“最小的户型比备案价优惠22万，116平户型优惠38万，相当于7.8折。”在惠州一楼盘，销售人员不断提醒，近期监管严，由于低于市场价格，可能随时收回优惠。

　　近期，惠州楼市“价格战”力度空前。《中国经营报》记者走访了惠州多区热门楼盘，返首付款、首付分期、低过备案价格10%的超低折扣等行为屡有出现。其中，有项目表示可由开发商垫付首付款，晶地紫园销售人员称“30万首付可以跟开发商‘借’25万，最长十年还清。”

　　市场乱象引起了监管注意，今年10月初，惠州市住房和城乡建设局发布通报称，惠州有楼盘因低于备案价9折销售，扰乱市场秩序被责令整改，并暂停销售和网签。

　　与降价促销的热烈形成对比的是市场浓厚的观望情绪。10月惠州商品住宅成交持续下滑，网签量跌至今年以来月网签量最低。CRIC数据显示，截至10月31日，成交面积为46.31万平方米，同比跌幅69.5%。

　　有楼盘称“首付随便给几万”

　　在惠州楼市，“以价换量”成为行业共识，价格战愈演愈烈。

　　位于惠阳的一楼盘推出了比国庆更大的优惠。销售人员告诉记者，一套116平方米的户型，原价170万元左右，目前优惠38万元，折后总价不到140万元。按照销售人员说法，优惠的这38万元通过“返装修款”的形式兑现。即交首付当天，开发商会先将这笔钱打入客户银行卡，用以支付首付款。此外，仍需要另给开发商6个点的手续费。购房合同仍以170万元的备案价进行网签。

　　记者在惠州市房地产交易市场综合监管平台上查询到，该楼盘20楼对应的该户型备案价为174.05万元，优惠折扣达7.8折。据介绍，70平方米的小户型可送21.5万元，首付6万元即可买房。

　　位于惠州的另一楼盘也推出了送两成首付的优惠。一套总价110万元的房源，首付33万元，而客户最低只需支付不到10万元的首付款，相当于只需一成首付。销售称购房合同依然按照备案价签，原因是售价低于9折不允许网签。

　　记者发现，开发商在降价乱象中“内卷”起来。“有的盘要收你6个点的手续费，我们不收，纯送你两成首付。”秋谷同成项目销售人员介绍称，项目赠送两成首付，三房102平方米的户型，首付款30万元，客户只需支付一成首付10万元左右，折合单价1.1万元，备案价1.4万元左右，相当于备案价打8折出售。

　　此外，“临深”的大亚湾有楼盘推出“首付贷”吸引购房者。位于大亚湾西部的晶地紫园销售人员介绍称，客户如果首付款不够，可由开发商垫资。例如一套两房60平方米的户型，首付30万元左右，客户仅需首付5万元，剩下25万元开发商垫付，最长10年还清，同时收取万分之三的利息。当问及首付最低可付多少时，销售人员告知，“随便给个几万元，差多少开发商借多少。”

　　事实上，企业的违规降价也进一步加剧了市场购房者的焦虑和不信任感。记者留意到，从9月以来，陆续有市民在“惠州民意直通车”平台投诉，点名某些开发商低首付卖房：某楼盘违规9折并在签约当天送客户40万元家私卡，可直接扣10个点套现；打折幅度低至7折，送首付从17万元至46万元不等，严重扰乱房地产市场；大亚湾某楼盘送首付30万元，严重影响之前买房客户及周边住户的利益。

　　销售乱象屡禁不止？

　　记者在侦查中发现，楼盘低于市场价打折出售尤为谨慎，销售人员通常不会在电话中明确告知折扣力度，并称由于监管，折扣随时会有变动。

　　8月15日，惠州住建局出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。其中提到，加强新建商品住房预售和价格备案管理，半年内成交平均折扣率低于95折的，对未推售房源备案价格进行调降，坚决防止价格虚高扰乱市场预期。

　　10月20日，惠州市住建局发布《关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》提到，“房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的即是风险”，提醒市民理性购房，预防企业的恶性竞争。

　　低价促销的行为引起了监管的注意。国庆期间，惠州市博罗县住建局向惠州某房地产开发公司下发《整改通知书》。该局表示，该公司旗下的项目广告中有明显低于备案价九折销售宣传，为不正当竞争，扰乱房地产市场秩序，责令该公司进行整改。

　　针对上述几个项目涉嫌“低首付”“首付贷”的情况，抖客网，记者联系了相关开发商，包括惠州市富丽康实业有限公司、惠州市秋城房地产开发有限公司。开发商富丽康方面回复称，项目不存在垫付首付款的情况，如有销售人员承诺首付贷，会对其惩罚、清场。秋城房地产负责人致电记者回复称，经核查的确有销售人员为了达成业绩承诺送首付，目前正在梳理、自查，联系相关客户，中止已有的低首付交易。

　　记者同样联系了惠州市住建局，对房企降价行为以及如何限制房企非常规降价进行采访，相关负责人向记者了解了具体楼盘项目的所属区县后，截至发稿未有明确回应。

　　新房成交4连跌

　　“现在开发商现金为王，实打实降价割肉回款。”在惠阳区域做中介的杨峰告诉记者，自己从业十年来，还是第一次看到这么大力度新盘促销的情况。

　　楼盘降价仍遇冷，开发商则开启了高佣金活动，激发中介带看热情。据悉，位于惠州南站片区的新盘天著春秋近期推出21%佣金活动，客户成交后房地产中介可获得总房价21%的佣金。按照楼盘均价1.2万元/平米，100平方米户型，成交佣金或高达25万元。

　　对于以承接深圳外溢需求为主的惠州楼市，当广深两地均进入下行周期时，惠州也难免受影响。自7月开始，惠州新房成交量就持续下滑，从6月的破万套一直跌到9月的6000套出头，跌幅明显。

　　市场乱象丛生的背后，是惠州庞大的库存与房企出货压力的加剧。克而瑞监控数据显示，今年1-8月大湾区九城中，惠州的供应量最多，达到960.2万平方米，比排名第二的佛山多了将近70万平方米。9月，全市新房住宅供应再达高峰，新增19330套，环比大涨251%。惠州全市库存周期上升至19个月，其中大亚湾去化周期最长，高达34个月。

　　去化周期长也令开发商对惠州土拍保持一定警惕性。据统计，10月惠州全市共有10宗商业、商住、纯住宅地块挂牌出让。最终仅有4宗地块以底价出让，2宗为商住地块，2宗为纯商业地块。

　　自“惠八条”政策发布之后，优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、摇号”等出让方式，严格购地资金来源等限制房企拿地，对于超出“三道红线”、存在重大失信行为的房地产开发企业，不得参与土地招拍挂。再加上当前市场降温明显，房企销售回款承压，融资渠道收紧，开发商在惠州拿地也更加谨慎。