最近地产板块的利好频出，我们研究院是不关注房地产行业的，但是我们关注到很多大佬对物业板块观点区别与房地产行业。万科的物业公司万物云(02602.HK)最近在港股上市，基石投资者行列中出现大名鼎鼎的高瓴资本认购3900万美金；睿远基金旗下赵枫管理的睿远均衡价值三年中今年3季报碧桂园服务位列第4大重仓股，且3季度翻倍加仓。

　　在这些机构中希瓦资产的梁宏多次公开唱多，且对于自己的操作都有详细的纪录，在今年7月中旬希瓦路演中梁宏说到自己投资物业的主要逻辑，准备拿出一成仓位投资物业，今年11月初周报中说到“物业股已经被我加仓到10%仓位了，目前大概盈亏平衡”，虽然他说准备10%仓位左右，但是我们看到11月18日、11月21日还分别加仓金科服务(09666.HK)、雅生活服务(03319.HK)构成举牌(持仓大于上市公司5%股份)，下面为大家附上希瓦资产梁宏7月中旬的路演，阐述对物业股的投资逻辑：

　　物业股主要是两类：

　　第一个是国有物业股，目前是配了两只，仓位不多，它走的是市场份额扩张的逻辑。因为随着民营地产陆续退出，国有份额会越来越多，但是它的估值相对会比较贵。

　　第二个是做困境反转的，我配了6个民营物业公司，他们是分散持仓，分别是零点几到1.8的持仓比例，加起来大概是五个多点。他们做的是困境反转，而且是错杀、预期差，是做这个逻辑的。

　　这些物业公司我内部调仓局部会有的，但是总体减仓是不可能的，割肉更不可能，我会越跌越买的。目前在六个多点仓位，未来可能加到10个点的仓位。

　　物业股的周期是很弱的，跟汽车4S店的售后服务是一样的，抖客网，新车销售和新房销售是周期性很强的，但是物业和汽车维修是没有什么周期性的。物业是每年收钱的，房子卖出去以后，而且我管的面积会越来越大。汽车的售后维护也是一样的，我的客户会越来越多，物业也是一样的。

　　新车销售和新房销售周期性是非常强的，但是物业公司和汽车经销的售后维护是一样的，这是一门很稳健的生意，客户是越来越多的，收入是持续往上飙的。而且它是轻资产的，哪怕它的净资产被关联官司挪用了也没关系，它未来的现金流还是能持续保持稳定，它还是有估值底的。

　　所以当它跌到一定程度，肯定我是越跌越买的，因为这个公司的基本盘是不会变的。

　　就像我一个公司管了1亿平方面积，我会因为它关联公司破产了1亿平方面积就没了吗？

　　不会，它还是可以外拓，还是有收入增长的。

　　而且我们买的公司跟关联方的关联度，其实就是百分之二三十，最多的也就百分之三四十。哪怕关联公司倒闭了，哪怕我的现金被关联公司挪用了也没关系，哪怕应收款收不回来也没关系，我自己还是能保持收入增长，只是增速稍微慢一点。

　　当它跌到静态市盈率五六倍了，股息率4-5了，PB要低于1了，处于净现金状态了，而且本身也没什么杠杆的这些企业，我为什么不敢买？因为它是被地产公司牵连错杀的，地产公司在跌它也跟着跌，我为什么不买？

　　而且我们要相信上面对目前各种断供断贷的状态肯定会有一定的问题解决的，不会允许这样的事情越来越发酵的，当这个问题解决了以后，当一些正面信息出来以后，这些股票可以迎来暴力反弹的。

　　地产股怎么走我不知道，但是物业股很有信心。

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