【编者按】

　　中央经济工作会议提出，积极稳妥化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。房地产发展新模式怎么建？新的一年，中国房地产有哪些新出路？

　　2023年下半年，在房地产供求关系发生重大变化的新定调下，加快构建房地产发展新模式成为破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

　　在谈及构建房地产发展新模式时，住建部部长倪虹从理念上、体制机制上和抓落实上阐述了构建新发展模式的思路和考量。在体制机制上，倪虹提出，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

　　中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产经济研究室主任李超在接受澎湃新闻采访时指出，房地产发展新模式与外延式发展、高速度发展、投机型发展和开发型发展等旧模式不同，具有内涵式发展、高质量发展、稳健型发展和服务型发展的特征，房地产市场将会面临增量变存量、投资变消费、开发变服务等转型趋势，未来的房地产市场运行将会更加稳健。同时，在全面建成小康社会、扎实迈向共同富裕的过渡阶段，房地产市场的发展目标应逐步由“保基本”向“促发展”转变，从现行的“住有所居”调整到“职住平衡”“宜居宜业”和“品质生活”等方面，与房地产相关的高品质物业、精细化管理和智能化服务将会迎来发展机遇。

　　开发方式转变：保障房与商品房并重，从有没有到好不好

　　自1998年中国房地产市场化改革以来，已经过20多年的快速发展。

　　中指研究院市场研究总监陈文静在接受澎湃新闻采访中指出，从住房总量来看，我国城镇人均住房面积已从不足20平方米提升至接近40平方米，户均超1套住房，总量已基本实现居民住房需求，但住房结构性问题仍较为突出，呈现明显的供需错配现象：一方面，人口流入量大的城市，住房供求矛盾突出，房价水平较高，新市民、低收入等群体的住房需求尚未得到有效保障，“城市后来者”承担了高房价；另一方面，人口外流或人口吸引力偏弱的城市，随着近些年房地产市场的快速发展，土地开发建设力度大，住房开发总量明显超过实际住房需求总量，库存量偏高一定程度上造成了资源浪费。

　　从行业发展的角度来看，陈文静提到，在房地产市场快速增长的年份，为了扩大规模，房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，迅速扩大企业的市场份额。但这种发展模式导致房地产行业出现了多方面的问题，并在市场转弱、降负债的情况下难以为继。

　　住建部部长倪虹此前也指出，过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式。

　　对于改革开发方式，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受澎湃新闻采访时提出，后续，开发模式将从以往新城开发、增量为主，转变为城市更新、城中村改造的存量改造为主；从以住宅开发为主，转向“平急两用”基础设施建设等完善配套、提供居业联动的生活生产宜居生活空间为主；从以商品房开发为主，转向保障房与商品房并重；从以开发产权房为主，转向租售并举、物业服务、资产运营多元开发经营。

　　其中，新一轮保障性住房建设被指是在新形势下适应中国式现代化建设新要求，完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的一项重大改革。

　　住房城乡建设部相关司局负责人表示，之所以启动新一轮保障性住房规划建设，是因为此前商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况，保障性住房建设相对滞后，在住房供给中占比偏低，不能满足需求，存在明显短板。特别是在一二线大城市，由于房价高，部分工薪收入群体买不起商品住房。

　　上述负责人表示，新一轮保障性住房建设一个突出的特点，就是拓展了配售型保障性住房新路子。目前，配售型保障性住房申购的具体条件，还要看地方政府下一步的规划和要求。标准是根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售，从最困难的群体做起，逐步拓展范围。

　　销售方式怎么改？商品房预售制会取消吗

　　住房销售制度方面，期房销售是我国商品房销售的主流模式。但近些年来，伴随房企出险，购房者对已售在建项目停工及烂尾的担忧增加，对于是否要取消预售制这一问题也引发各方争论。

　　陈文静指出，上个世纪随着经济快速发展和社会不断进步，居民对商品房的需求迅速提升，而我国商品房供应量严重不足，造成供需不平衡的现象。为了提高商品房供应量，缓解企业资金压力，内地借鉴中国香港的楼花销售制度，开始推出商品房预售制。从房地产行业发展的角度来看，预售制度下企业资金得以快速回笼，资金周转时间大幅缩短，项目投资节奏加快促进商品房供应量增加。不可否认，预售制度促进了我国房地产行业的快速发展，但同时也显露出诸多弊端，例如开发企业违规挪用预售款，导致项目出现烂尾等；由于购房款的提前支付，项目存在的风险也转嫁给了购房者等。

　　从各地的实践来看，对于现房销售的探索多地已开始试点。2021年以来北京、杭州、合肥、西安、宁波等多地推进试点现房销售。如北京在推出的部分住宅用地中设置了竞现房销售面积环节，深圳也在土地竞拍规则中，将部分地块由“竞自持保租房”改为“竞现房销售面积”，现房销售试点进程不断推进。2023年以来，中央各部委及地方政府支持现房销售的提法也频出。2023年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，河南省住房和城乡建设工作会议明确“以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。”合肥、郑州也陆续提出在部分区域试点现房销售。

　　市场上对于商品房预售制度的存废之争也多有兴起。

　　在克而瑞集团董事长丁祖昱看来，全球大多数的国家都是采用商品房预售的方式，预售方式本身可以保持，只是其中的一些规则可以做一些调整，比如按揭款，是否可以推迟到交付的时候再付后面的尾款等。“预售制度变成现房销售制度，我个人是不建议将来进行这么大的力度操作的，因为也不一定有好处。这会造成一个阶段当中的供求矛盾一下变成现房，会有相当长时间就无房可售的话，这个供求关系也会逆转。在金融政策没有完全得到相应的一些配套的调整的情况下，如果出现这种情况，抖客网，那么部分企业还会出现现金流的问题，反而会出现新的一些风险。”

　　中指研究院报告也显示，未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容，但当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式，在金融配套政策到位，以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点的方式推进。