中国基金报记者

　　建设银行（601939）拟出资设立住房租赁基金，基金募集规模为人民币300亿元，其中本行认缴人民币299.99亿元。10月26日，建设银行发布通告表示，10月24日，该基金已依据法律法规的要求在中国证券投资基金业协会备案。

　　近年来，支持发展保障性租赁住房政策频出，保障性租赁住房融资将呈现多样化和市场化的特点。

　　建行积极探索租购并举的房地产发展新模式

　　建行10月26日发布的公报表示：“为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持租购并举，加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给，促进房地产业良性循环和健康发展，建设银行拟出资设立住房租赁基金，基金募集规模为人民币300亿元，其中本行认缴人民币299.99亿元。”

　　通告披露，2022年10月19日，住房租赁基金完成市场监督管理部门登记注册并取得营业执照。2022年10月24日，住房租赁基金已根据《中华人民共和国证券投资基金法》和《私募投资基金监督管理暂行办法》等法律法规的要求在中国证券投资基金业协会备案，具体情况如下：

　　备案名称：建信住房租赁基金（有限合伙）

　　备案编码：SXM060

　　管理人名称：建信（北京）投资基金管理有限责任公司

　　托管人名称：中国建设银行股份有限公司

　　备案时间：2022年10月24日

　　据建行9月23日发布的通告，基金的目标定位及投向为：通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。投资期限/基金期限暂定10年，到期评估是否存续。

　　建行表示，公司通过出资设立基金，深入推进住房租赁战略实施，以市场化、法治化、专业化运作，收购房企存量资产，与有关方面加强协作，助力探索房地产发展新模式，抖客网，促进房地产业平稳健康发展。同时，公司将充分发挥集团优势，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量转型升级的模式发展，形成集股权投资、资产并购、信贷支持、租赁运营、REITs发行等为一体的全方位住房金融服务体系，持续巩固公司在住房金融领域的差异化竞争力。

　　早在10月16日，建行就发布通告明确表示，将加快信贷投放精准服务实体经济。截至2022年9月末，建行个人住房贷款余额人民币6.5万亿元，较上年末增加人民币1,100亿元，有力支持居民刚性和改善性住房需求；拟出资人民币300亿元设立住房租赁基金，探索租购并举的房地产发展新模式。

　　支持发展保障性租赁住房政策频出

　　为改善新市民、青年人等群体住房困难，国家各级政府近年来接连出台政策支持发展班长小租赁住房。

　　2021年6月国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），提出要加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题。此后，地方政府积极响应，陆续出台了各自的实施方案或实施意见。

　　2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称《REITs试点项目申报要求》），将保障性租赁住房纳入到REITs试点申报项目名单。

　　2022年2月，中国人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》；同月，银保监会、住房城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，鼓励国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等加大保障性租赁住房金融支持力度。

　　2022年5月，证监会、国家发改委发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，在《意见》的基础上，对于以REITs形式支持发展保障性租赁住房提出了更为明确的规定。

　　2022年7月，上交所和深交所分别出台了保障性租赁住房REITs业务指引，规范和细化此类业务在交易所的上市、挂牌及存续期管理等事宜，这是在中央政府和地方政府若干保障性租赁住房支持政策连续出台后，在金融领域实现落地的体现，中国保障性租赁住房的向前发展得到进一步夯实。

　　保障性租赁住房融资呈多样化、市场化特色

　　信用评级机构惠誉博华表示，由于区域经济发展的不均衡，中国人口向经济发达地区和城市群集聚趋势明显。这些城市的新进人口主要由在当地工作的青年人及新市民组成，因而在企事业单位聚集地、大型商圈和产业园区等附近产生了极大了住房需求。但另一方面，这类人口聚集地区的存量住房供量难以满足这种迅速增长的需求，而新建商品住房售价较高，导致在现有住房供给结构下，新增人口的居住需求难以得到充分满足。

　　惠誉博华认为，保障性租赁住房和公租房、共有产权住房构成了中国未来新的住房保障体系，其中未来保障性租赁住房的重要性凸显。与同样作为保障性质的、且居住人不享有房屋产权的廉租住房和公租房不同，保障性租赁住房的所覆盖人群不以户籍和收入水平作为重要标准，而是更加切合当前经济发展及人口流动的社会现实需求。保障性租赁住房确立后，将以市场化为主导，有别于由财政投资、政府直接主导的主要针对当地户籍低收入人群的公租房。未来保障性租赁住房的市场化发展，体现在建设和运营主体多样化，其租金将低于相同条件的市场租赁住房，但租赁收益又会高于公租房，因此在融资需求上也会呈现多样化和市场化的特点。

　　近期，保障性租赁住房REITs进一步扩容。9月22日，华润置地发布通告，拟分拆旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施公募REITs底层资产。

　　天风证券（601162）表示，目前，已有3支保障性质租赁住房REITs上市，分别为华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT，底层资产的原始权益人分别为北京保障房中心有限公司，厦门安居集团有限公司，深圳市人才安居集团有限公司、福田安居公司、落户安居公司；均为保障性质住房为主业的公司。华润置地或为首家资产作为租赁住房REITs上市的底层资产的上市房企。我国多家房企旗下具有租赁住宅业务，未来保障性租赁住房REITs的空间有望进一步扩大。