南方财经全媒体记者 翁榕涛 广州报道 近日，中国证监局批准了万物云赴港IPO的申请，另一家头部物企龙湖智创生活也在其招股书失效后，再次递交了更新申报材料。

　　南方财经全媒体记者注意到，这股自2018年开启的物企上市热潮已经有了明显减弱的迹象。

　　一方面，头部物企大都成功赴港上市，上市物企数量从2017年末的5家，急剧发展到2021年末的54家，平均每年上市12家；另一方面则是2021年下半年以来，递表的物企虽然超过20家，但审核周期明显拉长，许多企业的招股书纷纷失效，年初至今也仅有4家成功上市，并且破发魔咒频繁出现，物管板块的估值从高处回落。

　　作为头部物企中仅剩的3家未上市企业，有市场观点指出万物云、珠海万达商管、龙湖智创生活如何转型。

　　数据显示，2021下半年至今，物管板块股价趋势向下，龙头物企估值由此前高点的近50倍PE回落至目前的20倍PE左右。

　　资本市场对物管板块认知拐点是否已经到来？

　　多位分析人士向南方财经全媒体记者表示，物企上市窗口期或已过去，剩余的物企不仅上市相对会比较困难，而且在行业早已进入“跑马圈地”阶段，若未能取得发展先机，未来生存空间也会受到较大挤压。

　　热点不再？

　　在物管行业规模TOP20的龙头企业当中，仅有万物云、珠海万达商管、龙湖智创生活3家尚未登陆资本市场，目前都已经向港交所递表。

　　招股书显示，2021年万物云录得营收237.05亿元，除税前利润23.2亿元；珠海万达商管录得营收234.81亿元，除税前利润49.34亿元；龙湖智创生活录得营收110.56亿元，除税前利润18.92亿元。

　　不过，除了万物云以外，珠海万达商管曾于2021年10月首次递表，失效后在今年4月份再次递表；龙湖智创生活于2022年1月首次递表，失效后于今年7月份再次递表。

　　招股书失效并不意味着上市失败，龙湖智创生活、珠海万达商管的相关负责人在接受媒体采访时均表示，上市申请材料失效并不影响公司在香港联交所的上市进程。

　　然而，显而易见的趋势是，物企赴港上市的审核周期已经明显拉长。

　　据记者统计发现，去年下半年以来递表的29家物企中，仅有5家成功上市，1家聆讯通过待上市，还有7家仍在排队处理，16家招股书已经失效并且尚未更新。

　　招股书失效后放弃上市的物企不在少数，尤其是相比过去几年的热潮而言，物企上市热情出现明显减退，上市即破发以及股价长期低迷的困境，可能是重要原因之一。

　　汇丰资本管理有限公司联合创始人张雪峰向记者分析，“物管公司面临着ipo审批节奏放缓的困境。原因之一是港交所自今年起提高了上市门槛，上市申请人主板盈利的规定调高60%。调整前，主板的盈利要求是三年累计盈利不低于5000万港元，调整后该要求上升至8000万港元，对企业规模和盈利提出了更高的要求，去年递表的部分中小物企因此打了退堂鼓。”

　　张雪峰表示，“近年来，对于IPO申请，港交所非常看重企业的上市适应性问题，即拟上市企业的业务模式、可持续经营和符合监管要求等。物业公司面临的问题之一就是企业营收主要来自母公司开发项目，近年来，房地产行业也存在资金链断裂，销售业绩不好等风险，势必会影响到物管子公司的经营业绩等财务报表数据。从可持续营收角度看，抖客网，企业模式过分依赖单一客户或控股股东，这样的盈利模式也存在一定隐患。”

　　自2021下半年起，受地产行业政策收紧和房企信用事件影响，触发物企投资热潮的多重因素也相继退潮，港股物业板块热度骤然下降。资本热潮退去，投资者们重新开始对行业和企业风险进行反思。

　　市场热度下降，破发魔咒亦屡见不鲜。年初至今上市的4家物企，分别为宋都服务、金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务以及鲁商服务。

　　就市场表现来看，截至7月23日，金茂服务上市首日破发下跌28.75%，目前为4.25港元/股，较发行价8.14港元/股跌去了47.79%；鲁商服务上市首日破发下跌25%，目前为3.24港元/股，较发行价5.92港元跌去了45%。

　　另外两家中小物企表现相对较好，力高健康生活发行价为4.1港元/股，目前股价为17.22港元/股，是年内上市物企中唯一一家未出现破发的；东原仁知服务发行价为11.9港元/股，目前股价为9.8港元/股，相对平稳。

　　“审核周期变长、屡见破发在港股市场是比较常见的。这是港股这个国际化市场应对风险的一种特色机制。”有金融机构分析人士指出，“从行业角度来说，一方面前期物企上市成功案例之后引发扎堆导致速度自然变慢；另一方面则是物企大多由房企转型而来，房企大面积不景气深陷下行周期与监管周期很难给上市提供足够的投资故事和资金支持。”

　　这也侧面说明香港资本市场对物企成长性预期回归理性、对行业潜在风险和矛盾进行重新审视。

　　市值回落

　　此前，物企曾一度成为港股炙手可热的重要板块。

　　在企业端，大量内地物企赴港上市，从2017年末的5家，急剧发展到2021年末的54家，平均每年上市12家。

　　在业绩端，受益于增值服务开拓和物管规模增长，财报业绩高速增长，营收利润翻倍者不在少数，连续多次超出资本市场预期，板块关注度持续提升。

　　物企通过上市募集来的资金进行大规模收并购，再次助推业绩上涨，从而形成正向循环。

　　但这种资本热烈追逐的态势正在逐渐减弱。

　　IPG中国首席经济学家柏文喜认为，“港股资本市场物企板块热度下降，背后的原因主要是港股市场流动性收缩，行业风口已过，房地产母公司信用事件影响，以及部分上市物企业绩增长不及市场预期等有关。”

　　两个明显的案例是，去年已经递表的两家中型物企均主动放弃上市，一是富力物业以100亿元的价格委身于碧桂园服务，最终放弃上市；二是阳光城旗下物业公司阳光智博在递表后也放弃上市，选择以换股的方式与万物云达成战略合作。

　　如今来看，这种及时放弃上市，靠拢头部物企的策略不失为明智之举。阳光城、富力地产在随后都出现了严重的债务危机，若物业子公司仍坚持上市，无论是上市聆讯过程，还是后续股价表现都可能受到拖累。

　　相反，在富力物业出售给碧桂园服务的同日，富力地产董事长李思廉即宣布将为富力地产提供约80亿港元的股东资金；而阳光智博与万物云的换股合作，也给母公司阳光城增加了当期归母净利润25.31亿元。

　　复盘上市历程来看，过去几年在地产周期上行时期、资本市场热潮等多重周期作用下，港股资本市场对物企成长性高度乐观，板块估值明显上涨，物企平均市盈率从2018年的20-25倍抬升至2020年的40-45倍。

　　2018年～2021年是物企上市密集期，分别有6家、11家、18家、14家成功上市，多数头部物企比如碧桂园服务、保利物业、融创服务、雅生活服务等均在这个时间段顺利上市，并推动物企板块总市值于2021年年中突破万亿港元的历史峰值，但在一年后却回落至5000亿港元附近。