管理费率，是投资者研究REITs基金必不可少的部分。

　　在前两个系列，风云君详细介绍了国内产业园区和保障房REITs，在系列（三）中，我们瞧瞧两只已经上市的仓储物流REITs的具体情况。

　　红土盐港：背靠盐田港，盈利能力较高

　　红土盐田港（000088）REIT(180301.SZ、下称“红土盐港”）的基础设施项目是现代物流中心，位于深圳市盐田区盐田街道的盐田综合保税区内，被称为国内最大的单体物流中心。

　　(一)区位优势明显，市场供不应求

　　现代物流中心项目背靠盐田港，距离盐田港约1公里，距离地铁8号线盐田路站1.5公里，距离惠深沿海高速入口约2.5公里，距深圳市区仅28公里。

　　现代物流中心项目包括A仓库、B1-3仓库、综合办公楼、气瓶站及出区盘道和行车道，总建筑面积约32.04万平方米，仓储及配套部分总可租赁面积为26.6万平方米，截至2021年3月末评估价值达17.05亿元。

　　在仓储物流行业中，根据建设标准，仓储物流设施可分为高标准物流仓储（以下简称“高标仓”）和普通物流仓储（以下简称“普通仓”）；根据仓储货物性质，可分为保税仓与非保税仓。该项目属于高标仓和保税仓。

　　截至2021年第三季度，深圳市内高标仓的总存量面积约231.5万平方米，主要分布于两个依托集装箱枢纽港的物流功能节点，即盐田物流园区（存量面积112.5万平方米，占比48.6%）及前海湾物流园区（面积63.3万平方米，占比27.3%）。

　　红土盐港的仓储需求自然与盐田港的吞吐量息息相关。从2011年至2021年，盐田港区集装箱吞吐量从1026.4万TEU增长至1416万TEU，复合增速为3.3%。

　　在2021年，包含盐田、南山和大铲湾三大港区在内的深圳港集装箱吞吐量位列全球第四名。

　　今年1-6月，盐田港累计完成集装箱吞吐量692.1万TEU，同比增长6.71%，高于复合增速。

　　另外，红土盐港表示，近年来深圳市仓储用地供应持续收紧，2022年上半年全市未出让仓储物流用地，也缺乏新增仓储项目入市，继而使市内高标仓市场供不应求，预计红土盐港短期内不愁没有租客。

　　现代物流中心的运营模式，是通过向在盐田港有高标仓储需求的港口运营商、国际海运船公司、国际货代、跨国采购商、制造商等企业提供仓储、配套设施等不动产设施，向这些企业收取租金及综合管理服务费用。

　　截至2021年末，红土盐港的平均租金为39.32元/月/平方米，处于盐田物流园区租金范围的偏下水平，且低于前海湾等其他3个园区的最低租金价格。

　　出租率方面，受海运供应链恢复缓慢、海运运力持续紧张等造成货品堆积的影响，盐田物流园区的仓储需求较高，出租率约为95%。

　　红土盐港的表现更好，从2015年-2020年9月，管理机构盐田港物流以整租方式承包运营，出租率100%。

　　改成REITs项目后，截至2022年6月末，该项目的出租率仍长期维持在99%，需求非常旺盛。

　　除了需求旺盛，客户群也非常稳定。由于盐田港集团不仅是港口的投资商，还提供综合物流服务，对海运仓储有强需求。因此，盐田港集团是红土盐港租赁面积占比最大的客户，达44%。

　　其他租户有美集物流、德迅物流、日新物流、全球捷运物流等，前十大租户占比达93%，客户集中度非常高。

　　与产业园区不同，物流园区的租户一般比较稳定，租赁期限1-12年不等，最长租赁期限到2026年10月，租赁期限短的一般是散租。

　　(二)盈利能力高于产业园区REITs

　　红土盐港的收入自上市以来明显上升。

　　2021年近7个月的收入达到6673.6万元，2022年前两个季度的收入稳定在2944万，假设下半年出租率与租金不变，全年收入大概达1.18亿，创历史新高。

　　2022年H1的EBITDA和净利润也相当稳定，与2021年7个月的数据很接近。

　　该项目85%的收入来自于租赁收入，其余收入来自管理机构提供服务的综合管理服务收入。

　　（注：上表营业收入为红土盐港营业收入，本图为基础资产营收，略有差异）

　　此外，红土盐港的息税折旧摊销前净利率在最近1年小幅上升，2022年Q2已达88%，高于国内一线城市的顶级产业园区约80%水平。

　　(三) 上市以来已大涨近50%

　　红土盐港是首批上市的REIT，即2021年6月7日，发行价为2.3元。

　　上市以后，净值曾上涨至最高的4.22元，8月31日净值为3.42元，相比发行价上涨了48.7%，收益率胜过众多同期A股上市公司。

　　（来源：好用又好玩的市值风云APP）

　　红土盐港共发行8亿份，截至2021年末，20家机构持有6.43亿份，占比达80.4%，其中原始权益人深圳市盐田港资本有限公司持有20%，深国际控股有限公司持有14%。

　　截至2021年末和2022年6月末，红土盐港的可供分配金额为4730.8万和4506.6万，每10份可供分配金额为0.59元和0.56元。

　　今年3月末，红土盐港实施2021年的分红，分红金额为4600万，每10份分红0.575元，分红比例达97.23%。

　　如果按照首日开盘价2.53元/份买入，本次派息率为4.54%（年化）。按照最新净值3.43元/份估算，假设基金经理在2022年上半年同样分红4600万元，派息率为3.34%（年化）。

　　值得一提的是，红土创新基金设置的管理费收取方式，在REITs基金中属于最复杂的一档。

　　首先是固定部分，红土资管和红土创新基金分别收取基金净资产的0.15%，共0.3%。

　　浮动管理费是支付给外部管理机构，即盐田港物流有限公司，同样分两部分。第一部分的计算方法如下：

　　管理费=当年基础资产运营收入*（运营收入/业绩指标）*费率