，铂涛酒店集团被锦江集团收购。2016年，他还创办鸥翎投资，参与了魔方生活2018年的D+轮融资。

　　郑南雁在2019年对媒体表示，华平投资作为一个基金去管控魔方生活比较难操作，他们不了解管理人员的心态，“我比较了解管理人员心态，了解他们怎么去看市场，比较好沟通，帮他们去建立一下思考方式。但中间很多元素我没有，我只是老师的角色，老师教多少，但题目还得学生用理论逻辑去套。”他对公司管理层强调，千万不要用做酒店的经验去做长租公寓。

　　另外，魔方生活执行董事兼首席执行官柳佳，于2014年加入魔方生活，最开始出任首席运营官。在此之前，柳佳在华住酒店任职。非执行董事Perlman、吴凯盈、张其奇、张昱诤均来自华平投资，李晓梅来自中航信托，LIM来自CDPQ。高管团队中，抖客网，除柳佳外，两位副总裁也有华住等酒店的工作经验。

　　整体出租率偏低

　　上半年盈利41万元

　　招股书披露，截至2022年6月30日，魔方生活有76190套在营公寓，分布在全国26个城市的394个地点。据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，其在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。从整个集中式长租公寓赛道看，龙湖集团旗下的冠寓和万科集团旗下的泊寓，它们管理的房间数量均高于魔方生活。

　　魔方生活在管公寓中，分为直营模式、加盟管理和第三方托管模式两种，截至2022年6月30日，直营公寓有50074套，加盟管理和第三方托管公寓26116套。尽管加盟管理和第三方托管公寓数量高达2万多套，但这部分收入占比很低。魔方生活主要向加盟商及委托方收取初始一次性费用以及一定比例的管理服务费，2019年-2021年及2022年上半年，这部分的收入在总营收中的占比均低于3%。

　　直营模式的收入来源是向租客收取租金及管理服务费，这撑起了魔方生活的主要营收，2019年-2021年及2022年上半年，直营公寓分别实现收入约9.11亿元、9.13亿元、13.90亿元、8.09亿元人民币，占总营收的96.2%、96.2%、94.5%、95.2%。

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