第二批REITs产品正式发行了！这一波受追捧程度明显高于首批。

　　基金君发现，近期华夏和建信两家基金公司旗下公募REITs陆续披露的询价结果通告，揭开了此次发行受机构追捧程度，两只产品平均有效认购倍数超50倍。

　　相比之下，首批9只公募REITs中，认购最火爆的博时蛇口产园REITs有效认购倍数也仅超15倍，公募REITs的市场热情真是“一浪比一浪更高”。

　　基金君发现，目前华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT两只产品已经完成网下投资者询价，确认最终认购价格，对外正式发布基金发售通告，将于11月29日正式对公众投资者发售。

　　基金君也整理了第二批发行的公募REITs相关产品认购信息，供读者参考。

　　新一批产品最终定价出炉

　　合计募集规模达到50.1亿元

　　随着第二批公募REITs披露发售通告，两只公募REITs最终发售价格及募集规模也最终出炉。

　　相关通告显示，华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT认购价格分别定为7.1元、3.2元。

　　根据通告，公募REITs认购价格不高于剔除不符合报价后网下投资者报价的中位数和加权平均数的孰低值。

　　两只产品的认购价格位于各自询价区间的60%至70%分位数之间，其中，华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT的认购价格分别位于询价区间的59.57%、69.94%，对比之前首批公募REITs中，仍有两只产品认购价格低于询价区间40%以下，目前第二批公募REITs的认购价格均不低于60%，显示出参与询价的机构认购热情高涨。

　　根据最终确定的认购价格及发售份数，华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT募集金额分别为21.3亿元、28.8亿元，合计募集金额超过50亿元。

　　继续延续超额认购

　　平均有效认购倍数超50倍

　　犹记得5个多月前，首批公募REITs发行时，最火爆的蛇口产园公募REITs整体认购倍数超15倍，惊艳市场。第二批公募REITs最新披露的平均有效认购倍数超过50倍，比首批产品火爆层度高出好几个量级。

　　谈及第二批公募REITs为何能够继续延续第一批时的认购热情，博时招商蛇口（001979）产业园REIT 基金经理胡海滨认为，主要有以下三方面原因：一是二批REITs的资产质量也非常不错，与首批REITs相比不相上下，投资者较为认可；二是首批REITs二级收益表现出色，更多投资者开始关注REITs的投资价值；三是银保监会明确了保险资金可以参与REITs投资，有更多的机构投资者可以参与REITs申购。

　　“对比第一批公募REITs，第二批公募REITs无论是战略配售，还是网下投资者认购，都可以用’火爆’来形容。”富荣基金资产配置部总监王甲同表示，主要原因在于，首先，第二批公募REITs项目虽然是二期发行，但也是基础设施公募REITs细则实施以后，最早一批报送发改委审批项目，资产质量较好，有的项目从区域位置、现金流增长率、折现率取值等方面看甚至比一期发行项目更好，市场认可度高；

　　其次，第一批公募REITs上市后整体市场表现比较好，9只产品平均涨幅超过15%，这对二批项目形成有效带动；另外，按照发改委586号文的规定，申报公募REITs项目预计未来3年净现金流分配率原则上不低于4%。根据第一批公募REITs项目目前的市场价格看，产权类项目的分红率已经低于4%，特许经营权类项目IRR也因为产品二级价格上涨而降低。第二批公募REITs项目按照不低于4%分红率发行，上市后的溢价效果明显；第一批公募REITs项目推出时，发行认购时间短，很多保险资金、银行理财资金并未走完流程。相比之下，第二批REITs项目发行时，机构投资者经过几个月论证，已经充分做好了投资准备。此外银保监会也发文允许保险资金投资公募REITs，市场主力资金登场公募REITs投资，市场需求量增加。

　　“一方面，试点项目优中选优，资产优良，公募REITs底层资产需满足发改委和证监会设定的硬性申报门槛，本身就足以证明资产的优质和稀缺，这也是战略配售延续火爆情形的根本原因；另一方面，首批产品二级市场表现良好，截至11月22日，首批9只产品有8只实现正收益，平均涨幅16.62%，其中4只产品涨幅超过20%，首批产品二级市场的优秀表现将吸引更多的投资者参与第二批公募REITs产品的配售和申购；再就是僧多粥少，供需紧张，公募REITs战略配售占比高达七成，流通盘不足三成，这决定了中长期资金集中在战略配售渠道。”新华基金也认为，项目本身优质加之首批产品上市表现良好共同助推了第二批发行火爆。

　　盈米基金研究院研究员周禹农也谈到，第二批公募REITs网下申购火爆主要基于以下几点原因：一、第一批共计上市9只公募REITs，而目前第二批仅上市两只，第一批REITs整体业绩表现较好符合投资者预期，在申购整体不变的前提下新增项目有限导致第二批认购倍数远高于第一批；二、近期银保监会下发了《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，保险本身对于公募REITs这类高久期收益较为稳定的品种存在配置需求，在第二批的战略配售及网下申购名单中也包含中信保诚人寿、太平保险、新华人寿、长城人寿、中国人寿（601628）等众多险资机构，后续随着法规条例的颁布机构投资者或将加速参与公募REITs市场。

　　私募、券商自营、

　　公募专户、保险积极参与

　　从最新披露的询价情况看，第二批公募REITs继续吸引机构集体捧场。

　　除了原始权益人之外，成功进入公募REITs战略配售的还有私募基金、证券公司、资产管理产品、专业机构投资者、保险公司、信托计划等。

　　从参与数量来看，华夏越秀高速REIT 配售报价高达98次，建信中关村REIT更是多达112次，与首批报价次数最多的博时招商蛇口基本持平，公募REITs继续受到市场高度关注。

　　据富荣基金资产配置部总监王甲同介绍，富荣基金是市场最早一批参与基础设施公募REITs投资的公募基金公司。“第一批公募REITs项目，我们发行产品作为网下投资机构参与投资。鉴于网下报价竞争激烈，第二批项目我们就改变思路，积极参与战略配售。”

　　在王甲同看来，发行人选择战配投资者，主要从如下几个维度考量：一，是否是专业的投资人，认可REITs项目投资价值和管理人的管理能力，计划长期投资REITs获得稳定收益；二，是否积极布局REITs市场，可以在REITs投融资领域与发行人进行全面、深入合作；三，为发行人在资产REITs上市、孵化培育、并购投资等方面提供专业化支持。

　　新华基金认为，公募REITs战略投资者的确定是双向选择的结果。“一方面是投资者对REITs的选择，往往是基于自身熟悉领域的判断，看好底层资产的长期稳定收益性；另一方面是REITs对投资者的选择。例如，普洛斯在通告中称，对战略配售投资者的选择在遵守相关法律法规的基础上，综合考虑投资者资质、市场情况等确定。其将建信信托-凤鸣(鑫益)1号集合资金信托计划归入’追求资产长期稳健投资回报的证券投资基金或其他资管产品’。”

　　“目前梳理第一批战略配售的获配信息后，剔除掉法规规定的原始权益人及关联方外，其获配投资者的特点主要与项目本身存在关联：以华安张江光大园为例，其战略配售投资者包括苏州银行（002966）股份有限公司、上海张江集成电路产业区开发有限公司以及上海浦东投资控股（集团）有限公司等企业。综合来看底层资产周边区域的关联企业对于底层项目资质以及运行情况更为了解，愿意通过锁定持有期的战略配售来长期持有。” 盈米基金研究院研究员周禹农分析指出。

　　11月29日开启公众投资者认购

　　发售时间仅两天