2021年的北京楼市拿地规则，和以往有些不同，采取集中供地、集中拍地的方式——今天，我们就从土拍“玩法”，大胆推测一个最佳的入手时机。

　　先来回看今年5月时，北京首批供应的30个住宅地块，截至目前有20+已面世，其他的也将在近期陆续开盘销售。

　　对于有购房需求的人们而言，近阶段完全可以借着第一批次全面开盘的“时差”，获得和开发商谈判、议价的权限。

　　这个周期时效有限，也就是说，如果想要以更高的性价比入手，当下是一个难得的买房风口期。

　　如果等到日后银行放贷、政策压力纷纷上线的时候，恐怕要付出更大的代价了。

　　结论一：项目纷纷入市，地产从卖方市场转变为买方市场，购房人拥有更大话语权，获得与开发商谈判的黄金机会，刚需刚改多看多选，悠闲甄选房源。

　　8月30日，北京市规划与自然资源委员会发布了第二批集中供地通告，共挂出43块宗地。

　　东城、西城依然无地，远郊区的延庆、密云需求量小，暂无供应；本期的供地大区是：朝阳(11宗)，房山(5宗)，昌平(4宗)，海淀(4宗)。

　　相比第一次供地，对于购房者而言，位置大多更加偏远。对于开发商而言，进货价和售卖价再次锁死(有18宗地仍受套内“90/70”户型限制)，利润空间被进一步压缩。

　　同时，第二批次已经开拍的地块，有了一个新变化：

　　直接要求配建保障性租赁住房——本期供地受到一系列强限制，也使三环内改善型住宅均存在公租房等相应短板，抖客网，看好内城的购房者将很难从中做出最心仪的选择。

　　结论二：10万+改善型、豪宅购房需求选择面缩窄，供地土地性质多样，共有产权、公租房普及化，重视纯质社区的购房者需擦亮眼睛，妥善选择。

　　北京第二批集中供地土拍落幕，原计划出让43宗地，实际只有17宗成交，仅占比4成，26宗地块将转入下一次集中供地。

　　北京土拍流拍率高达60%，与5月首批集中土拍相比，开发商拿地热情明显降低，仅有不到30家房企参与报名。

　　从成交土地综合溢价率仅有3.96%也可看出，除海淀京昌路、大兴黄村、昌平东环路共产房4宗地触及价格上限外，现场竞拍的另7宗地最高溢价率为房山拱辰地块的8.15%，像西三环周庄子地块仅获一轮出价、溢价率1%即落锤，海淀永丰2宗地溢价率也未达到上限。

　　另有5宗地提前以底价成交。全天的竞拍过程，均波澜不惊，开发商普遍举牌意愿不足。

　　这也不难理解，利润低、资金压力大，直接削弱了开发商拿地的积极性。另一方面，开发商拿地普遍追求高周转、快速回报，导致大面积段、高端改善盘的供应减弱。

　　伴随着第二批次供地不会再有纯商品房地块的现状，在接下来的市场局面中，高品质的纯商品改善盘将成为“稀有物种”。

　　结论三：新拍地块利润稀薄，开发商需高周转快速去化平衡融资成本，受限价影响，高品质纯商品住宅产品将缩减，供应持续减少。由于市场拿地热情的削减，政府也在考虑供地的节奏和削减数量，以避免大量流拍。从另一个层面来讲，也是减少了未来的潜在供应量，造成高端住宅数量的稀缺。

　　豪宅置业选择缩紧情况下，哪几个区域值得一看？

　　1、 朝阳公园豪宅区 单价突破20万，适合土豪人群置业；

　　2、东三环国贸片区，旧改项目，园林小，适合享受都市便捷生活的城市新贵。

　　3、分钟寺片区，距离国贸5公里，车程15分钟， 5公里内16座公园，有“国贸后花园”之称。

分钟寺区位图

　　分钟寺片区为19年新入世的地块，着重介绍，地块整体规划面积达1.7平方公里，是三环内城唯一“先规划后发展”纯质宜居地块，也是CBD与“城市公园环”的唯一交汇处，将全面享有约45万方林海、5公里内16座公园。

分钟寺区位图

　　地块已经引入了海淀六小强首师大附中模范校，将打造九年一贯制公立“模范校”，同时将享有旗舰商业、高端医疗等高定级配套资源；

　　在内城，最稀缺的还有自然资源， 10号线分钟寺站贯穿地块，教育、商业、医疗、轨道交通、生态均具有较好竞争力，未来发展潜力巨大。

　　区域内产品多为200㎡及以上的高品质大平层产品，分钟寺区域大有可能成长为15万+、20万+的内城绝版地块。

分钟寺配套图

　　大家如果对房产有保值、增值的额外期待，首选“潜力股”分钟寺。

　　结论四：分钟寺区域位置及资源俱佳，国贸后花园，为三环唯一先规划后发展区域，享有环线优势和配套优势，值得一看。

　　分钟寺地块由合生创展拿地，联合金茂、世茂共同打造高端住宅区，目前，分钟寺区域内在售新房中调性最高、产品力最强的当属合生操盘的合生缦云项目，作为合生创展的缦系新品，很有看点——

　　合生缦云产品层面有几大亮点：

　　1、紧邻3.5万㎡生态公园和45万㎡城市林海，形成了从外到内都纯粹的改善型宜居环境

　　2、约3.3米上限层高，折叠优越采光与视野

　　3、突破性设计，约6.6米宽幕横厅

　　4、270°环幕阔景，静享极致风光

　　5、约100米楼间距，普通住宅近3倍采光时长

　　6、还原诗意生活场景，约5400平社区园林

　　7、约1400平星际会所，折叠需求全面满足，延伸家的空间，每个楼栋下均有约200平楼宇泛会所

　　8、4大M+科技系统， WELL金级预认证

　　6、无边际服务，15分钟日常维修响应

　　缦云的整盘配套、户型设计、精装质感，以及物业服务、资源配置等等，都称得上是全国市场范围内的高端标杆。合生把缦云这样的“顶配”产品，放在北京这样的全球级中心城市的核心地带，无论在区域内横向比较、还是放眼整个市场，都是绝对稀缺的首选。

　　现阶段入手缦云，也是未来高姿态入住内城的绝好机遇，机不可失。

　　结论五：合生缦云项目紧邻3.5万㎡生态公园和45万㎡城市林海，分钟寺C位，拥有缦系产品独特价值，独树一帜。