拿地规模向下，拿地成本向上

　　据中指研究院发布的《2021年1-6月全国房地产企业拿地排行榜》显示，绿地控股前6个月拿地金额共计223亿元，拿地面积共计462万平方米，在TOP100房企中分别位列23位、15位。2019年同期，其拿地金额共计372亿元，拿地面积1258万平方米，相较之下拿地力度已大大下降。

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　　换一句话说，绿地控股将超过4000万平方米物业管理面积出让，已几乎将物业业务拱手相让。其并未完全将物业板块“清盘”，但也所剩不多了。

　　在“三道红线”压力下，绿地控股自2020年起拿地力度就持续下降，房地产业务营收也“原地踏步”，而基建业务收入占比持续提高，至2020年已超越房地产业务。2021年一季度，其基建业务规模进一步扩大。基建业务属于低毛利率业务，规模大但贡献利润有限。

　　近几年来，国内房地产企业纷纷将物业管理业务分拆至资本市场，港股迎来业务公司上市热潮。“碧万恒融”四大房企中，仅有万科暂无分拆物业上市消息。物业公司扎堆上市，也颇为资本市场所看好。据同花顺iFinD数据显示，港股物业管理指数（875181.TI）市盈率达45.71倍。

　　此外，绿地控股与雅居乐集团及雅生活集团签署补充协议，双方将在原协议基础上新增3年物业服务合作，在2023年至2025年间，雅居乐方面每年从绿地控股开发的物业中获得 500万平方米物业服务面积。

　　数据显示，2021年前6个月，资本市场共有28家物业提交上市申请表，4家成功挂牌上市。中指研究院曾预计，2021年末，上市物业将达到70家。

　　我们注意到，2020年，绿地控股合同销售面积同比下降10.7％至2909.3万平方米，而出租物业面积仅为375.34万平方米（含商办物业）。其中，出租物业取得租金收入12.28亿元，占营收比例0.27％。

　　物业独立上市风潮下，绿地将物业拱手相让？

　　值得注意的是，在物业分拆上市风潮下，绿地控股却走出不同的道路。7月5日晚间，绿地控股一口气发布两条与物业相关的通告，作价12.60亿元将绿闵物业100％股权转让给花样年控股旗下深圳富昌，同时与花样年控股达成战略合作。

　　按照协议，绿地控股除转让子公司股权外，还与花样年控股达成物业管理合作。在此次交易完成后5年（2021年-2026年）中，花样年控股将在5年内获得商业办公及综合体项目物业服务面积不低于2500万平方米，在3年内额外获得一、二线城市60万平方米，在1年内额外获得郑州项目33万平方米。

　　7月5日，中指研究院发布《中国物业管理行业2021上半年总结与下半年展望》指出，截至2021年6月30日，共有46家物业服务企业上市，其中42家登陆港主板上市，4家登陆A股上市，总市值已超过万亿元。在此之间，碧桂园服务市值最高，达到2250.34亿元。

　　我们注意到，据中指研究院公布的今年前6个月拿地排行榜显示，绿地控股拿地力度较去年同期明显下降，拿地金额减少一百多亿元。其拿地区域主要位于二三线城市，而土地平均成本却较去年大幅增长。

　　7月5日晚间，绿地控股披露两则与物业相关的通告。其向花样年控股转让绿闵物业并进行战略合作，同时出让2593万平方米商业办公及综合体项目物业服务的管理权。此外，其与雅居乐集团及雅生活集团签署补充协议，抖客网，在2023年至2025年间，每年出让500万平方米物业服务面积。