花费逾千万购得一块土地后，又经过变更土地住宅占比、腾挪土地使用权至子公司、贱卖子公司股权等一系列操作，抖客网，将子公司从表内剥离，这是什么操作？

2011年12月，纳川股份（300198，SZ）竞标购入泉州总部经济区2011-58号地块。然而，该地块一直都没有有效开发。去年10月，纳川股份处置子公司泉州市川远房地产开发有限公司（以下简称泉州川远）部分股权，而彼时该地块使用权已被转至泉州川远。纳川股份解释称，转让泉州川远股权是因为“开发该地块商业价值不高”。

但近日，经《每日经济新闻》记者多方侦查发现，纳川股份处置泉州川远部分股权的“对价”并不公允，更与此前公司大费周章更改该土地住宅占比的行为有所反差。记者粗略计算，该地块房地产开发项目毛利在6000万元左右，而今年上半年纳川股份仅实现净利润57万元。

此外，有知情人士透露，纳川股份曾在2015年向其借款一千余万元至今未还。该人士质疑，该笔借款未记录至纳川股份的财务报表中。

腾挪2011-58号地块

2011年12月，纳川股份竞标购入泉州总部经济区2011-58号地块，在公司2012年度财报中，该地块并未进入无形资产科目，而是被纳入预付款项。纳川股份给出的解释是：“支付的第一期土地款470万元（土地价值共计1060.60万元）。目前土地使用权证尚未办理。”

图片来源：启信宝截图

启信宝信息显示，该地块面积约1公顷，位于泉州市泉港区，用途为商务金融用地。在纳川股份随后披露的年报里，该地块一直就存在于“其他非流动资产-预付购买土地款”科目中，直至2017年。

图片来源：纳川股份2017年度审计报告截图

纳川股份在2017年度审计报告中，针对2011-58号地块提及，“2018年期后已开发并结转”。但这句话却不见于纳川股份的2017年年报中。

据纳川股份2018年年报，预付购买土地款余额仅剩约2.7万元。纳川股份在附注解释称，公司为竞标购入泉州总部经济区2011-58号地块支付泉州市泉港区土地储备开发整理中心土地价值共计1060.60万元，预付账款余2.69万元。

图片来源：纳川股份2018年年报截图

而在2018年年报中，纳川股份的“无形资产-土地使用权”并未有新增，而“在建工程-房屋建筑”仅增加五百余万元，与上述土地取得成本差距较大。如按通常意义上理解，该地块似乎“凭空消失”了，在能计入该地块的两个会计科目中都未见其身影。

经记者侦查研究，2018年开始，上述地块疑似进入了纳川股份“存货-开发成本”科目中。而多位会计从业人士向记者表示，通常情况下，只有房地产开发企业的土地使用权才进入存货科目。而纳川股份主业显然不是房地产开发，而彼时仍是其子公司的泉州川远则是房地产开发企业。这也意味着，2018年度纳川股份或许已经将该地块腾挪至子公司泉州川远。

对于该土地使用权所有人究竟是在何时由纳川股份变更为泉州川远，纳川股份并未披露。《每日经济新闻》记者也向纳川股份发出了采访函，欲得知该地块是何时转入泉州川远，但截至发稿未获回应。

申请更改土地规划

事实上，纳川股份在腾挪2011-58号地块所有者主体前后，曾前后两次向泉港区住房和城乡规划建设局递交土地变更申请。

在泉港区政府官网上，有两条关于2011-58号地块的信息，分别是2018年12月的2011-58地块规划条件调整公示和2019年4月的2011-58地块规划设计调整批前公示。

图片来源：泉港区政府官网截图

上述公示材料显示，2018年底泉港区住房和城乡规划建设局受理了2011-58地块规划调整申请事项。主要的调整内容为，由调整前的“公寓面积不得高于30%”变更为调整后的“居住（公寓）面积不得高于70%”。

图片来源：泉港区政府官网

据2019年4月发布的《2011-58地块规划设计调整批前公示》，2011-58地块住宅建筑面积占总计容建筑面积比例不得超过65%。同时，在该公示中，泉州市泉港区自然资源局还要求纳川股份：“请你司持此函件办理土地出让补充合同、补缴土地金等相关手续，与本函一并作为项目方案设计审批依据。”

换句话说，经过纳川股份向泉港区有关部门申请调整，该地块的住宅面积占比大幅提升。

经《每日经济新闻》记者侦查了解，2011-58号地块的“闽2018泉港区不动产权第0002852号”不动产权证显示，该地块使用权的所有人为泉州川远。

泉州川远证件信息 图片来源：每经记者 赵李南 摄

贱卖泉州川远股权