6月21日，首批上市的9只公募REITs迎来两岁生日。公募REITs市场开启以来，经历了扩容、扩募，由试点迈向常态化发行新阶段，实现了量的不断增长和质的持续提高。
近日，《
盘活存量资产
投融资良性循环
据诸多机构测算，新老基建共振下，我国基础设施建设的存量规模已超过百万亿元。但基础设施建设也有着显而易见的短板——资产较重、建设周期长、社会资本参与度有限，需要推动完善市场化、规范化的投融资体系。而公募REITs正是补齐这一短板的有力工具。党的二十大报告提出“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系”，“十四五”规划明确部署要“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”。
时间回放到2020年4月底，证监会、国家发改委联合发布试点通知，启动基础设施公募REITs试点工作。同年8月份，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》、证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》（以下简称《指引》），形成“1+2”制度体系，全新的投融资市场适时出发。经过逾一年的衔枚疾进，首批9只公募REITs产品于2021年6月21日在沪深交易所正式亮相，不仅盘活了基础设施存量资产，也有效填补了国内资产管理市场的产品空白。
受益于市场基础制度建设及配套政策的日臻完善，首批公募REITs上市两年来运行平稳，整体表现符合市场预期。截至2023年6月20日收盘，9只产品上市以来复权后的平均涨幅为11.70%，大幅跑赢同期沪深300指数，日均成交金额为0.16亿元，日均换手率1.21%，整体高于境外成熟市场。
谈及基础设施建设市场与资本市场的精彩对接，中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中航首钢绿能REIT”）基金经理宋鑫对记者回忆称，“之所以搭上公募REITs‘头班车’，缘于中航基金管理有限公司（以下简称‘中航基金’，项目基金管理人）和首钢集团有限公司（以下简称‘首钢集团’，项目原始权益人控股股东）的‘蓄谋已久’。”
据宋鑫介绍，首钢集团部分存量资产有待进一步盘活，因此对发展公募REITs十分重视和支持，提出要积极对接多层次资本市场，进一步提升权益性融资能力和集团资产证券化水平。此外，首钢集团的全资子公司、中航基金的第二大股东——北京首钢基金有限公司也与中国人寿（601628）搭建了Pre-REITs纯股权投资基金，支持产业发展。
记者在招商局光明科技园区内调研招商蛇口（001979）产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“博时蛇口产园REIT”）扩募底层资产（以下简称“光明项目”）时，招商局光明科技园有限公司总经理付小龙表示，招商蛇口通过发行公募REITs，有力地提升了产业园区运营能力，实现产业园区业务“由重入轻”，加速构建招商蛇口产业园区业务的新发展模式。
“我们期待的状态是前期的募集项目资金部分用于后续的拟扩募项目，形成资金和资产的良好滚动，真正实现公募REITs持续盘活固定资产投资的初衷。”付小龙说。
两年来，理想正在一点点照进现实。
垃圾“变现记”每天都在中航首钢绿能REIT的底层资产首钢生物质项目厂区上演。该项目涵盖生活垃圾焚烧发电、厨余垃圾收运处置等业务，主要收入来源为生活垃圾处置服务费、厨余垃圾收运处置费以及售电费用。项目技术人员向记者介绍，“项目厂区就像一个‘大胃王’，每天能‘消化’3000吨生活垃圾和150吨厨余垃圾，‘吐出’120万度电。”
虽然每天与垃圾打交道，但厂区内的员工干劲十足。问及原因，宋鑫透露，“为提升底层资产的投资价值，保障运营管理能力的高效和稳定，我们以成本加成的方式委托运管机构提供运营，同时建立负面清单考核机制。项目上市两年来，运管机构获得了激励分成，有效促进了项目的提质增效。”
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金普洛斯REIT”）是首批9只公募REITs中的首单沪市仓储物流类项目。记者在调研中观察到，仓储物流园不仅能提供一份专属空间，更能敏锐感知产业脉动，更深层次促进产业发展。
6月份，青岛气温持续攀升，平均年进出口值达1000亿元的青岛前湾综合保税区也一片火热，区内的前湾港区万吨巨轮云集，抖客网，桥吊高耸林立，集装箱卡车往来不息……中金普洛斯REIT近期落地扩募的底层资产之一——青岛普洛斯便坐落于此。
恰逢“618”大促，一家在青岛普洛斯园区内租赁面积达2.8万平方米（层高10米）、主营化妆品的跨境电商企业异常忙碌。该企业员工向记者介绍，“公司之所以将仓库选在青岛普洛斯，正是看好物流园的地理优势和其作为高标仓的建设、管理质效。公司自2020年将业务拓展至青岛后，经过3年的发展，目前一线入区贸易额超60亿元。”
普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏告诉记者，所谓高标仓，即高标准仓储物流设备，它不是传统意义上的仓库或者仓库管理，而是起到资源提供者的角色。
这一点在物流园与另一租户的默契配合中也有体现。该租户是一家以清关、仓储物流及运输为主业的第三方物流企业，至今已有10年发展历史。目前，青岛前湾综合保税区内数量庞大的外资企业均是该第三方物流企业的潜在客户群体，杨敏表示，“青岛普洛斯拥有高质量仓储空间，为企业在高标业务中锁定新增订单增加了重要砝码。”
作为我国产业发展、企业创新、人才流动重要的物理空间和平台，产业园区也将支持产业迭代的经济价值转化为核心竞争力。
“我们之所以选择入驻招商局光明科技园，是因为其提供的生产作业环境符合我们国际大客户的要求，帮助我们接到了跨境业务订单。”一家“果链”企业负责人对记者表示。另据招商局光明科技园有限公司招商经理路丹介绍，很多企业正在与招商局光明科技园区共同快速成长。
除了盘活存量优质资产、赋能产业升级，公募REITs的另一本质是让基础设施建设投融资双方在资本市场产生“化学反应”。从首批9只公募REITs产品披露的2022年年报来看，基础设施资产业绩表现优异，形成稳定的可供分配现金流和高比例分红。根据以2022年12月31日为基准日的分红情况，累计可供分配金额约35.39亿元；截至目前，首批9只产品均对2021年及2022年的业绩发布分红通告，合计分红约34.87亿元，占实际可供分派金额的比重约98.52%。
市场交投冷热不均
投资主体结构单一
如今，基础设施公募REITs市场规模稳步扩大，资产类型有序拓展，在服务构建新发展格局和推动基础设施高质量发展方面发挥着日益重要的作用。
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原标题：【公募REITs市场开启两周年：被盘活的资产在“长高”】 内容摘要：6月21日，首批上市的9只公募REITs迎来两岁生日。公募REITs市场开启以来，经历了扩容、扩募，由试点迈向常态化发行新阶段，实现了量的不断增长和质的持续提高。 近日，《 》记者结合京津 ... 文章网址：https://www.doukela.com/zmt/237509.html； 免责声明：抖客网转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。如果您发现网站上有侵犯您的知识产权的作品，请与我们取得联系，我们会及时修改或删除。 |
