继今年5月底首批9只公募REITs发行成功后，时隔半年，第二批公募REITs产品也将于11月29日即明日正式迎来首发。

　　资料显示，第二批公募REITs产品分别是华夏越秀高速REIT（180202.SZ）以及建信中关村产业园REIT（508099.SH）。从询价结果来看，2家REITs网下配售火热，申购金额分别达到了197.7亿元和339.8亿元。

　　从首批9只REITs产品来看，三只产业园类产品涨幅较大，上海证券预计建信中关村产业园REIT表现将优于收费公路类REITs。

　　中关村产业园更受看好

　　德邦证券指出，此次2家REITs发行价均低于网下有效报价的平均值和中位数，发行价让利于二级市场，其中华夏越秀高速REIT让利幅度在2.75%至5.32%区间内，建信中关村REIT让利幅度在4.05%至4.48%区间内。

　　从产品来看，华夏越秀高速REIT的基础设施项目是汉孝高速，由汉孝高速公路主线路和机场北连接线组成，也是福银高速(G70)的重要组成部分，同时连通京港澳高速(G4)和沪蓉高速(G42)，是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。

　　其盈利模式是以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主。

　　有业内人士分析表示，高速公路作为重要的基础设施，具有稳定收益的特性，高速公路资产属于特许经营权类资产，受市场环境、宏观经济和产业政策的影响相对较低，也被视为公募REITs底层资产里面的优质选择。

　　建信中关村产业园REIT的基础设施项目是包括中关村软件园在内的互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器3栋物业，兼具地理位置、租户质量和参与方三方优势。

　　其中，中关村软件园地处北京市海淀区，素有“中国硅谷”之称，地理位置优越、区域发展成熟，聚集了七百多家全球知名IT企业总部和全球研发中心。其租户质量优异、高端产业集聚，形成了以高端产业为核心的集聚效应，研发及办公用房租赁需求稳定。据统计，截至今年上半年，3栋标的物业资产出租率分别达90%、100%、99%，租金收入表现良好。

　　上海证券指出，中关村软件园协同中心4号楼被度小满整租。度小满为百度旗下互金平台，违约风险可控。并且签有较长期限租赁合同。在整体REIT资产中，协同中心4号楼占比并不高，创新中心4号楼和孵化加速器集中度相对比较分散，从而使得建信中关村产业园REIT产品结构均衡。

　　绝对估值层面，根据戴德梁行就标的基础设施项目资产于价值时点2021年6月30日的市场价值所出具估值报告，互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼及孵化加速器估值分别为15.48亿元、7.12亿元及8.13亿元，资产总估值超过30亿元，整体出租率较高，现金分红率达到4%-6%；相对估值层面，建信中关村产业园REIT询价区间为2.851 元/份到3.350 元/份，对应PE（2022）范围为30.2和39.8，现金流折现法（DCF）显示项目对应估值处于适当位置。

　　网下发售机构认购火热

　　资料显示，华夏越秀高速REIT发售价格为7.100元/份，预计募集资金总额21.30亿元；建信中关村产业园REIT认购价格为3.200元/份，预计募集资金总额28.80亿元。

　　从11月23日公布的询价结果来看，第二批公募REITs网下机构认购数量超出预期，抖客网，两只产品平均有效认购倍数超过50倍。

　　通告显示，剔除无效报价后，华夏越秀高速REIT网下投资者有40家，管理配售对象95个，报价区间为6.512元/份~7.499元/份，拟认购数量总和为27.84亿份，为初始网下发售份额数量的44.19倍；建信中关村产业园REIT网下投资者则有53家，管理配售对象110个，报价区间为2.851元/份~3.350元/份，拟认购数量总和为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍。

　　有市场人士分析，投资者对第二批公募REITs产品表现出极大兴趣，一方面是因为首批公募REITs的涨势带动了第二批公募REITs产品的抢购热潮；另一方面也是因为REITs的标的资产一般具有较强的抗通胀、保值功能，且长期投资回报较好，具有稳定的分红机制和较好的流动性，能够帮助投资者低门槛涉足基础设施领域，为国家经济高质量发展的机遇提供了投资路径，并助力投资者进行资产多元化配置。

　　首批REITs产品年化超30%

　　在权益市场下半年震荡加大之际，主要面向不动产投资的公募REITs相较而言有着更稳健的收益。

　　建信中关村产业园REIT拟任基金经理张湜介绍道，“公募REITs业绩主要来源于两个方面，一是内生增长，指的是REITs资产不断提高自身收益水平；二是外生增长，也就是通过并购、收购等方式逐渐拓展基础资产类型的边界，从而实现增长”。

　　记者注意到，有机构统计，截至11月22日，首批上市的九只公募REITs平均涨幅达到14.92%，年化回报率达到34.87%，其中，中航首钢生物质REIT和中金普洛斯仓储物流REIT表现优异，三只产业园REITs中华安张江光大园REIT涨幅较大。

　　其中，中航首钢绿能REIT年化可供分配金额高于招募书预测值。博时招商蛇口（001979）产业园REIT、中航首钢绿能REIT和中金普洛斯REIT发布分红通告。其中博时招商蛇口产业园REIT通告显示，截至2021年9月30日，博时蛇口产业园REIT累计可供分配金额为人民币2,743.30万元，本次分红比例约为90%，合计人民币2,468.97万元。本次分红的权益登记日为11月30日，每10份基金份额分红0.27元。