作为一类创新型基金产品，公募REITs凭借低投资门槛、与股债的低相关性、可场内买卖等特性，获得越来越多投资者关注。11月29日华夏越秀高速REIT等第二批公募REIT开始面向公众投资者发售，再次将这一创新型基金产品推向聚光灯下。

　　业内分析人士表示，公募REITs是除股票和债券外的第三大类资产，既有股性，又有债性，其投资逻辑与投资股票和债券不同，属于风险适中、收益稳定的一类资产。像华夏越秀高速REIT这样以高速公路为底层资产，项目各方又均是行业头部资产的项目，值得投资者关注。高速公路作为重要的基础设施，具有较为稳定收益的特性，高速公路资产属于特许经营权类资产，受市场环境、宏观经济和产业政策的影响相对较低，被视为公募REITs底层资产的优质选择。

　　据悉，华夏越秀高速REIT发售的基金份额总额为3.00亿份，由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成，公众投资者发售的初始基金份额数量为0.27亿份，基金份额发售价格为7.1元/份。通告显示，基金募集期为2021年11月29日起至2021年11月30日止。若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行末日比例配售。若预计募集首日有效认购申请全部确认后，抖客网，公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。基金募集期间投资者可以多次认购基金份额，场内认购每次认购份额为1000份或者其整数倍；场外认购每次认购金额不得低于1000元(含认购费)。

　　受机构投资者追捧

　　作为创新型投资产品，公募REITs一直是机构投资关注的焦点。首批发行的9只公募REITs在发行当天就瞬间“引爆”市场，不仅一日售罄，而且多数配售比例低于10%，个别产品甚至低至1.759%，一度刷新了公募基金配售比例的新低记录。

　　第二批公募REITs网下询价情况显示，机构投资者对第二批公募REITs的关注度高于首批项目。在11月19日网下投资者询价环节，华夏越秀高速REIT就受到机构投资者追捧。根据通告显示，有认购意向的资金量达到初始网上下发售份额数量的45倍，剔除无效报价后，拟认购数量总和为278,410万份，为初始网下发售份额数量的44.19倍，有效报价认购倍数为38.41倍。

　　业内分析人士表示，网下询价的火爆景象显示了投资者对该产品投资价值的认可。后疫情时代，国内整体经济维持着复苏向好的大趋势，公募REITs作为与大环境高度契合的一种全新的金融创新产品，自然会受到资本市场的高度关注和追捧。

　　此外，首批公募REITs在二级市场收益表现出色，也让更多投资者开始关注公募REITs的投资价值。根据数据显示，首批9只公募REITs自2021年6月21日上市以来，截至11月24日平均涨幅为16.81%，8只产品获得正收益，最高涨幅超过27%，收益可圈可点。(此处的收益率来自于公募REITs产品上市后的交易价格上涨，而不是持有产品本身的净值变化。数据截至2021年11月24日)

　　较低门槛参与大基建机会

　　REITs音同“瑞次”，英文全称Real Estate Investment Trusts，直译通常称为“不动产投资信托基金”。它将底层资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益，共同承担风险，本质上是由专业人员管理的集合资金投资计划。范围涵盖涉及公路、园区、仓储物流等等，是重要的资产配置工具。REITs就是针对那些没有大量资本直接投资于不动产的普通投资者，将不动产等分成小额有价证券，让公共投资者可以通过公募基金以小额资金参与，以获取不动产类资产的回报。

　　公募REITs有望获得长期稳定的分红收入，长期回报率较为可观。和上市公司分红不同，公募REITs是强制要求分红的，比如华夏越秀高速REIT就在合同中写明：“收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%”因此有望获得相对稳定的收益。同时基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易。

　　根据NAREIT的统计数据，与过去20年间标普500、罗素2000和巴克莱美国国债指数同期收益率相比，美国权益类REITS指数年化回报超过10%，长期收益更有优势。

　　而且大部分公募REITs投资于不动产所有权，收益与风险介于股票和债券之间，与传统股债风险收益有显著差异，具有较好风险分散效果。从美国市场来看，作为现金、股票、债券之外的第四类资产，在过去20年，NAREIT的权益型REITs指数与各大类资产的相关性均不超过0.6。公募REITs的标的资产具有较强的抗通胀、保值功能。所以将公募REITs纳入组合，都能够起到分散风险、优化组合资产配置的作用。

　　而且公募REITs产品可以在交易所进行公开交易，投资者准入门槛低，流动性强；上市REITs 产品信息披露制度完善，且将绝大部分收益分配给投资者，运营透明度较高。

　　底层资产质地优良

　　公开资料显示，华夏越秀高速公路REITs的底层资产是汉孝高速，项目位于“九省通衢”、“祖国立交桥”湖北武汉。该项目是福银高速(G70)的重要组成部分，同时连通京港澳高速(G4)和沪蓉高速(G42)，是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。项目相关信息如下图：

　　高速公路行业经营收入即期收取，现金流充沛，且不存在商品积压、赊销等问题，从而保障了高速公路行业经营和财务的稳健。与其他行业相比，高速公路行业受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益稳定等特点。

　　从汉孝高速近几年营收情况看，也能够充分体现了收费公路作为重要的基础设施，收益水平相对稳定的特性，也因此很适合作为公募REITs的底层资产。

　　根据可供分配金额测算报告，项目2021年10-12月和2022年度期间的预测年化分派率分别为7.70%和7.87%，能为投资者提供相对稳健的现金流。

　　整体看，公募REITs具有长期可靠且具有增长性的分红收入。让个人投资者有机会以较少的资金参与到大型基建项目中，分享国家经济高质量发展的红利。

　　具有优秀底层资产的华夏越秀高速REIT，无疑对配置型投资者有着很大吸引力。不过上述资料也显示，华夏越秀高速REIT发售总额中战略投资者占比70%；网下发售份额占比21%；公众发售份额占比9%。应该说留给个人投资者的份额比例并不算多，可谓机会难得。

　　强强联合打造精品

　　当然评判公募REITs的优劣，仅看底层还不够。在华夏越秀高速REIT的整个产品架构中，底层为基础设施，通过持有ABS取得基础资产完全所有权和经营权；公募基金持有ABS份额，个人或者机构投资者持有公募基金。所以底层资产运营方(原始权益人)、ABS管理人以及公募基金管理人三方的实力，都对公募REITs最终的表现起着关键作用。就华夏越秀高速REIT而言，其参与创设的几方可谓是强强联手。