“活下去，不是熬下去。”

10月22日，在万科业务交流会上，董事会主席郁亮在回答《每日经济新闻》记者提问时表示。

2021年入秋晚，寒意浓，而房地产行业已经迈入冬天，强如头部房企都在思虑度过冬天的活法。

谈及对行业的新感悟和看法，郁亮归纳为16个字——尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。

“我们对行业的看法是要尊重常识，要相信不正常的发展是不可持续的，一定会回到常态。回归常态发展的过程有阵痛，但我们相信天下有没做完的生意，阵痛之后我们仍有机会。”

三年前，万科对未来三年的认知准备是“活下去”，这三个字此后也成为房地产行业的热点词。三年后，郁亮对“活下去”有了新的理解。

郁亮在媒体交流会上 企业供图

不正常的发展不可持续

“尊重常识很重要，今天有许多事大家都觉得看不清楚，也很迷茫，在这种情况下，我认为常识能发挥很大作用，帮助我们在迷茫中找到一些判断依据。”郁亮表示，以“物极必反”的常识来看，房地产行业过去几十年的黄金发展就不是常态。

换言之，抖客网，要相信不正常的发展是不可持续的，一定会回到常态。

房地产行业确实经历过黄金时代，也曾经为国家做了巨大贡献。例如国内的人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米，到现在的人均40多平方米，这是很大的进步，也在很大程度上助力居住问题解决，改善了老百姓的居住条件。

但是，黄金时代的高速发展也带来一些问题。例如从老百姓角度来看，虽然居住条件的确得到了改善，但年轻人买房子压力很大，同时也给很多没买房的人带来了焦虑和压力。对城市而言同样如此，随着房价越来越高，越来越多的人在城市难以立足，势必影响城市的发展。

再比如，按揭能帮助人们实现购房愿望，但随着按揭比例越来越大，是否会增加居民的债务风险？此外，房地产行业是否占用了过多金融资源，以致于没有足够的金融资源投到高新技术、制造业、小微企业中去？

这些是郁亮的思考，也是房地产行业大发展、黄金时代发展留下的问题。

2017年十九大报告明确“房住不炒”后，房地产行业开始回归常态——回归到民生行业。什么是民生行业？就是跟老百姓息息相关的行业，与纯商品、纯市场化的行业不一样。

郁亮认为，房地产行业回归到民生行业之后，方方面面其实都要需要回归。从尊重常识角度来看，物极必反，过去如此黄金，今天要回归到一个常态发展，这是必然。

而回到常态必有阵痛，但阵痛之后，仍有机会。

缩表如缩骨减肥，很痛苦

“回到常态为什么会阵痛呢？从过去一段时间至今，金融行业在减少房地产行业的金融资源占比，这方面数字从去年下半年就开始下降。对开发商而言，缩表更直接的表现为要降债务，控杠杆，以及去金融化。”

郁亮解释道，降杠杆事实上是通过合作，从原来一块钱做一块钱的事变成一块钱做两块钱的事情，实质上也是一种金融化。

去金融化是什么概念？过去几年间有一些所谓的金融创新例如明股实债等，会使得杠杆更高。在去杠杆过程中，资产端必然发生变化，投资、开工下降，再叠加前期高价拿地，导致这个行业短期业绩受重大冲击是必然的。

冲击之下，房价下降使购房者受影响，房企业绩下滑使投资者受影响，拿地减少使希望卖地的政府受影响，因此缩表的过程是很痛苦的。

回头看，房地产行业先后经历了土地红利时代、金融红利时代。在这两个时期，资本市场评价地产公司，先以土地储备为指标，有多少地值多少钱，后来用PE，赚多少钱，乘以倍数，成为市值。

据此，郁亮提出了一个思考：过去地产行业所取得的业绩，有多少是为客户提供好产品好服务带来的？有多少是金融杠杆带来的？

“整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同缩骨减肥一样，带来的冲击是非常大的，必然伴随煎熬的痛苦。因此，回到常态肯定会有阵痛，阵痛是非常痛苦、煎熬的过程。”

为什么说阵痛之后仍有机会？郁亮以家电行业、运动服饰行业为例表示，这两个行业在经过缩表的阵痛之后，仍然会有机会。

房地产行业是否也能如此？郁亮的信心来自同样经历缩表过程的日本大和房建，大和房建原本以开发业务为主，但在转型发展阶段缩表很坚决，现在是日本的租赁公寓第一、物流第一，还有代建等业务，这跟万科目前的新赛道业务结构、发展现状颇为一致。

“中国的房地产行业情况肯定比日本要好，从城市和客户的需求维度来看，仍有很多机会。”郁亮说，未来这种服务会越来越精细，每一个值得改进的地方都是业务发展的空间和潜力。从这个角度来看，围绕城市同步发展，围绕客户同步发展，仍有巨大机会。

自己都不安全怎么救人？

三年前，万科面对未来三年的认知准备是“活下去”。当时，郁亮在谈到“活下去”时的表述是“万科始终如履薄冰、兢兢业业，始终把每一天当作最后一天。”

三年后的今天，郁亮谈到“活下去”，蕴藏了对未来机会的渴望。“我觉得行业冬天来了，行业冬天来的时候谁都冷，首先要解决自己如何过冬的问题。现在安全比增长更重要，能力比规模更重要。”

所以在回答是否会帮扶个别出现危机的企业时，郁亮称，自己都不安全怎么救人呢，自己冬天都过不去的话，去帮别人可能是纯粹添乱。

“我们作为行业里算是有一定影响力的企业，会积极地想方设法，在我们能力许可的情况下，愿意去做一些对行业有利的事情。具体来说，如果给我们相一些具体机会，我们也会考量。当然这个考量是在市场化原则的范畴之内，看看有没有合作机会。”