【摘要】REITs网下申购频创纪录已成“新常态”！

　　9月10日，备受市场关注的安徽省本土企业首单公募REITs网下询价结果出炉。华夏合肥高新REIT(场内简称：合肥高新代码：180102)受到资金青睐，参与询价的网下拟认购份额是网下发售份额的156倍，刷新已有公募REITs网下询价纪录。截至目前，华夏基金旗下以4只REITs的数量领跑各家基金公司。

　　近期，资金对于REITs的热情有增无减，年内新成立并已上市交易的6只产品至今平均收益达到25.9%，在震荡市中的表现难能可贵。但基本面没有重大变化的情况下，持续上涨的价格也推高了溢价率，有业内人士认为，此类资产以稳定运营、稳定分红为特征，适合长期资产配置，短期价格上涨将导致投资者实际现金流分派率降低风险。

　　华夏合肥高新REIT获超156倍网下资金认购

　　华夏合肥高新REIT通告显示，网下询价阶段基金管理人和财务顾问通过深交所网下发行电子平台共收到91家网下投资者管理的285个配售对象的询价报价信息。全部配售对象拟认购数量总和为2690,660万份，为初始网下发售份额数量的156.89倍。最终，有效报价投资者数量为90家，管理的配售对象数量为284个，有效认购数量总和为2,689,660万份。

　　根据通告，华夏合肥高新REIT将于9月14日至15日正式发售，本次发售的基金份额总额为7亿份，其中初始战略配售基金份额数量为4.55亿份，占发售份额总数的比例为65%。网下发售的初始基金份额数量为1.715亿份，公众发售的初始基金份额数量为0.735亿份，按照发售价格计算，公众发售部分拟募集1.61亿元。

　　据介绍，华夏合肥高新REIT是继深圳蛇口、上海张江、苏州工业园、中关村之后全国第5个国家级高新区产业园REITs，也是合肥高新股份有限公司、中信证券、华夏基金强强联合推出的精品REITs。项目底层资产为合肥创新产业（300832）园一期，占地247亩，总建筑面积35.68万平方米，2011年建成投用，园区聚集大批科技创新型企业，2019至2021年平均出租率超87%，项目具备良好持续的经营能力，且现金流主要来源于入驻企业支付的租金，为市场化运营产品，不依赖第三方补贴等非经营性收入。2019年至2021年，项目经营收入(不含增值税)除2020年外，均超过7700万元。根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，华夏合肥高新REIT2022年预测净现金流分派率为4.05%(年化)，2023年预测净现金流分派率为4.06%。

　　资料显示，华夏合肥高新REIT原始权益人合肥高新股份有限公司是集开发建设、运营管理、产业投资等业务于一体的综合性产业园区开发运营商。据介绍，该公司拥有丰富的产业园类基础设施资产储备，是安徽省内一流、国内领先的国控产业园区开发建设主体。而且合肥高新股份有限公司拥有丰富的产业园类基础设施资产储备，华夏合肥高新REIT作为其资产上市平台，后续储备可用于扩募资产超100亿元。

　　年内REITs频创认购纪录

　　近期发行的多只REITs接连刷新认购纪录，如鹏华深圳能源（000027）REIT获得超109倍认购，红土深圳安居REIT认购超133倍，此番华夏合肥高新REIT获156倍资金认购再度凸显市场对此类基金的热捧。

　　据统计，年内新成立了6只REITs基金至今收益均为正，且平均涨幅达到25.9%。资金的热情有增无减，在8月份成立的华夏北京保障房REIT、红土创新深圳人才安居REIT与中金厦门安居保障性租赁住房REIT等3只基金开盘不久便以30%的幅度悉数涨停，在A股震荡市中的避险作用尤为明显，抖客网，但与此同时，这几只产品的平均溢价率也超过了25%。

　　有业内人士建议，REITs本质还是针对特定底层资产的权益投资，该类资产以稳定运营、稳定分红为特征，适合长期资产配置，短期价格上涨将导致投资者实际现金流分派率降低风险。对于公募REITs新型投资者，若二级市场价格处于高位，可以选择暂缓入市。

　　华宝证券研报显示，近期保障性租赁住房REITs再掀认购热潮，稀缺性、稳定分红和资产增值潜力是REITs获得市场青睐的主要原因。研报认为，从特征看，公募基础设施REITs封闭期较长、底层资产优质、战略配售认购意愿较高。从分红情况看，特许经营权类公募REITs的单次分红金额明显高于产权类公募REITs，但两者披露的预期全周期IRR(折现率)均分布于6%～8%之间。

　　公开数据显示，当前交易所对于REITs审批步伐正在加快。近期国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金、国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金、华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金等三只基金正式获批、即将与投资者“见面”，这意味着当前REITs家族将扩充至20只产品。不仅如此，近日，中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金的状态已更新为“已受理”、华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金状态也更新为“已反馈”。

　　与此同时，多部门于近期明确表示将加快推进基础设施REITs常态化发行。

　　8月31日，证监会副主席李超表示，下一步，证监会将会同相关部门和单位推进基础设施REITs常态化发行的十条措施落地实施，进一步促进盘活存量资产，助力稳定宏观经济运行。

　　国家发改委投资司副司长韩志峰表示，基础设施REITs试点启动以来，政策支持力度持续加大，市场规模不断扩容，资产类型日益丰富，产品上市表现良好，各方参与积极性显著提升。三单项目成功上市，对REITs市场发展和保障性租赁住房建设都具有重大意义。下一步，发展改革委将加强项目辅导，完善申报推荐流程，切实做好项目推荐工作。

　　住建部保障司副司长潘伟认为，发展保障性租赁住房REITs，引导多主体投资，将有助于筹集长期权益资本金，探索形成可持续发展的投融资模式。募集资金继续用于建设保障性租赁住房，将有效扩大供应规模。按照上市企业要求进行项目管理，也有利于提高保障房运营管理水平，为新市民、青年人提供更优质服务。