机构投资者为第二批公募REITs“抢破了头”。11月23日，华夏越秀高速REITs和建信中关村REITs相继发布发售通告。通告显示，两只公募REITs产品网下认购倍数分别为44倍和56倍。相比首批产品平均8倍、最高15.31倍的认购倍数来说，第二批公募REITs竞争热度前所未有。

　　现在距第一批公募REITs上市已经超过5个月。首批产品在这期间的涨势也带动了第二批产品的抢购热潮。截至11月24日收盘，除平安广州广河REITs外，其余8只公募REITs涨幅均超过10%，其中，富国首创水务REITs和中航首钢绿能REITs涨幅均超过27%。

　　市场分析人士认为，投资者对公募REITs表现出比较大的兴趣，首先是因为公募REITs长期投资回报好，具有稳定分红机制，流动性好，能够帮助投资者低门槛涉足基础设施领域，并助力投资者进行资产多元配置。其次是基础资产聚集优质企业、现金流稳定。

　　机构参与公募REITs热情高涨

　　历时一个月，第二批公募REITs从申报走到了发售阶段。华夏越秀高速REITs和建信中关村REITs发布的通告显示，公众投资者可在2021年11月29日至30日通过场外认购和场内认购两种方式认购本基金。不过，留给公众投资者的机会并不多。发售通告显示，建信中关村REITs基金总份额为9亿份，公众初始发售份额为8075.70万份；华夏越秀高速REITs基金总份额3亿份，公众初始发售份额为0.27亿份，占比均不足10%。

　　竞争的激烈也在机构报价上体现出来。通告显示，华夏越秀高速REITs报价区间为6.512元/份至7.499元/份，最终剔除无效报价后，网下投资者报价中位数为7.499元/份，加权平均数为7.301元/份，最后确定发售价格为7.100元/份。建信中关村REITs报价区间为2.851元/份至3.350元/份，最终剔除无效报价后，网下投资者报价中位数为3.350元/份，加权平均数为3.335元/份，最后确定发售价格为3.200元/份，机构报价基本贴近询价通告的上限。

　　从参与报价的机构和配售对象类别来看，券商资管、私募基金、信托、险资均在其列。值得一提的是，11月17日，银保监会下发了《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，险资参与热情高涨。其中，建信中关村REITs的战略配售投资者有国寿投资、太平人寿保险、中信保诚人寿保险、太平财产保险、中信证券、新华人寿保险等。华夏越秀高速REITs的战略配售投资者有中国保险投资基金等。

　　“基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能较好满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求。”业内分析人士表示，公募REITs产品发行认购门槛低，由专业机构管理，也为投资者配置优质的不动产资产提供了投资路径。

　　首批产品良好收益吸引更多投资者

　　除了险资的加入，第一批公募REITs收益表现出色，也带动了更多投资者关注公募REITs的投资价值。此外，业内人士普遍表示，第二批公募REITs的资产质量很好，与首批REITs的资产质量不相上下。

　　今年6月，首批公募REITs上市交易。5个月来，9只产品收益情况良好，但收益率分化有所加大。截至11月24日，涨幅最高的富国首创水务REITs和中航首钢绿能REITs较发行价上涨超过27%，而平安广州广河REITs却较发行价下跌。

　　从走势来看，今年9月中旬至10月，首批基础设施公募REITs波动较大，不少基金出现单日5%以上的涨幅，其中，中航首钢绿能REITs、富国首创水务REITs、浙商沪杭甬REITs曾连续8个交易日收涨。9月27日和28日，中航首钢绿能REITs又分别下跌4.89%和5.40%。

　　除了交易价差之外，高比例分红也是公募REITs投资收益的主要来源。中金普洛斯REITs和中航首钢绿能REITs分别发布通告，抖客网，将以9月30日为收益分配基准日，进行2021年度第一次分红。以中金普洛斯REITs为例，其于11月12日发布通告称，截至9月30日，中金普洛斯REITs累计可供分配金额为8241.4万元，将以11月16日为权益登记日进行分红，本次分红金额为7830万元，分配比例高达95%。

　　投资者须注意风险防范

　　从目前上市和申报的公募REITs项目来看，其底层资产标的行业分布广泛，包括产业园区、仓储物流、收费公路、环保水务等。那么，面对这么多行业类型的公募REITs，投资者应该如何选择？

　　国金证券分析师田露露表示，公募REITs分析框架核心聚焦于底层标的质量及运营管理能力，不同行业中影响现金流的因素各不相同，因此分析指标也会有所差异。其中，产业园区类/仓储物流类的REITs关注地段、租金、出租率/空置率、租户结构、租约期限分布等指标；收费公路类REITs关注地段、车道数、收费里程、车流量、特许经营权期限等指标；环保水务类REITs关注污水/垃圾处理价、处理量、处理成本、政策补贴、特许经营权期限等指标。

　　有市场人士认为，从整体来看，在目前的宏观环境下，公募REITs底层资产类别的成长性、现金流稳定性的优势凸显。其中，特许经营权类项目因更高的分派率受到关注，例如，中航首钢绿能、富国首创水务因行业供给端受到调控而在资产端形成刚性需求。在政府定价背景下，这类REITs现金流稳定性更高，受到主力资金青睐。

　　不过，业内人士提醒称，公募REITs并非稳赚不赔，投资者需要注意多方风险。除了价格下跌带来的亏损外，其底层资产收益也将影响分红。10月底，首批公募REITs披露了三季报。其中，华安张江光大REITs的项目三季度亏损570.8万元，可供分配金额也仅为2218万元。业内人士建议，对于市场价格波动相对低的基础设施类项目而言，配置属性强于交易属性，投资者应采取长期配置的方式分享基础设施项目发展红利。