导语：标普表示，合景泰富足以全面覆盖短期债务。

　　近期，受整体市场航企氛围极个别负面消息影响，穆迪、标普和惠誉等国际三大评级机构对接近40家房企进行了频繁的评级调整，合计调整次数超百次，但具体到评级类型和标准上各有不同。

　　11月25日，标普全球评级宣布将合景泰富集团（01813.HK）的评级展望从“稳定”调整为“负面”，并确认其长期发行人信用评级为“B+”，高级无抵押票据的长期发行评级为“B”。

　　虽然评级展望被调整，但从合景泰富基本面来看，一方面该公司有充足的现金余额足以覆盖短期债务，债务问题几乎可以避免；另一方面，作为一个长期且专业的持有型物业城市运营商、生活服务商，有位于城市核心地段的商场、写字楼、酒店等提供稳定且长久的租金收入，为合景泰富打造持续的现金流入和盈利点，也是优质的资产。

　　在手现金流足以覆盖短期债务 非受限现金短债比提升至1.8倍

　　从这次调整可以看出，标普仅是调整了合景泰富的评级展望，其信用评级和债券评级仍然维持稳定。评级展望的调整大概率跟房企整体表现与资本市场对房地产行业悲观情况有关，在10月中下旬，惠誉一次性将29家中国房地产开发商纳入标准观察(UCO)范围，其中包括中国金茂、龙湖集团等房企。

　　标普认为，合景泰富集团将需要依靠内部现金流和在岸银行贷款来偿还近期到期债务。其预计，合景泰富集团应能凭借可观的现金余额和较低的土地支出解决其债务到期问题。

　　截至2021年6月底，合景泰富的非受限现金余额高达430亿元人民币，标普估算其中约一半位于控股公司层面，足以全面覆盖短期债务。标普还预计该公司将进行最低限度的土地收购以维持流动性。

　　今年公司在拿地上非常审慎。今年1-10月共获取4个新项目，分别位于广州、天津与台州。新购置土地权益前金额为人民币53亿元，总建筑面积为109万平方米;权益后金额为人民币39亿元， 权益建筑面积为69万平方米;新增土地权益比为74%。

　　更重要的是，合景泰富的债务结构一直在不断优化。2021年上半年，合景泰富剔除预收款的资产负债率下降3.3个百分点至71.8%，非受限现金短债比从1.6倍提升至1.8倍，净负债率下降7.6个百分点至54.1%。

　　CBD级持有型物业成现金奶牛 多元业态齐头并进构成长期护城河

　　除了本身拥有充足的现金在手，合景泰富一直以来都在建立、巩固自己的“现金奶牛”。

　　在住宅领域，合景泰富已经成功打造了誉峰、天銮、瑧林、云上、映月台等系列品牌IP作品，为每一座城市注入鲜活的宅居美学文化生命力，IP之间特色差异和互补，形成鲜明的住宅品牌名片。

　　与此同时，作为领先的国际新锐城市综合运营商，合景泰富一直专注于高端住宅、写字楼、酒店等物业开发的领域，并持续深耕一线及新一线城市，成功参与打造了众多国家一流乃至世界一流的CBD城市综合体。

　　新经济周期下，房地产公司的“新定位”更值得关注，从单一的住宅开发商，到城市运营商、生活服务商是必然趋势。当然这不是一蹴而就，而是经过多年的积累。在行业中，真正在多业态综合运营的企业众多，如万达、华润、龙湖、合景泰富等。

　　事实上，无论从上市物业公司还是房地产公司，都可以看到资本市场对拥有持有型物业的开发商或物业公司会给予更好的PE、展望。因为相较于单纯的不动产住宅开发，持有型物业能输出稳定的现金流、持续的利润以及长期价值。

　　据了解，多年来合景泰富始终坚持深化多元化发展，轻重并举、协同作战，推动经营航道拓宽，追求有质量的稳健发展。目前，其在一二线城市核心地段及新经济区已开业41个投资型物业，包括10个商场、9个写字楼和22个酒店。未来几年发展潜能可期，将有25个新商场、11个新写字楼陆续开业。

　　一组财务数据可供印证。2021年上半年疫情得到有效控制，经济快速复苏，租金收入持续增长，为合景泰富提供了稳定的现金流入和利润支撑，公司2021年上半年按权益口径租金收入达到9.01亿元，同比增长55.3%。

　　具体来看，购物中心方面，合景泰富已打造“悠方”、“摩方”以及“悠方天地”三大商业品牌IP，其中“悠方”着力打造时尚、健康、精致的乐活生活方式，抖客网，蕴含了对生活的享受与热爱，而“摩方”精准地为年轻潮人们提供潮流的时尚生活体验，“悠方天地”则以悠闲的户外空间，为社区居民提供更优质、舒服的生活模式。

　　酒店方面，合景泰富拥有成熟完善的酒店设计、开发和投资经营能力。了进一步夯实品牌特色的差异化管理，现已孵化出四大IP产品线，包括奢华五星级酒店“MORDIN”、轻奢商务型酒店“木莲庄酒店”、高端度假型酒店“木莲庄度假酒店”、潮流设计酒店“MUSTEL”，将通过重轻结合，向规模化方向发展。

　　可以看出，合景泰富的不同业态、不同IP之间各具特色，相互赋能，已发展成为日渐成熟的品牌IP集群，以产品差异化赋能产业集群。而合景泰富已经深耕这些多元化业态多年并打造出自己的品牌，这势必也锻炼出合景泰富穿越周期的能力，迈入长期主义之路行稳致远。