博弈与权衡,华夏幸福与中融信托就延期项目达成协议,欠款5年内还清!

中融信托投资了华夏幸福项目的客户,终于在兔年来临之际收获了较为明确的还款方案。按照双方日前签订的协议,延期项目剩余本息将在未来5年内付清。

随着地产政策及融资环境不断回暖,越来越多处于延期的地产信托项目迎来转机。

违约潮中的博弈

时间轴回到两年前。2021年1月15日,由于华夏幸福及其子公司未能按时还款,中融信托发布了“中融-骥达11号”和“中融-融昱100号”的延期通知,这也开启了华夏幸福甚至是整个地产行业非标产品的违约潮。

彼时,这家地产公司正陷入债券违约、评级下调的漩涡,并最终走上重组的道路。

在华夏幸福的债权表上,中融信托受托管理的中融-融昱100号、中融-骥达11号等4个集合信托计划涉及华夏幸福项目,合计债权本金金额约60亿元,合计质押有华夏幸福对各地政府的应收账款超160亿元。虽然有资产抵押的最优质债权,但接下来的化债之路并不好走。

在违约初期,中融信托经过多番博弈取得了一部分回款后就进入了漫长的谈判过程。直到2021年9月30日,华夏幸福向全体金融债权人公布了《债务重组计划》,通过“卖、带、展、兑、抵、接”等方式对2000多亿元金融债务进行重组。2021年12月9日,债委会表决通过了《债务重组计划》,表决同意的债权金额占入会金额80.75%,其中并不包括中融信托。

与其他债权人不同的是,信托公司并非权益人,而是受托人,根据合同约定的重大事项需召开受益人大会后依据结果行事。2021年11月,中融信托召开受益人大会通过了华夏幸福的债务重组方案,彼时的还款计划为5年清偿、年利率2.5%计息。

不料,在具体签订协议之时,华夏幸福“出尔反尔”将还款期限擅自拉长到了8年,且不出具明确的还款方案,并被要求中融对应收账款进行解押。由于条件过于苛刻,损害到投资人利益,中融信托拒绝签署重组协议。

此后历经多番周折,中融信托多次要求华夏幸福与相关方履约未果,开始启动司法程序。但由于集中管辖问题,司法进程推动缓慢。2022年7月,中融信托还因华夏幸福子公司违规支付抵押应收账款,严重侵害委托投资人的权益为由,将华夏幸福及相关方告上法庭。

趋势下的权衡

在长达半年的拉锯战中,疫情无疑加大了谈判推进的难度。相关方终于近日重回谈判桌,并由中融信托代表本信托计划与华夏幸福及相关方签署了《债务重组协议》(回溯至2022年12月31日起效),对本信托计划持有的债权做出了具体安排,大致内容为相关信托计划延期至2027年底,延期期间利率调整以此前债务重组统一安排为准,定为2.5%/年,延期期间以半年为单位偿还本金。双方还以“兼顾投资人利益、资金使用效率、工程进度”为原则,对风控措施和司法流程进行了进一步安排。

“3年时间,中融信托做了大量努力,目前还款方案中的一些细节明显优于2021年华夏幸福出具的那版,比如锁定5年不再展期、有明确还款时点和大致金额、不要求完全放弃质押权等条件,也优于一般债权人的还款方案。”据一位接近谈判的人士透露。

中融信托亦表示,后续将积极履行受托人职责,要求华夏幸福及相关方履行合同义务,推动信托计划尽快退出。

虽然一些投资人对华夏幸福债务重组的方案,并不十分满意,但是目前预期差也不断缩小,越来越多的投资人投出赞成表。

1月16日,华夏幸福发布关于债务逾期、债务重组进展等事项的通告。通告显示,截至2022年12月31日,公司累计未能如期偿还债务金额合计为人民币517.05亿元。同日,其境外间接全资子公司美元债券(目前存续总额为49.6亿美元)持有人也已完成了债券协议安排重组方案的表决,后续英国法院预计将于2023年1月23日召开裁决庭审裁定协议安排生效。这是华夏幸福债务中的另一块“难啃的骨头”。

有经济学家分析分析认为,当前国内将“保交楼”放在优先级,普通债权人的权益顺位已经在事实上被大大后移,而境外债权人还涉及跨境执行的问题,同意延期也就成了债权人的理性选择。

2022年以来,针对房地产市场出现的一些调整,金融管理部门从供需两端发力,促进房地产市场平稳运行,随着相关政策效果的逐步显现,房地产行业尤其是优质房企的融资环境明显改善。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为,2023年房地产市场在更强有力的政策推动下,有望在二季度后半段逐步走出“低谷”,重点城市将率先企稳回升,全年房地产销售、拿地和投资增速较2022年边际改善。同时,需求得到改善、就业环境好转、服务性消费加速修复、提振政策支持力度加大和低基数等一系列因素将推动社会消费显著回升。