基础设施REITs的底层资产是运营成熟稳定的基础设施项目，其收益的主要来源是相对稳定的现金分红，二级市场价格始终围绕底层资产的“锚”波动。

　　◎梁银妍 ○编辑 金苹苹

　　首批9只公募REITs产品上市已5个月有余，无论是在二级市场的走势，还是它们的收益情况，都让投资者收获满满。近期，抖客网，还有两只REITs进行了分红，帮助投资者及时落袋为安。

　　中航基金不动产投资部总经理宋鑫认为，基础设施REITs的底层资产是运营成熟稳定的基础设施项目，其收益的主要来源是相对稳定的现金分红，二级市场价格始终围绕底层资产的“锚”波动。未来，中航基金将持续做好底层资产的运营，切实提高主动管理水平，保障投资者利益。

　　公募REITs首次分红

　　近期，中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT发布通告，以9月30日为收益分配基准日，进行2021年度第一次分红。这也是公募REITs发行以来的首次分红。

　　据宋鑫介绍，中航首钢绿能REIT上市以来，底层基础设施项目首钢生物质能源项目运行稳健，经营情况良好，第三季度基金合并口径实现收入1.09亿元，截至9月30日，本年累计可供分配金额达1.22亿元。本次约分配上述可供分配金额的42%，且采用现金分红的方式，分红方案为5.1541元/10份基金份额，并免收分红手续费。

　　宋鑫表示，之所以在该阶段选择现金分红，主要是项目实际经营数据好于预期，现金流比较丰厚，具备分红基础。再者，REIT有强制分红的规定，但投资者并不清楚具体分多少、怎么分，在账面现金流充沛的情况下进行分红，能让投资者提前变现。

　　在宋鑫看来，这也相当于提高了分红频次，是保障投资人利益的表现。不同于普通基金，投资产生的收益必须向投资人进行现金分配，而不能转换成新的基金份额，除投资于基础设施资产支持证券，REITs仅能投资于流动性强、安全性高的金融产品，如国债、银行存款，收益相对较低。在现金流充裕的情况下，提高分红频次，有助于提高投资人资金使用效率，保障投资人利益，增强投资人持有产品的信心，有益于REITs市场的长期健康发展。

　　宋鑫还提到了本次首钢绿能REIT分红比例42%的原因。他解释，该分红比例是基于基金整体税筹方面的考虑，有助于提高基金收益率。根据募集要求，基金收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。本次可供分配金额与实际分配金额差异部分，目前沉淀在项目公司，年末将通过调整还本付息计划全部抽取到基金层面，与基金第四季度产生的可供分配金额一并经年度审计后，再向投资人分配。

　　“众人拾柴火焰高”

　　事实上，经过小半年的运作，宋鑫对公募REITs的管理和运行感触颇深。所谓“众人拾柴火焰高”，项目方和管理人恪尽职守，做好公募REITs的相关运营，投资者的关注度也在日益提升。

　　在宋鑫看来，公募REITs受欢迎的原因有三点。首先，对大类资产配置来讲，它是一种补充。再者，相比证券化产品或者ABS，REITs投资门槛低，但信息披露程度高。最后，目前上市REITs的底层资产都是从全国范围内精挑细选出来的，资产质量很高。

　　从管理人角度来看，宋鑫认为，公募REITs的平稳运作，离不开团队的通力协作。不同于权益基金，基金经理的个人化色彩比较浓厚，公募REITs的管理者，一定是以“团队”角色出现的，需要项目端、资产端、财务顾问等不同角色打好配合，给投资者交出满意的答卷。

　　未来如何发展好公募REITs业务？宋鑫认为，就机构来讲，资源禀赋、产品布局、业务投入都是重要发力点。“从行业来讲，不断扩充业态十分重要，比找钱更重要的是找项目。”宋鑫表示。具体来看，未来有三方面底层资产值得关注：一是新能源，比如光伏、风电等；二是租赁性保障住房；三是城市轨道交通，比如地铁等。

　　此外，针对目前REITs二级市场价格出现阶段性的波动，宋鑫提出以下建议：一是逐步优化投资者结构，激发REITs市场有效活性。二是不断完善做市商机制，保障REITs市场平稳运行。三是加强REITs业务监管，做好投资者教育工作。四是加快REITs板块建设，激发原始权益人积极性。

　　宋鑫表示，REITs作为产融结合最有效的工具之一，有助于支持金融服务实体经济，通过盘活资产形成良性循环。“958号文”将试点区域扩展到全国，试点资产范围拓宽，公募REITs市场有望进一步扩容。同时随着首批项目扩募，底层资产的有效循环也将提升市场活跃度。未来可进一步通过政策激发广大原始权益人的发行动力，重点引导中央企业通过发行REITs实现资产的循环投资。