今年以来市场持续震荡调整，普通投资者获取超额收益的难度加大。作为一类创新型基金产品，首批公募REITs运行平稳，并且自8月以来连续三月呈现上涨态势，截至11月19日平均市值涨幅超17%、平均认购收益率更是达到了17.48%，成交量与流动性方面也有良好的表现，成为广大投资者眼中的“香饽饽”。

　　眼下，备受关注的第二批公募REITs又有了新动向。建信基金近日发布通告称，其旗下建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金（508099，以下简称“建信中关村产业园REIT”）将于11月29日-30日正式启动发售，基金管理人及财务顾问协商确定的基金认购价格为3.2元/份。加上第二批获批的其他公募REITs产品，基础设施公募REITs数量已经有11只，其中以产业园区（含物流园）为标的资产的就达到4只，受关注程度可见一斑。

　　建信中关村产业园REIT的基础设施资产是位于北京市海淀区中关村软件园内的3处园区物业。优质的标的资产、实力雄厚的基金管理人，加上突出的参与方优势，使得这只产品还没开卖就广受关注，极有可能延续首批REITs销售的火爆热潮。

　　万亿REITs赛道启航

　　建信中关村产业园REIT驶入蓝海

　　REITs，也就是房地产投资信托（Real Estate Investment Trust），20世纪60年代起源于美国，是一种类似封闭式共同基金、投资标的物为不动产的投资工具。REITs使一般投资者也能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场由稳定现金流与资产增值所带来的收益。

　　今年公募REITs的问世是我国资本市场重要的事件之一。这个创新品种被视为是投资者、实体产业、宏观经济实现“共赢”的金融地产模式，发展前景广阔。

　　有第三方研究报告显示，若以国外成熟REITs市值占股票总市值的2%～3%来测算，抖客网，中国REITs市场的规模从长期来看将突破2万亿元。建信基金基础设施投资部公募REITs业务总负责人、建信中关村产业园REIT拟任基金经理张湜表示，近年来我国围绕打通投融资渠道、解决公租房融资、盘活存量资产等主题的政策密集出台，REITs的发展受到社会各界的期待，“中国公募REITs市场蓄力已久，未来或将是一条万亿级别的赛道。”

　　在张湜看来，公募REITs具有多重投资优势，可作为科学多元资产配置的“新选择”。

　　首先，公募基金作为普惠金融的代表，公募REITs能够助力投资者以低门槛涉足基础设施领域，享受优质不动产带来的增值收益；其次，投资项目丰富、投资标的优质；第三，具有稳定分红机制，长期投资回报好；第四，成立后可在交易所上市，投资流动性强；最后，作为一种另类投资工具，公募REITs与股票、债券等资产在风险收益特征上具有差异性，可作为多元配置的另一个选择。

　　还值得一提的是，首批公募REITs也取得了良好的试点效果。Wind数据显示，截至11月19日收盘，9只REITs基金的总市值达355.77亿元、较首发上市平均上涨17.45%；如果从认购收益率的角度来看，首批产品的平均收益率达到17.48%，还有多只产品涨幅超过20%，为市场和投资者注入了更多信心。

　　标的资产优势突出

　　国内标杆产业园区“上车”

　　对于一只REITs产品而言，至关重要的莫过于其基础资产的质地。而产业园区（含物流园）之所以成为多数公募REITs的选择，与这类资产自身的特性密不可分。

　　产业园区是一个致力于聚焦创新、培育新兴产业，推动城市发展和促进产业发展，有明确管辖边界和管理权限的区域，通常体现为促进区域经济发展、产业调整和升级的空间集聚形式。有专业人士表示，这类资产承载着比较高的科技创新价值和经济价值，因此表现出产品清晰、收益稳定、具备较好增值潜力等特点，与REITs的产品特征也是高度契合。

　　建信中关村产业园REIT的标的资产包含中关村软件园内互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器3栋物业，具备突出的地理位置优势、租户质量优势和参与方优势。

　　首先，中关村软件园地处北京上地区域，是国内首屈一指的科技园区，素有“中国硅谷”之称，地理位置优越、区域发展成熟、配套设施齐全、交通出行便利。中关村软件园聚集了700多家全球知名IT企业总部和全球研发中心，截至2020年末，园区每平方公里产值近1300亿元，园区2.6平方公里上的单位密度产出居于全国领先水平。同时区域平均空置率较低，租金水平具有竞争力。截至今年上半年，3栋标的物业的资产出租率分别达90%、100%、99%，租金收入表现良好。

　　其次，租户质量优异、高端产业集聚。上地区域内聚集了大量的软件类、科技类知名企业，已经形成了高端产业的集聚效应，研发及办公用房的租赁需求较大。由于受到多项产业政策的大力扶持，未来园区内的租赁需求预计将持续保持稳定。

　　第三是参与方优势。建信中关村REIT汇集了多家优秀机构，包括中关村发展集团股份有限公司、建信基金、建信资本和中信证券等。其中项目发起人为中关村发展集团股份有限公司，涉及产业投资、园区开发及科技金融等多个行业，尤其在园区开发方面，累计实现开发建设投资额超过1,000亿元，开发整理土地面积近29平方公里，科技载体竣工约500万平方米；公募基金管理人为建信基金，资产管理总规模超万亿，长期位居行业前列,资产支持证券管理人建信资本拥有丰富的ABS管理经验；财务顾问为中信证券，拥有专业的投行及证券化团队，长期深耕基础设施及不动产证券化。

　　建信中关村产业园REIT下周一公开发行

　　建信中关村产业园REIT是首只由银行系基金公司发行的公募REITs。建信基金此前就设立了专门的基础设施投资部，负责建信中关村产业园REIT的日常管理。目前建信基金公募REITs团队已达10余人，多名团队成员具有5年以上的投行、财务、法律、评估、公募等行业的经验。例如，张湜自工作以来即开始参与国内公募REITs试点相关工作，具备13年以上的基础设施项目投资管理从业经验；另两位拟任基金经理史宏艳和李元利也分别具备8年和6年以上的基础设施项目运营管理从业经验。

　　不仅人员配备齐全，团队成员都有着丰富的基础设施投资管理经验，在制度上建信基金也设置了投资决策委员会，做好了相关准备。可以说，这些配置都突显了建信基金“投行+公募+产业投资运营”的复合专业能力。

　　除此之外，建设银行已将公募REITs定位为集团层面的战略业务，并成立了“建基立业”公募REITs推进组。这也意味着建信中关村产业园REIT能够充分调动商业银行集团优势资源、发挥母子协同优势，全力支持体系内公募REITs业务开展。

　　正如张湜所说，从国际上REITs产品的表现来看，这类产品的业绩主要来源于两个方面，一是内生增长，指的是REITs资产不断提高自身收益水平；二是外生增长，也就是通过并购、收购等方式逐渐拓展基础资产类型的边界，从而实现增长。“建信中关村产业园REIT天然具备这种可能性，在内生增长和外生增长两个方面都有比较好的支撑。”

　　基金通告显示，11月29日至30日，建信中关村产业园REIT将正式面向公众发行。面向公众部分的初始发售份额为8075.70万份，认购价格为3.200元/份，投资者可通过建设银行、交通银行、平安银行以及券商和互联网等渠道进行认购。