近期银行涉房业务关注度上升，我们针对投资者关心的问题做出解答。

　　理由

　　Q1:当前房企融资条件如何？

　　今年下半年房地产销售回款阶段性下滑叠加其他渠道融资趋紧。10月以来，按揭贷款投放已有明显改善，房地产行业融资条件有所恢复。

　　Q2:银行房地产业务相关敞口有多大？

　　银行涉房敞口主要包括居民按揭贷款和对公房地产贷款、非标和信用债等。我们估计，截至2021年9月，银行涉房敞口合计约占银行总资产的20%，其中70%为居民住房按揭贷款，30%为对公房企敞口，二者负债主体和风险有明显差异。

　　Q3:涉房敞口如何影响银行资产质量？

　　我们认为对银行而言，当前涉房敞口对资产质量的影响主要来自部分房企偿债能力下滑的风险，居民按揭贷款风险较低。2021年6月底上市银行对公地产贷款不良率约为1.9%，相比2020年末上升约0.5个百分点，反映相关风险有所暴露。

　　Q4:银行业风险抵御能力如何？

　　我们测算银行体系现有的可用于应对资产质量风险的资源达到13.5万亿元，考虑30%的清收回收率的情况下，能覆盖的贷款规模约为19.2万亿元，占全部贷款的12%，相当于目前不良率的7倍，显示银行系统用于抵御风险的资源较为充裕。人民银行在《金融稳定报告》中的压力测试也显示大中型银行有较强的信贷风险抵御能力。

　　Q5:哪些银行更能应对风险？

　　我们认为，涉房敞口风险呈现结构化特征，不可一以概之，银行间差异较大。我们认为对于具备以下特征的银行涉房敞口无需过分担忧：1)客户深度经营，资产质量管控能力穿越周期；2)风险偏好较低，主要覆盖头部房企；3)经营区域仅覆盖发达经济区域，即使敞口风险暴露也方便后续处置回收。向前看，我们认为涉房敞口风险管理能力将进一步促进银行分化。

　　风险

　　经济增速超预期下滑；房地产行业风险扩散。

　　1。 当前房企融资条件如何？

　　地产融资监管趋严后对销售回款依赖度提升。从融资渠道来看，房企投资资金来源主要包括销售回款(约32%)、自筹资金(包括股权融资、债券和资产证券化，约56%)、上下游产业链应付款(约25%)和金融机构贷款(约12%)等(截至2021年10月的12个月)。历史上房企各类资金来源呈现此消彼长的关系，当销售回款下降时其他融资渠道能够实现一定补充。而2017年以来，包括非标在内的地产融资监管趋严，房企外部融资比例明显下滑，对销售回款的依赖度明显上升。特别是“三条红线”和贷款集中度政策推出后，房地产融资进一步受到限制。

　　外部融资收紧叠加短期销售回款下滑导致部分房企资金偏紧。与历史主要几轮地产下行周期不同的是，今年下半年以来各类渠道资金同时出现下滑，是导致部分房企出现阶段性资金偏紧的主要原因。

　　风险上升环境下，银行开发贷投放风险偏好较低。相比历史地产下行周期，本轮开发贷增速下滑跌幅较深、时间较长，从2018年3季度的25%下滑到2021年3季度的0%。近期房地产行业风险上升，银行风险偏好较低，开发贷增速仍有下行压力。

　　按揭贷款投放阶段性放缓，近期已有改善。相比历史地产下行周期，本轮按揭贷款增速下滑时间较长，但幅度较为平缓，截至2021年3季度仍有11.3%的同比增速，接近2012年的底部水平。银行按揭投放主要受制于房地产贷款集中度要求和居民购房需求制约。另外，下半年部分银行按揭贷款放款周期相较上半年延长，也是按揭投放放缓的原因。10月以来按揭贷款投放有所改善，2021年5月-9月居民中长期贷款连续5个月同比少增，10月和11月开始转为同比多增。

　　图表1:历史上房企各类资金来源呈现此消彼长的关系，而2017年地产融资趋严以来，房企外部融资比例明显下滑，对销售回款的依赖度明显上升，特别是房企“三条红线”和银行贷款集中度政策推出后…

　　资料来源：国家统计局，中金公司研究部

　　图表2：…与历史主要几轮地产下行周期不同，本轮各类渠道资金同时出现下滑，尤其是贷款增速下滑至历史最低点

　　资料来源：国家统计局，中金公司研究部

　　图表3:相比历史地产下行周期，本轮开发贷增速下滑跌幅较深、时间较长

　　资料来源：国家统计局，中金公司研究部

　　图表4:相比历史地产下行周期，本轮按揭贷款增速下滑时间较长，但幅度较为平缓，截至2021年3季度仍有11.3%的同比增速

　　资料来源：国家统计局，中金公司研究部

　　图表5:2020年“三条红线”政策出台后，房企信用债净发行量出现收缩

　　资料来源：中国人民银行，抖客网，银保监会，万得资讯，中金公司研究部

　　图表6:2021年下半年开始房企境外债融资也出现收缩

　　资料来源：中国人民银行，银保监会，万得资讯，中金公司研究部

　　图表7:2018年资管新规后非标融资开始萎缩

　　资料来源：中国人民银行，万得资讯，中金公司研究部

　　图表8:2019年监管趋严后，房地产信托规模和占比明显下滑

　　资料来源：中国人民银行，信托业协会，万得资讯，中金公司研究部

　　2。 银行房地产业务敞口有多大？

　　房地产相关金融负债包括居民的按揭贷款和房企的金融负债，二者负债主体和风险特征存在明显差异。具体来看(截至2021年9月)：

　　1。 居民按揭贷款：规模约37.4万亿元，负债主体为居民，资金来源主要来自于银行。

　　2。 对公地产贷款：规模约14万亿元，负债主体为房企，主要来自银行开发贷、并购贷等。