界面新闻记者 | 王妤涵

2023年房地产行业面临的挑战依然存在，各类政策利好刺激下，市场情绪未见明显好转。

3月28日晚间，万科发布了2023年度报告，从年报数据看，地产行业的深度调整给万科经营也带来了压力，但好在万科守住了安全底线。

房地产行业目前仍处于调整中，对于如何“活下去”，万科董事会主席郁亮在3月29日的业绩发布会上表述，有业务能力是不够的，要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，做好最充分以及更充分的准备。

而对于接下来的行业走势，郁亮则坚持“市场超跌”看法没有改变，“行业已经很难回到过去的高点，但前景依然广阔”。

在年报中，万科也指出，随着近期因城施策支持不断加强，潜在需求将得到有效激发，通过自身一段时间的加倍努力，万科有信心能够消化历史包袱，提升经营性不动产交易和融资能力，更好地保障公司安全，支撑长期发展。

面向未来，郁亮表示，公司会全力行动，坚决不躺平，万科有充分的信心战胜困难，跨过这个关口，在新的行业发展阶段继续成为一家优秀的公司。

从营收数据上来看，2023年，万科实现营业收入约4657.39亿元，同比下降7.56%；归属于上市公司股东的净利润约121.63亿元，扣非净利润约97.94亿元。每股基本盈利1.03元；全面摊薄的净资产收益率为4.8%，较2022年下降4.47个百分点。

万科去年的净利润同比之前有一定幅度下降，至于主要原因，万科解释称是由于开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值。期内，对公司并表项目计提减值，2023年资产减值损失34.9亿元，抖客网，较2022年多计提30.4亿元。

在至关重要的财务方面，万科的基本面依然安全，即便在销售承压之下，万科依然实现了正向的现金流。

截止2023年底，万科已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。

债务结构进一步优化，有息负债总额3200.5亿元，境外负债占比降至20%以下，短债占比19.5%，较年初下降，债务期限从22年末的4.79年延长至5.14年，境内新获融资的综合成本3.61%，创历史新低。

对于资金存量、现金短债比等指标出现下行，万科在致股东信中解释称，一是由于在规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，项目消化需要时间；二是经营服务业务存在资金回收周期长、占压大的难点，需要有关融资机制成熟后才能完全解决。

具体来看，万科在开发性业务上保持了较强的韧性，销售持续跑赢大市。截止2023年底，万科开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761亿元，销售额稳居行业第二，同比降幅低于百强房企全年降幅。

全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。与此同时，不断提升产品品质和交付服务，高质量交付28.9万套，交付即时满意度97%，客户售后满意度97%。

2023年继续坚持“租购并举”，万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一，并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。

作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，全年出租率达96%，超过60%客户选择续租。为积极响应国家保障性租赁住房政策，泊寓还在全国23个城市纳保147个项目，涉及房源10万间。

与此同时，伴随2023年公募REITs试点持续深入，万科的经营性业务迎来新机遇。

财报显示，2023年，万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%，合计开业203个商业项目，在管运营的商业项目布局在一二线城市占比超过90%；万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链仓储规模保持全国第一，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链收入同比增长33.9%。

经营性业务素有资产过重、投资回收周期过长等难题，在消费基础设施REITs推出之前，像购物中心这样的商业地产融资渠道一直比较单一和匮乏，主要靠一些短贷。REITs能够帮助经营性不动产实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。

而万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。

此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。

业内人士表示，经营性业务的REITs突破将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性的运转，万科经营性业务上的能力优势也有望进一步显现。

国金证券研究指出，综合财报数据，预计万科未来开发业务收缩下，经营服务业务的贡献将稳步提升，有利于稳固基本盘。

此外，能够平稳度过2023年，除了万科自身的全力以赴外，也离不开国资大股东深铁的力挺和支持。

自2017年深铁入股万科以来，深国资与万科已在多领域开展合作。2023年5月，万科与深铁合作的深圳湾睿印RAIL IN项目在深圳湾超级总部基地正式开业。

在去年11月，万科遭遇做空危机时，深圳市国资委就曾给予积极表态，对稳定市场信心起到关键作用。

深圳地铁董事长辛杰当时表示，“万科背后是深圳地铁，深圳地铁背后是深圳国资”。并表示将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元。

进入2024年以后，大股东的支持力度也在不断加强。先是在1月，深国资旗下投资平台深投控斥资向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。

而后在3月，在印力REIT询价通告显示，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元。

除了大股东的支持外，在行业整体融资显著收缩之下，万科也获得了各大金融机构的信任和支持，2023年在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。