“道阻且长，行则将至；行而不辍，未来可期。” 8月13日，由中国REITs 50人论坛携手证券时报、新财富等单位举办的“首届大湾区基础设施REITs高峰论坛”在深圳顺利举行，作为法律界代表，天达共和律师事务所的管理合伙人张璇在会上发表了《中国公募REITs的法制发展之路》主旨演讲，并对国内基础设施REITs未来发展寄予期望。

　　当前我国开展基础设施公募REITs试点正当其时，也是市场发展的必然。从首批试点项目成功上市，基础设施REITs市场发展稳健，已成为盘活存量资产、扩大有效投资的重要工具。

　　数据显示，目前，国内基础设施公募REITs市场已有14只产品在交易，市场规模超500亿元，资产类别也从高速公路、污水处理等扩容至清洁能源、保障性租赁住房等领域。

　　尽管从事基础设施和金融产品的服务已经有10余年，在张璇看来，快速发展的基础设施公募REITs给其带来的冲击“极其深刻”。

　　她介绍，“最初我们团队去谈业务的时候，经常被问到，你说的这个REITs到底是什么”，到了现在，“REITs已经成了我们金融界和资本界、以及整个基础设施界的宠儿，但凡大家提到REITs已经不需要我们做过多的解释。”

　　张璇总结，抖客网，从2020年40号文开始渐渐破土，到现在的蓬勃发展，国内基础设施公募REITs经历了4个发展阶段：2003年至2010年的孕育期；2010年至2020年的萌芽期；2020年至2021年的破土期；以及2021年至今的扎根期。“截至目前，已经有14个政府部门30个省市出台了支持REITs发展的相关的文件和政策。”

　　而在国内基础设施公募REITs探索发展的过程，部分政策存在冲突矛盾，需要通过试点不断完善。张璇建议从专项立法、缩减项目层级、发挥中介机构“看门人”职责等多方面，进一步推动行业健康发展。

　　张璇认为，公募REITs落地发行并逐步推广，既给予其流动性，又确保稳定运行、风险可控，需要法律层面的保驾护航。而现有的法律框架确保公募REITs整体搭建的框架，且确保完成双重因素下完全的产权融合尚有难度。她呼吁需加快REITs的专项立法。

　　产品框架设计方面，张璇认为，“尽管目前的REITs看似公募层和ABS层两个层级，但是每层中又有治理层级、两套资金监管流程，层级复杂、参与方多，也将对项目运营效率带来挑战。”张璇建议，从立法的角度，把层级做缩减，将两层变一层，由一个发行载体直接持有项目公司的主权。

　　张璇介绍，从成熟资本市场来看，美国相关REITs模式以公司型为主，这种模式的层级就是相对简单，能够解决特别多的管理运营方在里面的角色分配和作用。

　　“公募REITs被称为隐形的国民财富，作为法律从业者能有机会通过这一渠道，为国家民生领域以及共同富裕做出相应的贡献，是非常幸运的。”张璇表示，天达共和以及公募REITs团队将再接再厉，在该领域的前沿探索与深耕，立足精专，力争在公募REITs发展进程中，交上法律人的一份完美答卷，为更多基础设施领域客户做好全领域服务。