房地产行业的深度调整不仅重塑了市场格局，还赋予了行业新的特征。从市场变化来看，各大房企正在积极探索新的商业模式和发展路径，以适应市场的变化和需求。一时间，房地产行业的代建风浪正如潮涌至，被称为“下一个亿万级蓝海市场”。无论是头部房企，还是中小型房企，纷纷在代建赛道上进行布局。

　　北京商报记者根据房企年报、公开信息统计，截至2023年末，已有接近百家房企布局代建领域，市场规模显著扩大。在这之中既包括万科、碧桂园、龙湖、华润、绿城、旭辉等头部房企，也包括中原建业、众安集团、当代置业、雅居乐、上坤地产等中小型房企。机构数据显示，目前已有17家企业代建总合约规模超千万平方米，抖客网，其中总规模超过1亿平方米的有2家，超过5000万平方米的有3家。

　　近百家房企布局代建领域

　　代建行业的兴盛，与房地产发展形势相契合。2020年四季度，压降房地产企业杠杆的“三道红线”和限制银行房地产信贷的“两条红线”接连出台，由此触发行业深度调整。与此同时，主营代建业务的中原建业于2021年5月逆周期登陆港交所，这让广大房企看到了希望。

　　于是，大家一拥而上，代建赛道也愈发显得拥挤，每个角落都充满了竞争者的身影。

　　旭辉控股在2021年就已开始布局代建业务，2022年7月该公司启动了新一轮组织架构调整，代建成为四大平台之一。成立于2021年的旭辉建管，累计在管项目已突破100个，分布在全国40余个重点城市，其中政府国企的代建占比更超过50%；年度新增项目突破50个，新增签约规模更是突破980万平方米。

　　碧桂园于2022年初加大了代建代管业务布局，组建了专业的操盘团队，面向市场承接各类项目的代建代管服务，优先承接安居房、保障房、政府平台城投公司等项目，聚焦“开发建造”板块，提供开发报建、规划及设计、成本、采购、工程等全过程开发管理服务。

　　在2022年的中期业绩会上，龙湖集团智慧营造品牌“龙湖龙智造”正式对外发布。“虽然刚开始做代建，但我们发现这个机会确实比想象中来得快。多地城投平台进入土地市场，实际上他们没有操盘能力，对我们来说是一个机会。”当时龙湖集团董事长兼CEO陈序平直言。

　　截至2023年末，龙湖龙智造已累计获取代建项目90余个，总建筑面积超1600万平方米。仅2023年就新增获取代建类项目50个，总建筑面积超800万平方米。合作的对象包括大家投控、中铁城投集团、中国东方、清华大学、蚂蚁集团、未央城建等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等。

　　据北京商报记者不完全统计，截至2023年末，已有接近百家房企布局代建领域，市场规模显著扩大。几乎所有头部房企在代建领域都有所布局，例如万科、碧桂园、龙湖、华润、绿城、旭辉等等。当然，布局代建领域也不乏中小型房企，例如众安集团、当代置业、雅居乐、上坤地产等等。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，在房地产市场低迷时期，代建业务展现出了其独特的抗周期特性。对于房企来说，代建业务属于轻资产业务，不仅不会占用公司过多的资金，更避免了形成大量负债，为企业提供了有效的风险缓冲。通过降低公司的资产负债率，代建业务有助于改善企业的资本结构，增强企业的财务稳健性。

　　17家总合约规模超千万平

　　进入2024年，代建行业的阵营仍在不断壮大。2024年初，招商蛇口宣布正式成立代建平台“招商建管”，融创中国也对外正式官宣了融者共创这一代建平台，代建市场再次扩容。

　　代建的火爆程度，让头部央企也都坐不住了。招商蛇口董事长蒋铁峰在业绩会上表示，“三大工程”中“平急两用”公共基础设施建设为公司带来了新的代建机会。据披露，招商蛇口2023年新增28个代建项目，合计管理面积约269万平方米。

　　虽然头部央企来势汹汹，但不同于房地产行业，代建行业集中度更高。

　　据克而瑞数据，截至2023年末，TOP30企业代建总合约建筑面积已超7亿平方米。其中超过5000万平方米的有5家，合计面积达4.12亿平方米，占TOP30企业总规模的55%。

　　从TOP30代建企业的性质来看，仍以民企为主，数量占比达67%，包括龙湖龙智造、旭辉建管、滨江集团等；国企央企数量占比16%，包括华润置地、建发建管等；混合所有制占比为17%，包括绿城管理、金地集团、万科地产等。

　　具体到市场格局，代建企业梯队已经形成。

　　据中国房协代建分会副会长、克而瑞集团董事长丁祖昱透露，截至2024年一季度，已有17家企业代建总合约规模超千万平方米，其中总规模超过1亿平方米的有2家，超过5000万平方米的有3家。

　　2024年一季度，代建新增规模TOP20企业新增签约面积3464万平方米，是2023年全年新增签约面积的29%。其中新增签约面积超200万平方米的企业共7家，新增签约面积合计2312万平方米，占TOP20企业新增签约面积的66.8%。

　　头部代建企业的新增签约规模依然保持显著优势。具体而言，蓝城集团2024年一季度以新增签约面积547.8万平方米排在首位，蓝绿双城和旭辉建管分别以494.5万平方米和336万平方米的新增签约面积紧随其后。

　　从增速来看，蓝城集团、融者共创、旭辉建管扩张迅猛，一季度签约面积同比增速相对较快。其中，融者共创一季度代建新增签约面积同比增长120.4%至244.6万平方米，在各家企业中位于前列。

　　另据克而瑞数据，从TOP20代建企业新签约项目的委托方性质来看，国企及城投类企业委托的项目建筑面积占比达39%，是各类项目中最多的；私营企业占比达35%，政府机关占比为22%，而金融机构的占比则仅为4%。政府机关和国企城投类委托占比高达61%，主要是政府背景的委托方具有较高的安全边际。

　　“未来代建行业将会有四大主要发展方向，包括代建企业自身的管理及品牌优势；满足政府民生共建类开发需求，代建服务为政府提供公共产品；满足自用型物业开发和经营管理需求；满足行业融资方式改变及资金收益提升的需求。”金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌在首届中国房地产代建峰会上表示。

　　市场竞争将进一步加剧

　　代建赛道突然火热，市场对于这一调整，有打开了房企“第二增长曲线”一说，也有房企“救自己”一说。在刚刚过去的年报季，各大房企在业绩会上也花了不少笔墨提到代建，房企管理层们更是多次表示看好代建业务，认为代建有很大空间。

　　曾有房企管理层算过一笔账，代建从2010—2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长，预计2021—2025年每年还会有23%的复合增长，到了2025年，整个市场会有2亿平方米的代建面积，“这是一个非常大的市场”。

　　郝一斌也曾测算，到2025年，商品房代建将从一个百亿元级的市场成长为千亿元级的市场，货值达到2万亿—2.5万亿元的规模。

　　市场规模之外，代建业务受到房企们的青睐，还有那诱人的高回报率。

　　“代建业务作为一种新兴的建筑服务模式，其回报率确实表现不错。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，由于代建企业能够充分利用自身的专业优势和资源，提高项目的建设效率和质量，因此往往能够获得较高的项目收益。同时，代建业务还可以实现资金的快速回流，为投资者带来稳定的现金流回报。

　　“代建第一股”绿城管理控股是目前资本市场上唯二的上市代建企业，从它的回报率大致可窥见代建行业的盈利水平。