冷热并存！

　　新房认购高热不减，国庆七天乐比去年涨了163%；二手房则进入冰冻期，七天成交不足两位数，这就是国庆黄金周的深圳楼市。

　　“金九”成色不错 “银十”开局还行

　　10月8日，深圳中原研究中心数据显示，今年国庆期间(10月1日至10月7日)，深圳市全市新房成交1081套，较去年同比上涨163% ；国庆期间，二手房共成交4套，共计351.22平方米。

　　事实上，新房住宅方面，深圳从9月开始，无论是供应还是成交都比较活跃。

　　据咚咚找房数据显示，网签方面，受新房成交备案滞后影响，9月深圳合计成交3343套新房住宅，环比减少43.2%。对比9月份新房住宅成交量历史同期历史数据：2015年楼市政策宽松，9月成交4060套新房住宅。2016年到2019年连续四年9月份成交量在2000-3000套之间徘徊，2020年9月表现优异，成交4871套新房住宅，2021年9月成交3343套。

　　“日光盘”的再现，显示着深圳人强劲的购买力。9月，深圳19个住宅项目取得预售许可证，合计预售11440套新房住宅。其中，7个项目开盘售罄。当然，“日光盘”背后，也有新盘出现入围人数严重不足，抖客网，选房去化率极低的情况。说明，如今的深圳新房市场已进入 “买方市场”，只有品质好、性价比高的楼盘才会得到市场认可。

　　改善型产品最受欢迎，占9月新房成交数据近七成。从9月份成交新房的户型来看，2021年9月深圳成交3343套新房住宅，其中90㎡以下的产品成交1002套，占全市总量的30.0%；90-144㎡改善型产品成交2269套，占总量的67.9%；144㎡以上的产品成交72套，占总量的2.1%。

　　相比之下，受调控影响，深圳二手楼市持续低迷，成交量连续6个月下跌，9月成交不足2000套，同比暴跌近8成，创近12年新低。咚咚找房数据显示，2021年9月，深圳成交1765套二手住宅，环比减少13.6%；成交面积169252平方米，环比减少13.4%。国庆期间，成交不足两位数，可谓冷到冰点。

　　值得注意的是，深圳二手房交易市场成交低迷，在“房住不炒”的大前提下，不少购房者的住房需求转而迁移到租房市场寻求解决。2021年深圳租赁市场行情明显走好，成交量大幅度上涨。乐有家门店成交数据显示，2021年1-9月深圳租房成交套数同比2020年，涨幅达到了近6成！最值得租客开心的是，成交量大涨，租金却没有太大变化，同期租金涨幅不超过2%。量增价稳，租房市场迎来“丰收的秋天”。

　　国庆假期刚过，深圳新房市场再次迎来了一波小高潮，又一个“日光盘”出现。

　　今天(10月8日)，深圳沙井万丰海岸城(瑧园)的线上选房，10:00开始选房，约13:43，全部房源售罄，1082号选完1025套。

　　今年1月，万丰海岸城首次入市，共推出721套房源，均价5.75万/㎡，最低社保278个月、2114批客户入围之下，2月6日开盘721套房源瞬息秒光。沉寂了8个月，万丰海岸城再度拿证，本次瑧园备案1025套住宅，位于项目1、2栋。建面约81-136㎡，均价约5.75/㎡，总价约429万/套起。入围最低积分59.1分，入围客户2760批。推出的1025套房源，比上次还多了300多套，精装交房，和8个月前开盘的一期价格一致，可见政府限价的决心。

　　不仅沙井万丰海岸城，记者了解到，10月开发商推盘放量，不少网红盘扎堆入市。据不完全统计，10月，深圳预计有32个新盘计划入市，其中，有30个住宅新盘。值得期待的是，南山、福田憋了很久的超级红盘全来了！安托山深铁懿府二期、香蜜湖深业中城等都在名单内。

　　国庆行情并不算好

　　以往国庆黄金周是楼市“金九银十”中最火热的时间段，但今年调控收紧，楼市降温，特别是很多城市或明或暗的限跌政策，让市场全面冰封，并非所有城市数据如深圳新房市场那样“成色不错”。事实上，尽管深圳新建商品住宅成交规模较去年同期大幅增长，但成交去化率并不及以往。

　　中指研究院数据显示，今年“国庆”期间(10月1日-7日)，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足，市场情绪延续9月观望态势。

备注：北京、济南为5天数据，一线城市同比按上海、深圳和广州数据计算

数据来源：中指数据CREIS

　　一线城市成交规模同比基本持平，二线、三四线代表城市降幅均超四成。“国庆”期间，4个一线城市新建商品住宅累计成交42.19万平方米，与去年同期基本持平。二线和三四线代表城市受前期楼市调控政策影响，房地产市场降温明显。二线代表城市“国庆”期间新建商品住宅累计成交35.32万平方米，同比下降43%；三四线代表城市“国庆”期间新建商品住宅累计成交13.68万平方米，同比下降44%。重点城市来看如下：

　　北京：“国庆”期间，北京新建商品住宅累计成交15.74万平方米(2019年同期为2.06万平方米，2020年同期基数亦较低)。据中指监测，多个项目在“国庆”假期前后集中开盘，其中不乏首批集中供地项目。为吸引更多购房者，开发商纷纷推出线上购房节、线上直播、国庆特惠等营销策略促进项目销售。整体来看，在供应改善下，北京房地产市场仍保持了一定活跃度。

　　上海：“国庆”期间，上海新建商品住宅累计成交7.86万平方米，较去年同期下降42%，市场表现平淡。假期当周，部分项目开启黄金周优惠促销，在楼市降温的大环境下，上海购房者更加理性。

　　深圳：“国庆”期间，深圳新建商品住宅累计成交10.99万平方米，较去年同期增长175%。“国庆”期间，开发商加大推盘力度，新房供应量大幅增加，带动新建商品住宅成交规模较去年同期大幅增长，但成交去化率不及以往。预计四季度，在供应改善下，新房成交规模仍有一定规模。

　　武汉：“国庆”期间，武汉商品住宅累计成交8.82万平方米，较去年同期下降55%，市场热度明显下降。受整体市场环境影响，购房者置业信心不足，大部分购房者观望心态仍然比较浓厚，但部分开发商为加速去化，推出了特价房、工抵房等促销活动，在折扣促销活动下，“捡漏”心态带动购房客流在十一期间上升。

　　青岛：“国庆”期间，青岛商品住宅累计成交8.51万平方米，与去年同期基本持平。受9月楼市表现一般影响，“国庆”期间，开发商开展多种形式的促销活动加速销售回款。例如有的项目通过“去精装”来降价销售，有的项目则通过“工抵房”、“送车位”、“返首付”、“特价房”等方式来促销跑量。整体来看，目前客户观望情绪基本形成，冷热不均仍是青岛楼市的基本面，存量较大的近远郊板块价格下行趋势明显，热点板块价格仍有支撑。

　　中指研究院认为，整体来看，“国庆”假期市场情绪延续9月较为低迷态势，稳预期政策效果仍需要时间验证。展望四季度，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力。重点城市第一批集中供地项目即将入市，市场竞争或将更加激烈，在此背景下，房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度，加强竞品监控，制定差异化营销策略，把握市场机会；同时，房企应持续优化产品，打造差异化、有竞争力的产品，注重品牌建设，提升企业市场竞争力。