文｜实习记者 刘晨

临近年底，北京加快了土地出让节奏。

12月20日，北京继续出让两宗涉宅地块，分别位于昌平区和房山区，总出让面积约9.97万平方米，总规划建面约25万平方米，两幅地块总起价54.7亿元。

本次这两宗地块在竞拍规则上均采用“限地价+摇号（交高标）”方式出让。在今年多个二线城市放开土地竞拍限价后，北京和上海是目前少数仍在执行土地限价的城市。这一政策的初衷是为了抑制地价过热，保持土地市场稳定。

北京此次出让的两宗宅地，最终均以底价成交。

其中，昌平朱辛庄地块被中海地产+未来科学城联合体拿下，成交总价42.7亿元，住宅销售指导价为6.6万元/平方米；房山区长阳地块，则由北京城建以底价12亿元拿下，住宅销售指导价为4.5万元/平方米。

从地块区位看，本次土拍的昌平朱辛庄地块距离地铁朱辛庄站约800米左右，地铁8号线和昌平线是京北重要的通勤路线，交通便利。另外地块周边生活配套资源也很丰富，有万达广场、万科TBD、以及在建的合生汇等大型商场。

目前该地块周边在售的新房主要有越秀星樾和大华启宸府，销售均价都是6.2万元/平方米，且目前已经是尾盘销售状态。

本次土拍的另一宗房山长阳地块距离东侧的地铁9号线/房山线广阳城站仅350米，交通条件也不错。生态资源方面有长阳公园、房山新城滨水森林公园等作为配套，生活氛围浓厚。

但这两宗在地块地理区位比较优越的情况下，最终却以底价成交。这一现象与地块自身情况、竞拍单位以及当下市场环境息息相关。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，由于昌平朱辛庄地块捆绑的公建混合用地体量过大，达7.7万平米，且该地块竞得人不得分割销售，仅可以整体出让或自持，因此劝退了一些意向购地企业，最终被中海地产+未来科学城联合体竞得。

张凯认为，朱辛庄地块被未来科学城+中海拿下，是意料之中的事情。早在2022年10月，未来科学城和中海就签署了战略合作协议，两家企业以联合体的形式参与了今年2月份朱辛庄另一宗地块的竞拍，当时拿下了热度相当不错的一宗地块。

今年12月4日，昌平区人民政府公布了与中海地产合作的消息，当时未来科学城也参与了中海地产和昌平区政府的这次会谈。

与此同时，未来科学城也是此次朱辛庄地块的一级开发商，两家公司此次联合拿地，抖客网，也符合市场预期。

相比今年上半年北京土地市场热度高，参与竞争房企多，不少优质地块都要凭借运气摇号才能获得，临近年底的市场热度有所降低，同时今年北京的总体土地出让收入也下滑。

根据财政部数据，今年1-11月全国土地出让总收入约4.2万亿元，同比下降17.9%。今年前10个月，北京的土地出让收入约1480亿元，与2021年全年的1905亿元、2022年全年的1615亿元还有一定差距。

从开发商的角度来看，临近年底拿地热情降低也是市场政策行情，大部分房企今年的拿地预算基本使用完毕，同时年底拿地只能等到第二年才销售，对一些有销售压力的企业来说会选择观望。

为提高土地市场热度和房企拿地积极性，北京也出台了新的土拍规则。

12月19日，北京市规划和自然资源委员会发布《关于明确商品住宅用地项目相关土地价款有关事项的通知》（简称《通知》）。

《通知》明确，对于新发布出让通告的住宅用地搭配公建用地出让的项目，将在通告（预申请通告）中分别明确住宅用途、公建用途的起始价，并按照各自用途起始价占项目起始总价的比例，确定土地成交价款中溢价部分住宅用途、公建用途所占比例。

易居研究院研究总监严跃进分析认为，此次北京土拍政策分用途明晰了地价款，说明在优化供地环境，可以提升房企拿地决策的精准性。通过此类政策，也有助于落实土地的精细化管理，对于房企拿地方面精准核算、更精准购地等都有帮助。