近年来，我国REITs破风疾行。聚焦到“房住不炒”、住房租赁领域，去年发行的4支保障性租赁住房公募REITs，受到了市场的热烈欢迎，也为整体住房租赁行业提供了一种可以借鉴的发展模式。
今年2月，证监会将REITs试点的投资范围，进一步扩大到了存量商品住宅、保障性住房和市场化租赁住房。未来，政策红利还将在哪些方面持续释放？国内租赁住房REITs市场有多大的规模？租赁企业在这场变革中该如何作为？有哪些标准化操作需要前置化排布，还需要克服哪些困难？
4月15日，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然做客
赵然在以租赁住房及酒店为代表的住宿行业深耕18年，深谙从设计开发、成本管控，到运营管理、资产管理、资产证券化等全闭环流程,参与完成了一系列住宿业国家和行业标准的编写，从不动产金融化的视角，“以终为始”对住房租赁行业进行了深入剖析。
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赵然认为，住房租赁公募REITs发行对整个行业最重大的利好在于形成了商业模型的闭环，相关企业若想在这一队列中脱颖而出，必须保证良好的收益率，需要从产品设计、资产管理、数字化等方面着手。
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政策利好有望持续释放
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赵然：总的来说，在上上周发布这条政策之后，市场的反馈是非常积极的。需要注意的是，这条政策仅针对保障性租赁住房，并没有涉及其他行业。此前，已经有四支保租房REITs上市的实践案例。而这一政策的出台，则进一步体现了监管层对于保障性租赁住房这一行业更为精准的认识和理解。
从市场端来看，首先，这一政策提高了单一项目作为底层资产发行的可能性。此前的四支REITs为满足10亿元的要求，都是多个项目的拼盘，比如华润有巢REIT和华夏北京保障房REIT均包含了两个项目。而如今最低首发评估净值要求从十个亿下调到八个亿，就可能允许市场上的很多项目可以凭借单一项目去发行。这是因为目前存在很多大型的租赁式社区项目，动辄就有几千套(间)的规模，其单一项目的体量就可能突破8亿元。
其次，这也给予二三线城市一个发行公募REITs的契机。相比于一线城市，在较低能级的城市，受到居民相对较低的收入水平的限制，其租金会存在天花板效应。此时，如果用收益法倒推标的的估值时，那么它们的估值必然不如首发的四支REITs。在这样的情况下，二三线城市公募REITs的发行可能需要多个项目组合在一起，但是现在随着首发规模的要求下降，抖客网，就降低了这些城市筹集项目来源的难度。
《21世纪》：我们看到对于住房租赁REITs的支持政策力度在不断加大。基于相关政策逻辑，未来政策红利是否有望持续释放，政策将在哪些方面继续给出支持和优惠？
赵然：首先，我相信今年会是政策频发的一年。开年之初发布的“金融17条”其实已经给市场打了一剂强心剂。那么在保租房方面，我认为存在三个可能的政策方向。
第一个方向是指引政策的出台。上周深圳已经对于保租房的公募REITs发行给出了具体的发行指引政策。所以我相信顺着这一政策脉络，在很多城市，特别是一线城市将会对发行保租房公募REITs给出更加细化、可实操可落地的指引政策。
第二个方向是关于保租房REITs扩募的政策出台。四支已发行的保租房公募REITs都面临着后续的扩募问题。目前已经有基础设施公募REITs已经完成了扩募。因此，对于保租房的扩募，我相信未来会有相关的具体细则为其提供一些可行的方向。
第三个方向是关于跨城市、多渠道组合REITs项目的政策出台。从已经上市的四支保租房公募REITs的特点来看，第一，它们都是单一城市的；第二，它们都是单一渠道的。在保租房项目筹集的时候，国家规定了五类渠道，比如在专项用地上新建、“非改租”等。以华润有巢为例，它就是在二次用地上新建的大型租赁式社区。因此，目前保租房REITs的筹集渠道是非常单一的。不过我相信，今年肯定会有关于跨城市、多渠道组合的政策出台，以更好地扩大市场供给。
打通“投融建管退”商业闭环
《21世纪》：去年以来，连续4单住房租赁公募REITs上市。从效果来看，其对保障房的发展、对住房租赁企业的发展有哪些影响？
赵然：第一，这四支保租房REITs不但是对于保障性租赁住房领域而言，而且对于整个租赁住房行业都意味着“投融建管退”的商业模型已经形成闭环。前期各行业主体可以参与投资，后期也有退出的机制，而退出回收的资金则可以再次进行闭环的投资。这一投资闭环的形成对于行业有效扩大供给无疑是最重大的一个利好。
第二，这四支保租房REITs的运行是非常平稳的，这主要是由于相关企业在投融建管退这五个环节都形成了标准化的作业流程。这可以为整个行业提供相应的参考标准，促使行业的运行更加规范、流畅。
第三，它们能使租赁住房行业认识到金融的重要推力作用，并鼓励相关企业参与到金融创新之中。
最后，我还想补充一点，就是除了公募REITs之外，今年的“金融17条”还推出了不动产私募基金，二者可以合称不动产金融。不动产金融化对于目前行业持有且运营的业态而言，是一个很好的金融创新工具。
《21世纪》：前述四支住房租赁公募REITs的认购非常火爆，火爆的原因有哪些，这种态势在后续的发行中能否持续，持续火爆的关键点在于哪些方面？
赵然：对于这四支保租房REITs认购的火爆情形，业内并不感到惊讶。因为保障性租赁住房作为REITs主要底层资产的重要地位，已经得到大量成熟市场证明。以美国、日本的市场为例，租赁住房REITs在整体的REITs板块中有很高的占比，基本在两位数左右。
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原标题：【公募REITs宣传周Day6｜ICRRA赵然：住房租赁REITs拉开行业变革大幕】 内容摘要：记者孔海丽、实习生黄俊钧北京报道 近年来，我国REITs破风疾行。聚焦到“房住不炒”、住房租赁领域，去年发行的4支保障性租赁住房公募REITs，受到了市场的热烈欢迎，也为整体住房租赁行 ... 文章网址：https://www.doukela.com/zmt/218057.html； 免责声明：抖客网转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。如果您发现网站上有侵犯您的知识产权的作品，请与我们取得联系，我们会及时修改或删除。 |
