“高质量发展”是房企在新时代发展逻辑下的共同愿景。

　　2022年，房地产行业持续深度调整。

　　下行压力之下，楼市进入优胜劣汰阶段。据中指院数据显示，全年百强房企销售业绩同比下降超4成，千亿房企数量明显减少至仅20家，23家房企退出了千亿元销售规模阵营。

　　尽管多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显，但仍有少数企业展现出韧性。就像克而瑞研报所言，2022年不少规模房企流动性承压、销售去化受阻，但同时也有部分企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。

　　市场承压，稳健房企率先回暖

　　刚刚过去的2022年，全国房地产市场规模高位盘整，伴随着房地产供给端政策的持续发力，房地产企业的经营模式、竞争格局均发生变化，市场下行压力明显，不同类型房企销售均不同程度承压。

　　“市场本身压力比较大的情况下，我们需要树立信心。”在2022年12月中旬召开的万科临时股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，政策面向好的力度、广度全面超出了预期。

　　2022年下半年以来，各地“因城施策”空间逐渐打开，但在“房住不炒”定位下，政策核心在于稳市场预期、实现行业软着陆，而不是一味刺激市场非理性回暖。

　　而在一系列政策支持下，稳健房企率先回暖，销售额降幅收窄。在中指院发布的2022年中国房地产销售额百亿企业排行榜的TOP10房企中，全年同比下降幅度最小的是华润置地，同比下滑约4.6%。其次，龙湖、保利、中海销售额同比下降均低于30%，表现优于行业水平。

　　据中指研究院发布数据显示，2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。其中，TOP10房企销售额均值为3107.7亿元，同比下降33.1%。

　　12月单月数据来看，已有房企抓住楼市回暖时机，实现销售回温。以龙湖为例，中指院数据显示，龙湖集团12月实现销售额200亿元，环比增长14.6%。不难发现，在政策向稳健房企倾斜的背景下，龙湖销售回暖速度高于行业平均水平。

　　补仓提质，加速扩充发展空间

　　据克而瑞预估，2022年全年新建商品房销售面积和金额分别为13.6亿平方米和13.3万亿元，同比分别下降24%及27%。在全国新建商品房连续5年达到17亿以上平方米成交规模之后，2022年行业规模若大概率回落至14亿平方米以下，行业规模将迎来真正的拐点。

　　在行业规模见顶之后，房企究竟要如何保证企业的发展空间？在房地产行业，土储是房企未来发展空间的基石，没有土地则是缘木求鱼。在这一轮行业调整周期，多数优质房企保持合理的土地补充力度，但也不乏部分房企集中投资优质地块，实现“换仓”。

　　据不完全统计，龙湖集团、华发股份（600325）、建发房产、滨江集团（002244）在土地市场表现突出。有数据显示，2022年前11个月，华发股份累计权益拿地金额为267亿元，同比增长110.24%；龙湖在2022年土拍市场中摘得34幅地块，总建筑面积超400万平方米。

　　尤其9月以来，在国央企、城投平台土拍热情减退的情况下，龙湖成为少数持续活跃在土拍市场的头部房企。据中指研究院公布的1-1月房企权益拿地面积TOP100中，龙湖排名行业第7位。

　　这一次，房企“换仓”大多聚焦于一二线城市。克而瑞研究中心指出，2022年，百强房企在一、二线城市的新增土地储备面积占比较2021年分别提升14.9%、11.1%至21.1%、59.3%。例如，龙湖在2022年土拍市场中摘得的地块分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一、二线高能级城市，权益地价近300亿元。

　　2022年中期业绩会上，龙湖董事会主席陈序平曾表示，“上半年我们获取土地的平均溢价率只有5%，其中有一半是零溢价获取的。接下来土地的获取将有常态化的机会，抖客网，行业共识是往高线城市聚焦，我们在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。”

　　在克而瑞看来，房企深耕城市群、聚焦核心一、二线城市是投资上策。因为一定程度上，这意味着在未来城市分化行情下有望占得先机。

　　稳字当头，积极补充现金流

　　纵观楼市近两年的变化，现金流成为改变房企命运的决定性因素。在销售不畅的背景下，政策大力支持房企融资，信贷融资、债务融资和股权融资三支箭齐发，帮助优质房企打开了融资通道，随着相应落地，房企流动性得到极大改善。

　　历经行业洗礼后，以龙湖、万科、美的置业为代表的保持着良好信誉的稳健房企，率先得到机构支持。例如，2022年年底，龙湖不仅获得“第二支箭”首笔200亿元中债增信债券额度，还由六大行共同承销成功发行首单20亿元的中期票据，利率仅3.0%，并且与六大国有商业银行签署战略协议。而随着龙湖全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，其至2023年底已无到期境外美金债。

　　凭借稳健的财务数据，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，令龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的稳健房企。招商证券表示，龙湖现金流结构稳定，驾驭负债能力较强，经营长期坚持量入为出，打造出了穿越周期能力。

　　不过，房企深知若想获得源源不断的现金流，必须实现融资与回款“两条腿”走路，因而除了拓展融资渠道之外，部分房企抓住政策机遇最大限度补充流动性，同时恢复“造血”功能，实现可持续发展。

　　只是，随着市场由增量转向存量，房企规模至上的战事逐渐落下帷幕，而经营性业务的实力，将成为新环境下，衡量行业排位和企业安全度的重要标杆。站在行业的转折点上，很多房企已经勾勒出未来版图的轮廓，并通过经营性业务的快速增长，释放出更高的成长活力，龙湖便是佼佼者之一。

　　数据显示，2022年1-11月，龙湖集团累计实现经营性收入212.4亿元，超过去年全年的188.3亿元，创历史新高，仅经营性收入每月就有20亿元现金进账。

　　时光匆匆而逝，2022年一去不复返。展望2023年时，绿地集团董事长、总裁张玉良，中海地产董事长、总经理颜建国，华润置地董事会主席李欣等多位行业领军人物不约而同提到了“高质量发展”一词，可以说，“高质量发展”是房企在新时代发展逻辑下的共同愿景。

　　新的环境代表着新的机会。时代对行业有着更高的要求，亦代表稳健的头部企业有着更多机遇，未来或享受更多资源的倾斜。相信以龙湖为代表的稳健房企未来仍然能够在高质量发展的道路上勇往直前。