企业事业部研究副总监陈星在26日下午的“房地产项目收并购：纾困与机遇”沙龙上围绕当前融资环境及并购动向进行解读。

　　当前问题：现金缩减，融资能力下降，债务压力不减，房企风险陡增

　　2021年，上市房企总有息债务规模为8.2万亿，与2020年相比减少了0.14万亿；其中，短期有息债务下降是总有息债务下降的主要原因。房企主动调整债务结构和规模、行业融资能力下滑导致短期筹资能力减弱是这种现象的主要原因。从偿债能力来看，现金短债为1.28，较上年下降0.2。

　　现金及现金等价物同比下降8%。下半年销售疲软回款不力、预售资金监管趋严、以及再融资能力不及以往，只能动用自有资金偿还到期债务等，都导致了现金规模的消退。

　　截至目前房企债券存量余额为2.8万亿，一年内到期的余额约为9500亿，即将到来的7、8月为本年第二波偿债高峰。

　　1-4月，房企非银融资总额3152亿，同比下降近6成，以海外债、信托的降幅最大。

　　流动性风险破局：收并购成为企业纾困、融资新工具

　　风险来临的同时，也伴随着新的机遇。在政策的大力引导下，收并购成为行业纾困的重要举措。

　　政策方面持续发声，强调要及时研究和提出防范化解风险的应对方案，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。融资方面，并购融资不纳入三道红线的考核范围；同时并购贷款快速落地。1-4月，各类并购融资额度合计达2350亿元。

　　根据并购对象的不同，可将并购活动分为项目层面收并购和集团层面的收并购两大类。项目层面收并购是现行收并购的主要形式，其优势是可以快速回笼资金、实现资产负债表瘦身、不触及房企核心资产等，劣势是出险企业惜售，成交效率不高，当前仍以既有合作方之间的收并购为主，很少惠及第三方等。

　　集团层面的收并购是指引入第三方参与风险处置，通过战略合作、增资入股等形式优化股权结构，提升股东实力。其优点是，合作方往往为大体量的央企、AMC，抖客网，可起到为企业增信的作用；劣势是对双方的要求都比较高，并且处置时间很长，无法达到快速回笼资金的效果，而且一旦开始债务重组，企业可能就失去了控制权。

　　总结：风险与机遇并存

　　随着政策的不断深入与落地，并购融资的持续投放，并购市场将释放更大的发展潜力；有能力的企业可抓住当前机遇，积极参与收并购活动，一方面扩充规模、拓展布局，另一方面为增强行业信用、维护行业健康发展贡献力量。