首批公募不动产投资信托基金（REITs）产品上市已满一年。肩负着盘活存量资产、降低杠杆率、丰富资产配置等诸多重要使命，一年来，公募REITs基础制度不断完善，底层资产范围不断扩大，项目落地速度不断加快。

　　“随着我国经济发展进入新阶段，构建‘存量资产和新增投资的良性循环’成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债等具有重要意义。”多位业内人士表示，推动公募REITs发展正当其时。

　　展望今年，诸多优质项目箭在弦上。公募REITs市场容量和流动性不断改善，也将进一步吸引更多大宗交易以及基金中的基金（FOF）等增量资金入市，推动市场更好发挥价格发现功能，部分底层资产优质的公募REITs有望迎来更多资金青睐。

　　首批公募REITs迎来解禁

　　6月21日，首批9只公募REITs迎来解禁。从总体上来看，此次解禁规模较大。据统计，此次合计解禁份额21.71亿份，解禁市值超100亿元，体量大致与当前流通盘市值相当。截至收盘，9只产品表现平稳，涨跌均在1%左右。其中，红土盐田港（000088）REIT涨幅最高为1%，富国首创水务REIT跌幅较大为下跌1.37%；另外，平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、中航首钢绿能REIT微涨；浙商沪杭甬REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT微跌。

　　市场对此平稳表现早有预期。有业内人士此前表示，公募REITs是与不动产资产密切相关的金融产品，兼具债权的稳定性和股票的增长性两大特征。因此，解禁对公募REITs价格波动的影响相对更为温和。长期来看，解禁有助于公募REITs二级市场平稳发展，公募FOF等长期投资者或迎来配置机会。

　　目前我国公募REITs还处于“僧多粥少”的局面。一年以来，共有12单公募REITs上市，屡屡掀起“抢购”浪潮。今年4月，华夏中国交建（601800）REIT上市，吸引了超1500亿元资金的追捧，公众发售部分的配售比例仅为0.84%，刷新公募基金产品配售比例的历史最低纪录。

　　在二级市场，公募REITs产品份额也供不应求，溢价明显。截至6月20日，9只公募REITs自成立以来的平均涨幅超过20%。其中，富国首创水务REIT以38.62％的涨幅暂居首位；红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT的涨幅均超25%，分别以33.37％、26.72%、26.67%紧随其后。

　　值得一提的是，在首批公募REITs产品上市一周年的当日，第13个公募REITs产品——国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金公开发售，基金份额发售价格为每份9.586元，发售总份额为5亿份，募集总规模为47.93亿元。同日，证监会发布通告，准予鹏华基金注册鹏华深圳能源（000027）清洁能源REIT，这是市场上首单清洁能源类公募REITs产品。

　　基础制度建设不断完善

　　一年来，公募REITs在盘活存量资产和丰富投资渠道方面的成绩有目共睹。自首批基础设施公募REITs产品在沪深交易所上市以来，已带动3000亿元的新增基础设施项目建设。公募REITs试点工作整体呈现产业集聚效应初显、市场运行平稳有序、基础设施运营稳健的发展态势。从市场表现来看，公募REITs受到追捧，二级市场价格走高，同时2021年可供分派利润/初始募集资金年化后也均超过4%，且大多进行了分红，为投资者及时兑现收益。

　　公募REITs市场的发展壮大需要完善的制度保驾护航。今年年初，财政部推出公募REITs试点税收政策，降低原始权益人在重组、设立阶段的税务负担；今年5月31日，基础设施领域不动产投资信托基金扩募指引发布，有利于公募REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，进一步促进投融资良性循环。

　　监管层对通过公募REITs盘活资产愈发重视。今年3月18日，证监会发布《深入推进公募REITs试点 进一步促进投融资良性循环》表示，证监会正在会同相关部委进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好发挥公募REITs的功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展。5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，抖客网，为形成存量资产和新增投资的良性循环，要求聚焦重点方向、加大政策支持、优化完善资产盘活方式等。

　　多领域公募REITs待“解锁”

　　创新金融工具公募REITs是盘活存量资产的重要方式，可促进形成投融资良性循环。多年来，我国基建投资沉淀了丰富的存量资产。业内人士表示，随着我国经济增长进入发展新阶段，传统投资拉动模式的贡献在减弱，过度依赖新增投资也加大了债务风险，早日形成存量资产和新增投资的良性循环成为大势所趋。

　　6月13日，苏州市财政局发布通告称，苏州轨交一号线公募REITs推进工作取得重要进展。该项目拟以轨交一号线所含站点、区间及轨道等资产构成的底层资产开展资产证券化，分包实施基础设施公募REITs与类REITs。其中，轨交一号线公募REITs拟发行规模约45亿元，扣除战略配售金额后，预计盘活存量资金约30亿元至35亿元。

　　“苏州市积极把握投融资改革政策前沿，推进实施轨交一号线基础设施公募REITs，将产生一系列综合效益。”相关人士介绍，一是整合盘活优质存量资产用于新增轨道交通项目投资，将有效缓解财政支出压力；二是优化轨交企业资产负债结构，完善轨交市场化成本规制，推动提升轨交国有资产运营管理水平；三是充分吸纳社会资本参与基础设施建设“补短板”，有助于形成轨道交通项目建设运营的长效投入机制。

　　此外，保障性租赁住房REITs或也将陆续面世。5月27日，中金厦门安居保障性租赁住房REIT、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT分别在沪深交易所申报。同日，证监会、国家发展改革委发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，从明确发起主体、强调回收资金管理、压实机构主体责任、加强沟通协调等多方面推动业务规范有序开展。