5月20日，5年期贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, 以下简称LPR）下调15bp至4.45%，抖客网，1年期LPR维持不变在3.70%。这是2019年8月LPR改革以来，5年期LPR的单次最大降幅。中航基金首席经济学家邓海清对《红周刊》表示，本次房贷利率下调力度较大，超出市场预期，预计会带来5、6月份房地产销售数据回暖。

　　受降息利好，A股上周五出现普涨，但房地产板块出现下跌。对此，邓海清认为，房地产黄金时期已经过去，很难出现过去那样的V型大反转，对房地产板块的收益预期不要过高。“市场也把这次降息看成了‘利好出尽’。”

　　不过，他认为A股现在已见底企稳，正在开启“牛市三部曲”的第二阶段，建议投资者抓紧上车，不要错过这一轮中国资产的上涨机会。

　　LPR下调超预期有望促房地产销售回暖

　　但V型反转概率不大

　　《红周刊》：您觉得这一轮LPR调整对房地产行业影响有多大？能否缓解当前巨大的房地产下行压力？

　　邓海清 ：这一次央行降低房贷利率的政策力度确实比较大，超出市场预期。降息合计已经超过2014年两次降息之和。从历史上看，每一次房贷利率的下降都会带来销售数据的回暖。

　　这次房地产利率的下调，主要是因为4月份，无论是社融数据还是经济数据都非常差，稳增长压力倍增。决策层希望房地产市场在稳增长方面再次发挥作用。我们预计接下来市场一定会有所反映。预计五、六月份房地产销售数据和社融数据都会有所好转，房地产贷款在社融里的比重会有所提升。目前中国经济宽信用的情况也会得到较大改善。

　　《红周刊》：今年以来房地产放松举措层出不穷，但是近期的数据仍然持续大幅下行。以往的经验规律似乎“失灵”了，您觉得政策效果为何迟迟未现？

　　邓海清：可能主要有四方面的因素。第一，房地产市场的黄金时期已经过去，无论是社会层面还是市场层面对房地产不会重现往日辉煌的共识已逐渐形成，很难出现过去那样的V型大反转。

　　第二，尽管目前放松了改善性住房等系列政策刺激需求，但是“房住不炒”的整体政策基调并没有改变。换句话说，房地产过去的金融加杠杆属性被抑制。很多房地产开发商经过了去年的严监管冲击之后，尤其是民营开发商基本都陷入困境，过去的循环链条要恢复起来还需要比较长的时间。

　　第三就是疫情，特别是防疫政策对房地市场销售的影响还是比较大。

　　最后，房地产市场的刚需主力军是年轻人，但现在受疫情影响年轻人的失业率已经达到18%左右，这在历史上也是比较高的，这也就意味着年轻人的收入、就业形势都不乐观，未来对刚需市场的复苏也会产生比较大的影响。

　　所以这一次房地产市场的复苏可能会是一个比较长期缓慢的过程。

　　《红周刊》：从中长期的视角，您认为中国房地产行业的出路在哪里呢？

　　邓海清 ：首先，未来房地产市场的基本趋势是“房住不炒”，即使出现一些房地产市场的回暖，整体基调也不会改变。其次，过去开发商都是高负债、高周转，这种开发模式也已经成为过去式。再次，过去中国的城镇化还是一种造城模式，未来也会让渡给现在的城市更新、县城和新农村的改造。最后，房地产市场融资过去基本上是靠信托和银行贷款，资金成本居高不下，高杠杆容易带来较大的金融系性风险。未来在融资方式上，如果有房地产领域里的公募REITs的推出，会使房地产行业对资金的依赖大幅减少。

　　房地产行业最困难时期或已过去

　　全年经济5.5%目标仍可期

　　《红周刊》：最近除了降息，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企也被监管机构选定为示范房企，将在近期陆续发行人民币债券，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。您如何评价这一举措？上述这些短期的政策举措能否避免房地产硬着陆？

　　邓海清 ：去年底的“三条红线”导致大量的房地产企业陷入困境，特别是民营房地产商几乎“全军覆没”，行业排名前十的民营企业部分也出现了债券违约，房地产市场的整个融资链条比较不畅。

　　从今年3月份以来，监管层也看到这个政策的错杀效应比较明显，及时进行了纠偏。但要恢复市场的信心，首先要恢复房地产企业正常的融资功能。监管层推出示范性的信用缓释工具支持一些民营房地产开发商发债，也是希望通过这样的政策来修复金融市场和民企开发商信心。

　　现在这个政策还是一些初步的政策，相信后面还会有更加具体的一些政策出来。可以说，整个房地产行业最困难的时期大概率是已经过去了。

　　《红周刊》：您认为房地产市场见底了吗？二季度会是房地产今年全年的数据低点吗？

　　邓海清 ：二季度房地产见底是比较确定的。多重因素叠加导致房地产市场在二季度达到冰点。第一，强监管政策导致房地产企业去杠杆；第二，全国性的防疫措施对房地产市场的正常销售的影响，使房地产企业资金回流出现了较大的困难；第三，俄乌危机发生后资金的避险情绪也比较浓厚，居民的购房意愿也大幅下降。

　　5月份央行降息等一系列政策出台，未来防疫政策也可能会更加优化。随着消费逐步复苏，房地产市场的销售也会逐步恢复。同时决策层对于房地产企业在融资方面给予一定的支持。这些政策综合在一起使中国经济整体见底回升，我觉得房地产市场在二季度见底，然后逐渐回暖的趋势是比较确定的。

　　《红周刊》：您认为经济基本面在二季度也会见底吗？全年5.5%的经济增长目标有可能实现吗？

　　邓海清 ：在目前情况下，今年5.5%的经济增长目标，大家可能会认为有一定难度，但是需要看到，像疫情对供应链的这种暂时性的中断，修复性是非常强的，它和2008年美国金融危机的冲击是完全不一样的。

　　叠加现在密集的财政政策和货币政策，而且国家高层近期在会议上强调该出的政策都会在5月份应出尽出，大家对于全年经济增长要实现5.5%的目标还是寄予了比较大的期待。随着下半年消费开始回暖，今年GDP增速实现5.5%的目标，我认为还是有希望的。

　　3~4月份经济可能是个数据低点，5~6月份肯定会比3~4月份要好。那么现在的分歧，就是这种恢复反弹的斜率，是一个陡峭的上升，还是比较平缓的复苏，可能还有待于观察。

　　不要对房地产板块投资回报预期太高

　　更看好科技、能源及符合外资偏好的公司

　　《红周刊》：房地产板块今年一直以来是市场热点，您如何看待房地产板块的投资价值？您认为今年的房地产板块的投资机会有多大？

　　邓海清：从年初到现在，房地产板块涨幅相对表现还不错。但我认为并不是因为房地产长期发展前景有多好，更多的还是去年下半年房地产行业杀估值，这些股票确实跌到了足够便宜的价格。一季度后，随着各地房地产限购松绑政策推出以及一些政策的修正优化，房地产板块的超低估值有内在的修复需求，这是房地产板块上涨的最重要的动力。

　　但是，前面也提到，房地产行业的黄金时代已经过去了，未来房地产企业的盈利模式和行业生态都会重构。例如，这次央行发给房地产行业的“红包”，股市投资者似乎并不怎么买账。